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??中國上市房企2023年上半年“成績單”更體現(xiàn)了市場膠著之際的經(jīng)營之難。

??據(jù)中國房地產(chǎn)報記者不完全統(tǒng)計，截至8月18日，約有近80家A股及港股房企披露了2023年上半年業(yè)績預告，其中有超過6成房企預計虧損，虧損總額從10億元~550億元不等，累計總虧損額超千億元。

??在這份長長的虧損名單中，不只有金科、世茂、華夏幸福、禹洲、融創(chuàng)等“出險”房企，金茂、遠洋、華僑城、格力地產(chǎn)、首開股份、華遠地產(chǎn)等央企、國企及混合所有制企業(yè)均在其列。

??面對不景氣的業(yè)績， “只有‘驚嚇’，哪來的‘驚喜’，公司目前的應對政策就是‘熬’，沒有其他‘錦囊’。”某房企內(nèi)部人士說。

??從房企披露的業(yè)績預告信息來看，諸多房企虧損原因都指向了市場環(huán)境及房地產(chǎn)銷售下行項目結轉結構變化導致毛利率下降，以及應對市場變化所采取的銷售策略帶來部分價值折損，外匯波動造成預期凈匯兌損失等。

??“此前未出險房企最近也深陷債務危機，說明當前樓市所處的宏觀基本面已發(fā)生巨大變化，這也是‘救市’難點。”接受中國房地產(chǎn)報記者采訪的多位市場人士表示，現(xiàn)階段高層傳遞的利好政策尚未有效傳導至市場層面，行業(yè)風險仍然存在，未來房企業(yè)績修復離不開政策顯效與市場復蘇的進程配合。

??集體預虧

??在地產(chǎn)強刺激政策聲中，市場的悲觀預期卻在重新升溫。

??8月10日，碧桂園公布了今年上半年數(shù)百億元的巨額凈虧預期，預期凈虧損約在450億～550億元間。

??隨之，原本已處于低水平的股票價格再度大幅下挫，股價迅速跌破每股1港元。同時，碧桂園旗下多只債券宣布停牌，“股債雙殺”的局面成為碧桂園流動性壓力的注腳，自此拉開了債務重組的序幕。

??實際上，融資渠道持續(xù)收窄，現(xiàn)金不斷流出，幾乎是所有民營房企在這輪行業(yè)下行中都曾遭遇到的困境。

??8月18日，禹洲集團披露盈利預警公告，預計于報告期將會錄得股東應占虧損凈額約人民幣60億～70億元。

??同日，融創(chuàng)中國也發(fā)布了盈利警告，預期公司擁有人應占虧損介于人民幣150億～160億元。

??房企們虧損的原因大多都是由于受房地產(chǎn)市場下行影響，期間結轉的收入較少且結轉的物業(yè)項目毛利受壓以及受市場環(huán)境影響部分房地產(chǎn)項目存在減值跡象 。

??“出險房企基本不會被政策輻射到，除了銷售低迷，還受到再融資環(huán)境持續(xù)惡化的影響。”前述某房企內(nèi)部人士表示，上半年房企都在全力保交付，針對融資化解債務風險和股市護盤的動作是心有余而力不足。

??弱市之下，央企、國企及混合所有制企業(yè)也未能幸免。遠洋集團硬抗至今，也不可避免地陷入巨額虧損，遭遇流動性壓力。

??同樣是在8月18日，遠洋集團發(fā)布半年度未經(jīng)審核財務資料。報告期內(nèi)，遠洋集團營業(yè)額208.07億元，虧損183.09億元，全面虧損總額186.18億元。

??另外，華僑城A 延續(xù)去年全年虧損的趨勢，預計上半年將虧損12億～17億元，較上年同期下降1237.92%～1712.06%。華僑城A虧損的主要原因之一在于資產(chǎn)減值，去年華僑城A計提大額減值準備時曾被外界質疑業(yè)績“洗大澡”。

??同為央企、國企的首開股份、金融街、中交地產(chǎn)、中國金茂，預計2023年上半年分別最多虧損22億元 、8.04億元、5.5億元以及所有者應占溢利同比下降 80% 左右。

