公司克而瑞研究中心 2023-12-25 09:34:03 來源：丁祖昱評樓市
??一批建筑系央國企，正在加快投資進場。
??近兩年，在低溫行情下，包括中國建筑、中國鐵建、北京建工等“建筑系”央國企在土地市場大舉拿地、加速布局，活躍在一二線重點城市及熱點區域土拍市場。
??根據CRIC新增貨值榜顯示，2022年、2023年1-11月多家“建筑系”央國企連續入榜。
??在銷售業績上，已有12家建筑系央國企躋身百強，部分“建筑系”央國企在房地產開發業務的影響力也越來越大，并已形成標準化產品體系。鑒于市場活躍情況與發展態勢考慮，本文將以“建筑系”央國企為主要研究對象，從銷售、拿地、財務、經營等多維度剖析其地產開發業務發展現況與前景。
??值得注意的是，面對經濟下行、建筑施工主業增長乏力、房地產市場持續低迷等現況，“建筑系”的地產開發業務也面臨營運能力承壓、地產開發拓展動力減弱等諸多挑戰，中長期發展面臨較大考驗。
??1、建筑商設立地產開發平臺，推動業務快速拓展
??“建筑系”開發商，是指建筑施工企業，以房建、基建工程為主業，同時涉足地產開發業務。
??按企業性質分為三類：“中字頭”基建央企，比如中國建筑、中國鐵建和中國中鐵；省級或地方建工集團，如上海建工、北京建工、重慶建工等國企；民營建筑企業，如中天控股、中南建設等。
??部分建筑商還有專門的地產開發平臺。比如全國最大建筑房地產綜合企業和房屋建筑承包商中國建筑，其地產開發業務可以追溯到20世紀80年代，目前旗下有中海系地產、中建系地產兩大地產品牌。還有中國中鐵，早在20世紀90年代開始涉足地產開發業務，2006年國資委將房地產業確定為公司的主營業務，為公司全面進軍房地產業提供了“準入證”，2007年成立中鐵置業，是旗下主要房地產開發平臺。
??2、建筑與地產業務相協同，增利轉型是主要驅動力
??基于業務協同、增厚企業業績的考量，很多建筑商早早跨界地產開發，基本與中國房地產行業一同成長。
??房地產行業的毛利率水平一直以來顯著高于建筑施工行業（包括房建和基建），行業毛利率平均水平峰值一度達到30%，而建筑施工行業僅有百分之十幾，典型大型國央企建筑施工業務毛利率基本在6%-8%的水平。
??在房地產市場高速增長期，少數“建筑系”民營企業也曾在行業展露頭角，如中南建設。但此輪下行周期下，民營房企大面積失守，“建筑系”民營企業也不例外，而越來越多“建筑系”央國企則逆勢突破。
??1、12家建筑系央國企躋身百強，央企巨頭沖擊頭部陣營
??這兩年，“建筑系”央國企持續發力，行業地位和影響力不斷提升。
??克而瑞《2023年1-11月中國房地產企業銷售TOP100排行榜》全口徑銷售金額百強榜單中，建筑系央國企占12家，包括中海地產、中國鐵建、中國中鐵、中建壹品、中建東孚、上海建工等，而2021、2022年度分別僅有5家和7家。
??從競爭格局來看，“建筑系”央國企分居各個梯隊，央企巨頭逐步向行業頭部陣營沖擊。中國建筑旗下除了中海地產，“中建系”有4個平臺公司上榜；中國鐵建2022年進入TOP20，2023年1-11月位居第16位；中國交建旗下的中交房地產也躋身TOP20，排名較2022年末提升8位。
??2、部分已形成標準化產品體系，構筑內核競爭力
??另外，“建筑系”央國企旗下住宅類產品系列不斷豐富，產品細節日趨完善，產品品質日益提升。
??八大建筑央企中，除中國化學，其余七家（中國建筑、中國中鐵、中國鐵建、中國交建、中國能建、中國中冶、中國電建）針對剛需型、改善型和高端豪宅型等多種類型，已經打造了不同的標準化產品系。
