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??2022年，疫情仍在肆虐的一年。

??之于物業(yè)，疫情是試金石，是放大鏡，亦是顯微鏡。繼聚攏了眾多“高光時(shí)刻”之后，物業(yè)行業(yè)的價(jià)值在疫情之下又得到了一次“再發(fā)現(xiàn)”：從最初的“社區(qū)服務(wù)者”開(kāi)始轉(zhuǎn)變?yōu)椤俺鞘蟹?wù)者”。

??然而從剛剛過(guò)去的上市物企中報(bào)季來(lái)看，與過(guò)往兩年快速增長(zhǎng)相比，今年業(yè)績(jī)表現(xiàn)不容樂(lè)觀。營(yíng)業(yè)收入、在管面積兩項(xiàng)指標(biāo)增長(zhǎng)放緩；凈利潤(rùn)、毛利率和凈利率三項(xiàng)指標(biāo)下降。

??2022年9月29日萬(wàn)科旗下萬(wàn)物云上市首日破發(fā)，并沒(méi)有給市場(chǎng)帶來(lái)多少意外，似乎破發(fā)亦在意料之中。

??2022年第三季度，物業(yè)股普遍下跌，59家上市物企股價(jià)均值跌幅達(dá)22.7%。即便破發(fā)，目前在港股物業(yè)股的序列中，萬(wàn)物云股價(jià)還是排列靠前。

??對(duì)于物業(yè)企業(yè)而言，當(dāng)下面臨的不僅有物業(yè)行業(yè)本身估值調(diào)整的問(wèn)題，還有整體行業(yè)下行帶來(lái)的增長(zhǎng)困境。

??2022年上市物企中報(bào)季收官，從克而瑞物管統(tǒng)計(jì)披露中報(bào)的57家上市物企業(yè)績(jī)表現(xiàn)（恒大物業(yè)、彩生活、奧園健康未發(fā)布中報(bào)；未含剛借殼上市的中天服務(wù)）來(lái)看，上市物企營(yíng)業(yè)收入、在管面積兩項(xiàng)指標(biāo)增長(zhǎng)放緩；凈利潤(rùn)、毛利率和凈利率三項(xiàng)指標(biāo)下降。

??2022年上半年上市物企營(yíng)收均值為19.49億元，碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)位列前三。53家物企營(yíng)收均值同比增長(zhǎng)26.5%，去年同期為54.7%，增長(zhǎng)放緩。48家營(yíng)收保持增長(zhǎng)，9家下降。去年同期無(wú)營(yíng)收下降企業(yè)。

??社區(qū)增值服務(wù)收入增速下滑，三分之一負(fù)增長(zhǎng)

??上半年社區(qū)增值服務(wù)收入均值為2.71億元，排名前三為碧桂園服務(wù)21.12億元、保利物業(yè)14.02億元、綠城服務(wù)13.10億元。一年來(lái)受疫情封控、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素影響，2022H1物企社區(qū)增值服務(wù)增速大幅下滑。

??上半年社區(qū)增值服務(wù)增速均值為27%，與2021年中133.7%對(duì)比，呈斷崖式下降。披露數(shù)據(jù)的46家企業(yè)中31家增長(zhǎng)，15家下降。而去年中期，公布數(shù)據(jù)的35家企業(yè)中33家增長(zhǎng)，僅2家下降。

??社區(qū)增值收入排名前十的物企，增速與去年同期相比，9家下降，3家負(fù)增長(zhǎng)。僅新城悅服務(wù)增速高于去年。

??以某頭部企業(yè)披露的詳細(xì)變化數(shù)據(jù)為例，社區(qū)增值收入下降主要受新冠疫情封控影響。智慧場(chǎng)景解決方案、新零售業(yè)務(wù)、校園增值服務(wù)業(yè)務(wù)無(wú)法正常開(kāi)展，業(yè)務(wù)規(guī)模下降。受地產(chǎn)行業(yè)影響，車位資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)規(guī)模收縮、成交量下降。美居服務(wù)等板塊盡管收入有提升，但貢獻(xiàn)占比小。

??仍有一些企業(yè)實(shí)現(xiàn)耀眼增長(zhǎng)，如金茂服務(wù)、招商積余、南都物業(yè)和新城悅服務(wù)。幾家增長(zhǎng)較快企業(yè)披露相關(guān)原因主要是：在管面積大幅提升；嘗試探索新業(yè)務(wù)內(nèi)容，例如團(tuán)餐、社區(qū)養(yǎng)老領(lǐng)域；挖掘資源優(yōu)勢(shì)發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，例如金茂服務(wù)和中化、招商積余和招商局；瞄準(zhǔn)To B和To C兩方面發(fā)力，例如招商積余和南都服務(wù)成立專業(yè)化公司；采用新形式推廣增值業(yè)務(wù)，例如招商到家匯直播平臺(tái)IP及打造“一城一品”原產(chǎn)地主題。

??新增容量有限，收并購(gòu)仍是直接有效手段

??從規(guī)模增長(zhǎng)來(lái)看，在管規(guī)模增長(zhǎng)速度明顯放緩。50家公布數(shù)據(jù)企業(yè)在管面積2022中期均值1.16億平方米，去年同期0.90億平方米，同比增長(zhǎng)28.9%。

??合約面積均值為1.72億平方米，同比增長(zhǎng)15.7%，低于在管面積增速。合約在管比1.48，低于去年同期值1.65。規(guī)模增長(zhǎng)放緩趨勢(shì)還將延續(xù)。

??受房地產(chǎn)竣工及可以交付的面積增長(zhǎng)放緩影響，未來(lái)新增市場(chǎng)整體將呈放緩趨勢(shì)。2022上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積66423.5萬(wàn)平方米，同比下降34.4%；房屋竣工面積28635.8萬(wàn)平方米，同比下降21.5%。