??“上半年企業(yè)盈利太難了，且整體市場復蘇趨弱。”其中一家預虧的央企內(nèi)部人士表示，公司基本面變化不大，業(yè)績預虧主要是受市場下行以及報告期內(nèi)達到交付條件的項目較同期有所減少的影響。近期利好政策不斷加碼，但需實質性落地。

??風險仍在發(fā)生

??一邊是房地產(chǎn)市場的深度調整，一邊是房企銷售盈利疲弱引發(fā)債務違約風險加劇。

??國家金融與發(fā)展實驗室近日發(fā)布的報告顯示，今年上半年，25只房企債券因未按時兌付本息或回售款和利息而實質違約，違約規(guī)模為186.8億元；74只房企債券展期，規(guī)模為1158.4億元。2023年下半年，大部分房企的債務壓力依然較大，且融資恢復和銷售復蘇均不及預期，房企違約風險依然嚴峻，后續(xù)可能仍有房企出現(xiàn)債務違約。

??8月15日國家統(tǒng)計局發(fā)布的房地產(chǎn)相關數(shù)據(jù)也驗證了房企當下的艱難處境：銷售額由增轉降、開發(fā)投資繼續(xù)下探、房企資本金來源持續(xù)惡化，這些指標也將7月的房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)推至年內(nèi)最低點，為93.78。

??“目前房地產(chǎn)市場總體處于調整階段，部分房企經(jīng)營遇到一定困難，特別是一些龍頭房企債務風險有所暴露，影響市場預期。”在國新辦新聞發(fā)布會上，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人付凌暉表示，但要看到這些問題是階段性的，隨著市場調整機制逐步發(fā)揮作用，房地產(chǎn)市場政策調整優(yōu)化，房企風險有望逐步得到化解。

??7月以來，監(jiān)管層頻繁表態(tài)，釋放利好房地產(chǎn)信號。但據(jù)記者采訪獲悉，行業(yè)信心仍處在低位，去化壓力大、融資難，房企的債務壓力不減。

??2023年下半年，企業(yè)虧損能否迎來改善？

??“受多重不利因素疊加，部分房企經(jīng)營確實遇到一定困難，需求不穩(wěn)也是制約房地產(chǎn)市場恢復的主要因素之一，在優(yōu)化政策遲遲未能落地執(zhí)行的情況下，風險正在不斷累積。”IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜認為，由于各家企業(yè)自身情況差異以及適應市場變化的能力不同，下半年房企銷售和盈利還會繼續(xù)分化。

??中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認為，下半年房地產(chǎn)市場恢復仍有波折，房企盈利向好依賴于長期經(jīng)營穩(wěn)定性，但當前購房者的置業(yè)情緒受收入預期偏弱等多種因素影響，這些因素能否好轉以及政策優(yōu)化力度的大小直接影響著下半年房地產(chǎn)市場走勢。

??8月18日，證監(jiān)會相關負責人表示，將堅持底線思維，全力做好房地產(chǎn)、城投等重點領域風險防控，堅持“一企一策”，穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風險。

??“政策的作用不會立竿見影，力度能有多大也不知道。”一位不愿署名的房企內(nèi)部人士表示，監(jiān)管層對房企融資的口頭信息一直都保持支持態(tài)度，但現(xiàn)階段沒有金融機構愿意給急需資金的出險房企融資，沒有新資金投入就不能保證企業(yè)現(xiàn)金流不斷裂。

??龍湖集團執(zhí)行董事兼首席財務官趙軼在業(yè)績會上針對龍湖近期受邀參加央行、證監(jiān)會座談會的情況回應說：“會上監(jiān)管層對民營企業(yè)的關心和支持非常明顯，監(jiān)管層明確提出要強化金融市場，來支持優(yōu)秀民企合理融資需求。”

??不過，他也坦言，目前因為行業(yè)風險事件仍存在，民營企業(yè)債券價格尚未恢復應有水平。“今年債務壓力已經(jīng)過去，針對明年到期債務，公司有充分資源償還。”趙軼表示。