??2020年，物管行業(yè)呈現(xiàn)逆勢爆發(fā)態(tài)勢，特殊的市場環(huán)境給物管行業(yè)的發(fā)展帶來了更大機遇。

??作為專業(yè)和獨立的第三方專業(yè)機構(gòu)，克而瑞憑借多年大數(shù)據(jù)積累，發(fā)布《2020年中國物業(yè)服務企業(yè)在管規(guī)模榜TOP100》及《2020年中國物業(yè)服務企業(yè)合約規(guī)模榜TOP50》。

??本榜單數(shù)據(jù)源于克而瑞第三方監(jiān)測，具體數(shù)據(jù)以企業(yè)披露為準。

??【榜單解讀】

??1、門檻：TOP10門檻值提升最大，梯隊間差距加大 

??2020年，有2家上榜企業(yè)在管面積突破五億平米。其中，萬物云以57800萬平米的在管面積榮登榜首，雅生活以50500萬平米的在管面積次之，碧桂園服務以40899萬平米的在管面積居第三。

??數(shù)據(jù)顯示，2020年TOP10企業(yè)在管面積門檻值達1.87億平米，TOP30企業(yè)在管面積門檻值達5839萬平米，TOP50在管面積的門檻值達4010萬平米，而TOP100在管面積的門檻值達到1386萬平米。

??與2019年相比，TOP10門檻提升3700萬方，增幅為24.67%，TOP50門檻提升1010萬方，增幅達33.67%。較2019年，TOP50的門檻增幅最大，物企規(guī)模開始更加聚集在頭部企業(yè)。

??2020年，共有3家上榜企業(yè)合約面積突破六億平米。其中，碧桂園服務以8.31億平米的合約面積榮登榜首，萬物云以6.80億平米的合約面積次之，雅生活以6.55億平米的面積居第三。

??數(shù)據(jù)顯示，TOP10企業(yè)合約面積門檻值達3.0億平米，TOP30合約面積門檻值達7998萬平米，TOP50合約面積的門檻值達5000萬平米。

??2020年，TOP10與TOP30的在管面積梯隊差同比增幅高達43%，而TOP30與TOP50的梯隊差同比降幅達40%。由此可見，頭部企業(yè)發(fā)展差距更加明顯，而中部企業(yè)的發(fā)展之間的發(fā)展差距較為接近。

??2、集中度：各梯隊集中度小幅提升，規(guī)模繼續(xù)聚集 

??克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，2020年TOP10物業(yè)服務企業(yè)市場集中度10.35%，TOP30市場集中度16.56%，TOP50市場集中度19.31%。

??與2019年比，市場集中度小幅提升，市場仍較分散，但市場頭部聚集的趨勢正在加快，預計后期行業(yè)的集中度會更高，物企通過收并購和市場拓展均將朝著大型物企進行靠攏。 

??3、格局：企業(yè)間分化差距顯現(xiàn)，黑馬企業(yè)頻出 

??克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，TOP10物企管理面積呈現(xiàn)階梯化差異格局。在管面積方面，位列第一梯隊包括萬物云、雅生活、碧桂園服務，在管面積均在4億平米以上；第二梯隊包括彩生活、恒大物業(yè)、保利物業(yè)，在管面積介于3.5-3.8億平米。此外，龍湖智慧服務、綠城服務、招商積余、長城物業(yè)在管面積均超過或接近1.8億平米。

??在合約面積方面，位列第一梯隊的企業(yè)包括碧桂園服務、萬物云、雅生活，合約面積均在6億方以上，其中，碧桂園服務合約面積超過萬物云；第二梯隊包含彩生活、恒大物業(yè)、保利物業(yè)、綠城服務，合約面積在5-6億方之間；第三梯隊包含龍湖智慧服務、融創(chuàng)服務及金地物業(yè)，合約面積在3-5億方之間。