??在整體行業(yè)下行帶來(lái)的增長(zhǎng)困境下，疊加物業(yè)行業(yè)本身估值調(diào)整的問(wèn)題，2022年第三季度物業(yè)股普遍下跌，59家上市物企股價(jià)均值跌幅達(dá)22.7%。其中，11家企業(yè)股價(jià)有所上漲，48家企業(yè)股價(jià)出現(xiàn)不同程度的下跌。股價(jià)跌幅最多的三家物企分別為鑫苑服務(wù)、力高健康生活和康橋悅生活。

??9月29日萬(wàn)物云上市首日破發(fā)，在上市儀式上，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮表示：“我們并不在意上市時(shí)點(diǎn)的估值高低，更在意它未來(lái)的長(zhǎng)期表現(xiàn)。”

??作為規(guī)模最大的物業(yè)管理企業(yè)之一，萬(wàn)物云的上市將使得港股物業(yè)管理板塊更加完整。根據(jù)弗若斯特沙利文的資料，按基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)收入計(jì)，萬(wàn)物云2021年在中國(guó)物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)中排名第一，占有4.28%的市場(chǎng)份額。

??截至2022年9月29日收盤(pán)，萬(wàn)物云報(bào)46港元每股，總市值約536.88億港元。即便破發(fā)，目前在港股物業(yè)股的序列中，萬(wàn)物云的股價(jià)與市值依然排列靠前。

??行業(yè)整體快速發(fā)展步伐面臨調(diào)整，央企龍頭卻迎來(lái)戰(zhàn)略發(fā)展機(jī)遇。盈利能力上，凈利率從去年同期低于市場(chǎng)整體，到今年實(shí)現(xiàn)超越。

??資本市場(chǎng)也敏銳捕捉到趨向變化，央企估值上漲。7月華潤(rùn)萬(wàn)象生活市值首次超過(guò)碧桂園服務(wù)，成市值龍頭。乘市場(chǎng)估值回歸理性，華潤(rùn)萬(wàn)象生活、招商積余等央企開(kāi)啟收并購(gòu)，加速規(guī)模擴(kuò)張步伐。關(guān)聯(lián)房企穩(wěn)健，公司治理合規(guī)，全國(guó)化布局完善，讓央企在行業(yè)逆境中異軍突起。

??截至2022年8月31日，央企物管市盈率(PE,TTM)均值為21.47倍，約是整體均值的1.5倍。總市值均值達(dá)265.37億港元，約是整體均值的4.5倍。2021年上市物企在資本市場(chǎng)歷經(jīng)大漲大落，物業(yè)估值回調(diào)重塑。2022年估值進(jìn)一步折讓，并呈現(xiàn)分化，央企物管深受資本市場(chǎng)青睞。

??營(yíng)業(yè)收入方面，央企也整體實(shí)現(xiàn)在高基數(shù)上的高速增長(zhǎng)。2022年上半年，6家央企營(yíng)收總額高達(dá)251.74億元，均值為41.96億元，約是上市物企整體營(yíng)收均值的2.3倍。央企營(yíng)收同比增長(zhǎng)27.2%，增速較整體增速高0.7pct。其中，保利服務(wù)營(yíng)業(yè)收入最高，為64.49億元；金茂服務(wù)營(yíng)收同比增速最快，達(dá)60.0%。

??利潤(rùn)水平方面毛利、凈利實(shí)現(xiàn)雙增長(zhǎng)。2022年上半年，6家央企毛利潤(rùn)合計(jì)為53.70億元，均值為8.95億元，同比增長(zhǎng)30.6%。凈利潤(rùn)總額為28.98億元，均值為4.83億元，在上市物企整體凈利出現(xiàn)下滑的情況下，央企凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)27.5%，表現(xiàn)出較強(qiáng)的發(fā)展韌性。其中，華潤(rùn)萬(wàn)象生活毛利潤(rùn)和凈利潤(rùn)均最高，金茂服務(wù)毛利潤(rùn)和凈利潤(rùn)增速最快。

??物業(yè)管理雖非周期性行業(yè)，但受地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)影響，目前也陷入了增長(zhǎng)困境。

??究其緣由，一方面是行業(yè)環(huán)境影響下關(guān)聯(lián)方交付及非業(yè)主增值服務(wù)下降。案場(chǎng)、車位、房屋經(jīng)紀(jì)等高毛利業(yè)務(wù)收縮。另一方面是受疫情影響，成本支出上升，業(yè)主增值服務(wù)開(kāi)展遇阻。

??盡管企業(yè)努力降本提效，實(shí)現(xiàn)管理費(fèi)率下降，但難以抵消不利的外部環(huán)境影響。

??在整體行業(yè)面臨調(diào)整的時(shí)候，央企龍頭企業(yè)憑借全國(guó)布局和資源優(yōu)勢(shì)迎來(lái)戰(zhàn)略發(fā)展機(jī)遇，營(yíng)收、規(guī)模、利潤(rùn)等全面實(shí)現(xiàn)高基數(shù)下的高增長(zhǎng)。

??展望未來(lái)，或?qū)⒊霈F(xiàn)更多物企同第三方進(jìn)行戰(zhàn)略合作或股權(quán)合作或共同成立合資公司，采取強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的方式延伸自身服務(wù)領(lǐng)域或開(kāi)啟新的服務(wù)領(lǐng)域。

??隨著住宅領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，也有越來(lái)越多物企意欲將優(yōu)勢(shì)從傳統(tǒng)住宅業(yè)態(tài)進(jìn)行延伸，開(kāi)拓新的服務(wù)類型。