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??入榜門檻：上半年Top20內房企租金收入下滑20%

??2020年上半年內房企和外資房企運營收入TOP10入榜門檻分別為19.4億元和4.3億元，內房企的運營收入Top10門檻比外資房企高出了15.1億元。此外內房企運營收入Top20入榜門檻為10.7億元，超出了外資房企Top10的運營收入門檻6.4億元。可以看出，與穩中求勝的外資房企相比，內房企的商業拓展速度更快。此外，在疫情影響下2020年上半年TOP20內房企總租金收入同比下滑了20%；下半年能否追平去年總租金規模仍有待觀察。

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??收入結構：外資租金收入占比超內資達88.7%

??總體而言，內房企以及外資企業中，租金收入都占據到了運營收入較大比例，其中內房企該比例達80.7%，而外資房企則為88.7%。 

??大多數的企業都以租金收入為主要收入來源，也有部分公司的運營收入以酒店運營為主。例如富力、金茂、碧桂園等房企，其中2019年富力的酒店運營占比達到了85%，而中國金茂這一占比也達到了58%。此外部分企業繼續加大長租公寓布局力度，預計未來租金中長租公寓的貢獻占比也將持續增大。如龍湖冠寓目標2020年計劃開到10萬間，希望實現租金收入接近20億元。

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??部分房企加快商業布局

       地攤經濟沖擊需警惕

??2020年初一場疫情席卷全國，房企旗下的商業項目均收到不同程度的沖擊。但隨著疫情在國內逐步受到控制，以及對于未來市場的長期看好，二季度不少房企在恢復了正常的商業運營外，還加大了商業領域的合作布局。 

??以華潤為例，2020年6月，華潤置地先以39.33億的代價獲取了義烏市一塊商住地，地塊要求建設商業總建面不少于8萬平；此后華潤又宣布將以25.57億的代價，向華潤集團購買沈陽、北京、寧波、深圳4個萬象匯項目。據年報顯示，2019年華潤置地擁有總自持營購物中心數量達88個，其中在營購物中心42個，可租面積317萬平方米。相信通過此次母公司的資產注入，將進一步加大華潤置地的商業版圖，擴大品牌影響力。 

??除了華潤外，中南建設則于2020年5月推出自己的全新購物中心品牌“大有境”，并將其作為主力產品線進行全國化布局；其中東臺項目、海門大有境、南通崇川大有境三個項目將于2020年下半年推出；泰安大有境及重慶大有境則計劃于2021及2022年分別推出。對此中南商業總裁韓石表示：“品牌大有境為中南城的升級版，未來將以其為重點持續聚焦深耕二線省會及長三角百強縣，加快戰略布局。” 

??酒店方面，雖然在疫情沖擊下受挫明顯，但仍有部分企業選擇逆勢擴張，搶占市場先機。如2020年6月，碧桂園鳳悅酒店及度假村宣布，將成為希爾頓集團旗下希爾頓惠庭酒店品牌在中國區的獨家戰略合作，全權負責希爾頓惠庭酒店品牌在中國市場的開發、籌建、運營和管理工作，并計劃未來于中國建造超1000家希爾頓惠庭酒店。通過強強聯合，碧桂園與希爾頓能各取所長，加快酒店版圖擴張，搶占市場先機，同時也體現了對中國高端酒店的長期看好。 

??需要警惕的是，鑒于國外疫情仍未退去，房企運營商仍需警惕日后可能遇到的疫情等衛生緊急情況；此外近期興起的地攤經濟或會對商場造成人流分流，從而導致實體經濟經營不振，影響投資商業地產的租金前景，或造成商業地產空置率攀升。建議房企運營商在積極拓展的同時仍需謹慎，不要刻意追求租金及規模，良好的出租率及銷售額才是實現租金增長的有效保障。

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??資本證券化釋放商業價值

       公募REITs對接商業值得期待

??值得注意的是，2020年較多房企都通過資產證券化進行融資，通過提前釋放企業旗下投資物業的商業價值，不僅有利于提前渡過疫情關鍵期，還能提速發展，提前實現商業目標。如2020年3月世茂受理通過的8.4億酒店抗疫資產支持專項計劃，就為武漢本地首單疫情防控CMBS；4月中海還獲批通過了中海商管1號及2號資產支持專項計劃，2筆總規模將達約67億元；此后6月新城、融信、富力等也先后傳出了資產證券化的消息。 

??以中海4月推出的37.01億中海商管1號為例，公告顯示該資產證券化產品涉及資產包括北京中海地產廣場，以及成都中海國際中心。除了兩棟寫字樓外，中海還擁有較多其他優質持有物業，如寫字樓物業。截止2019年中海已持有在運營寫字樓45棟，寫字樓收入約29億元；此外共持有在運營購物中心13 家，購物中心收入約8.4億元。如此規模的持有物業，完全可以為中海吸引到更多的資金，從而提前釋放商業物業價值，投入到更快的商業發展中去。按照計劃2020年中海將有10座寫字樓、3座購物中心竣工，并預計會有兩個寫字樓、兩個購物中心實現入市。而中海通過實現投資物業的資本證券化，無疑將會進一步助力其商業的快速發展，以早日完成設想規劃。 

??值得注意的是，2020年4月30日中國證監會、國家發改委聯合發布，啟動基礎設施領域的公募REITs試點的通知。雖然此次公募REITs的推動對商業物業利好的領域有限，僅限于基礎設施領域，和商業地產相關的基礎資產類別也僅涉及物流倉儲、產業園以及數據中心等。但此次公募REITs的試點無疑我國不動產金融領域的一次大跨步，未來能否延展到寫字樓、購物中心等傳統商業地產以及住房租賃領域完全值得期待。