??此外，部分“建筑系”國企在房地產開發業務的影響力也越來越大，覆蓋的產品類型愈發豐富，產品系列也在進行逐步擴充。如上海建工，針對不同區域市場和各類購房客群的需求，形成的中高端“海玥”品牌，現有的“都”系、“邸”系、“庭”系、“府”系等產品系列，為標準化建設和精準營銷奠定了基礎。
??面對經濟下行、建筑施工主業增長乏力、房地產市場持續低迷等現況，“建筑系”的地產開發業務也面臨諸多挑戰。
??1、建筑商營運能力承壓、信用風險分化
??“建筑系”央國企逆周期發力，且在行業已形成一定影響力，尤其以中建、中鐵建、中鐵為代表的建筑系央企逆勢補倉，銷售規模躍升頭部陣營。
??而受房地產行業下行等因素影響，建筑商主營業務增速出現明顯滑坡，尤其近期房企和地方政府流動性風險持續釋放，經營壓力與信用風險呈現雙攀升趨勢。
??2、地產開發拓展動力減弱，建筑商仍需修煉“內功”
??“建筑系”房企杠桿高企，流動性緊張，部分弱資質企業面臨較大出清風險，在此背景下建筑企業向下游拓展房地產業務的動力整體減弱。
??除財務因素外，還有以下三方面原因：
??1）房地產行業深度調控，房地產銷售端持續筑底，即使近階段核心城市不斷釋放需求端的利好消息，但依舊未改成交的萎靡態勢，行業發展已“今非昔比。”
??2）建筑企業缺乏精細化的開發項目操盤經驗，對資金周轉效率弱于房企。房地產行業是資金密集性行業，涉及行業鏈條長、主體多，對投資資金的規模要求較高，因此杠桿率整體偏高，這與建筑行業類似。而經過多年發展，龍頭穩健的房企已經形成自身的項目精細化管理體系，對資金周轉效率提出較高的要求，而建筑企業核心業務的應收賬款規模較高，且有轉化為壞賬損失風險，疊加房產開發經驗少，項目管理能力弱，資金周轉效率整體偏弱。
??3）國企改革的趨勢讓國央企回歸主業，逐漸剝離集團內部的低效資產。如前幾年央企加速剝離房地產業務，具備房地產開發優勢的央國企開始推進內部的資源整合，收購房地產業務，包括保利發展和保利置業、中糧地產和大悅城地產、南國置業和電建地產的重組。這一趨勢，未來也會延續下去。而建筑央國企由于具備地方政府平臺屬性，未來定位還是承接地方政府相關的保障性租賃住房、城市更新等項目，涉獵市場化的開發業務較少。
??房地產市場態勢持續低迷，購房信心的重塑道阻且長，投入產出預期仍不明朗，對開發商的流動性考驗還在持續。
??房地產行業已經告別高增長以及粗放時代，越來越依賴開發商的內力出業績，這也是中長期最嚴峻的考驗所在。
??因此，建工集團布局地產開發，還是要量力而行，謹慎投資，避免“顧此失彼”或“兩頭落空”。
京滬樓市新政一周，市場表現如何？
2023-12-21新政落地，市場活躍度有所提升。河北：統籌化解房地產、地方債務等風險
2023-12-21大力實施城市更新行動，加快推進“三大工程”，支持社會資本參與新型基礎設施等領域建設。2023年十一月房地產大事件盤點
2023-12-20回顧，是為了更好的前行！發改委：做好政策預研儲備，為應對各類風險挑戰備足政策工具
2023-12-20有條件、有能力完成全年經濟社會發展主要預期目標。北京將分用途明確商品住宅土地出讓價款
2023-12-20進一步優化營商環境，加強精細化管理，提高信息透明度。房價延續降勢，市場信心有望逐步修復回升
2023-12-19房地產市場整體仍處于盤整階段。中泰證券：房地產行業年均需求中樞仍將維持在10.8億平方米水平
2023-12-19度過下行期后，行業頭部效應將愈加凸顯，財務安全性高同時土儲優質的房企未來有望持續勝出。不動產登記“跨省通辦”將逐步實現重點區域全覆蓋
2023-12-19下一步將深化改革成果，推動不動產登記從“網上可辦”向“網上好辦”“全程網辦”轉變。
中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