??數(shù)據(jù)顯示，合約面積的梯隊差異明顯大于在管面積的梯隊差異。值得一提的是碧桂園服務、融創(chuàng)服務、綠城服務的合約/在管比達2以上，后期市場儲備量較大，市場發(fā)展?jié)摿σ矊⒃诤笃谥鸩降玫襟w現(xiàn)。除此，雅生活、世茂服務、旭輝永升服務及富力物業(yè)的合約在管比在1-2之間，市場的儲備量將為后續(xù)的發(fā)展提供較好的市場基礎。 

??過去的一年內(nèi)，世茂服務、碧桂園服務及藍光嘉寶服務頻繁開展收并購行為，不僅預示著他們對于物企的發(fā)展形勢的看好，更顯示了上述企業(yè)加速成長的態(tài)勢，這些企業(yè)通過收并購快速擴大自身體量，在行業(yè)內(nèi)等影響力也與日俱增。而彩生活在前期發(fā)展過后，開始集中對自身項目對梳理，管理規(guī)模基本保持穩(wěn)定。

??而綠城服務秉持審慎的并購策略，在市場拓展的過程中繼續(xù)呈現(xiàn)極強競爭力，合約規(guī)模突破5.1億平米，合約/在管比超過2.0，繼續(xù)領先行業(yè)。旭輝永升服務品牌持續(xù)上升，合約規(guī)模超過1.8億平米，合約/在管比也達到了1.85，其成長性值得看好。 

??在物企快速裂變發(fā)展過程中，市場份額也開始呈現(xiàn)激烈的瓜分局面。克而瑞認為，規(guī)模會繼續(xù)成為物業(yè)服務企業(yè)的重要指標，各大物企都紛紛在規(guī)模上不斷追求新的發(fā)展，以獲取更多的市場份額。 

??4、展望：行業(yè)規(guī)模競爭將日益激烈 

??2021年在管規(guī)模過億企業(yè)有望達30家。克而瑞物管認為，2021年將會有越來越多的企業(yè)朝著1億平米的管理目標不斷發(fā)展，目前行業(yè)的集中度仍然比較低，企業(yè)在規(guī)模及多元化方面仍然有大幅增長的空間，行業(yè)的發(fā)展?jié)摿€在進一步挖掘當中，上升期企業(yè)仍將進一步在規(guī)模擴張的同時通過多元化發(fā)展來提升企業(yè)實力，預計后期行業(yè)“黑馬”將會繼續(xù)涌現(xiàn)。

??物管行業(yè)將迎來收并購高峰期的到來，收并購作為企業(yè)快速擴張規(guī)模的有效手段，同時也是行業(yè)發(fā)展的風向標。2020年，行業(yè)的收并購呈現(xiàn)加速態(tài)勢，克而瑞統(tǒng)計僅上市物業(yè)服務企業(yè)共發(fā)生60余次收并購事件，加之上市物業(yè)服務企業(yè)通過IPO和配股融資總額在年底達到接近千億，大量資金將在收并購市場掀起更大風浪，在橫向并購的同時，企業(yè)也將加速在縱向?qū)I(yè)領域的動作。值得注意的是，企業(yè)在收并購的過程中應該注重并購后整合，以降低簡單并購可能帶來的潛在發(fā)展“掣肘”。

??龍頭企業(yè)規(guī)模增速有望繼續(xù)保持高位。在疫情帶來的企業(yè)重新洗牌中，大型全國品牌企業(yè)和區(qū)域品牌企業(yè)將成為最大受益者，基于品牌積累，品牌企業(yè)在存量市場和增量市場中均將繼續(xù)擴大領先優(yōu)勢，市場瓜分現(xiàn)象也會越來越明顯。克而瑞物管認為，品牌效應有助于推動龍頭企業(yè)的規(guī)模的快速擴張，并使規(guī)模增速繼續(xù)保持高位，但龍頭企業(yè)在快速發(fā)展的過程中也應更加關注企業(yè)末端管控能力的塑造。