??導讀

??“十四五”時期房地產行業有望迎來哪些政策紅利？

??◎  研究員 / 楊科偉、柏品慧、李詩昀

??一季度，房地產信貸政策趨緊，熱點城市相繼出現房貸額度緊張、放貸周期延長等現象，2月以來全國房貸利率止跌回升。新一輪調控潮來襲，深圳、上海、成都等多城政策加碼，全面落實穩地價、穩房價、穩預期。2021年作為“十四五”開局之年，房地產政策將如何演變？“十四五”時期房地產行業有望迎來哪些政策紅利？

01“兩會”定調政策保持連續穩定
保障尤其租賃將發力

??……略……

??一、GDP增長目標設6%下限管理，堅守“六穩”、“六保”政策底線

??2021年的政府工作報告弱化了經濟增長目標，改設6%的下限管理。集中精力推進改革創新、推動高質量發展，繼續堅守“六穩”、“六保”政策底線。

??2021年GDP增長預期目標設定為6%以上，明顯低于8%左右的市場預期值。一方面是為了引導預期，集中精力鞏固經濟恢復增長基礎，推動高質量發展，另一方面則是考慮到保持GDP增長預期目標的可持續性，與明年、后年的目標相銜接，避免造成大起大落。

??而在統籌疫情防控和經濟社會發展的同時，仍需堅守“六穩”、“六保”政策底線，抓好保市場主體、保居民就業、保基本民生工作。2021年，城鎮新增就業1100萬人以上，城鎮調查失業率5.5%左右，CPI漲幅3%左右，并實現居民收入穩步增長。

??二、宏觀政策不急轉彎，貨幣、財政將逐漸回歸常態化

??……略……

??三、繼續堅持“房住不炒”，重點解決大城市住房突出問題

??政府工作報告連續第二年提到堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。此外，“穩地價、穩房價、穩預期”首次寫入政府工作報告。

??繼2020年底中央經濟工作會議之后，今年的政府工作報告再提解決好大城市住房突出問題，并要增加共有產權房供給。通過不斷完善住房市場體系和住房保障體系，解決新市民住房難問題，促進實現人民住有所居的目標。

??連續第二年政府工作報告未提房地產稅立法。2019年政府工作報告提出要穩步推進房地產稅立法，2020年官方表態中又調整為“穩妥推進”，且房地產稅連續兩年缺席政府工作報告，說明房地產稅不會成為本年度政府工作重心，年內立法工作啟動可能性較低。

02 2021年房地產行業去杠桿
因城施策落實“三穩”

??……略……

??一、房地產行業去杠桿上升為長效機制，避免成為金融風險“灰犀牛”

??……略……

??1、“三道紅線”范圍擴容至全行業，過半房企有望限時轉綠

??2020年8月20日，住建部、央行召開重點房企座談會，對房企有息負債規模設置了“三道紅線”：其一，剔除預收款后的資產負債率大于70%；其二，凈負債率大于100%；其三，現金短債比小于1倍。

??依據“三道紅線”觸線情況，12家試點房企將劃分為紅、橙、黃、綠四檔，分檔設定有息負債的增速閾值。倘若“三道紅線”全部命中，有息負債規模便以2020年6月為上限，不得增加。倘若踩中兩條、一條以及一條未中，有息負債規模年增速分別設限為5%、10%和15%。

??2020年10月，監管部門對重點房企下發三張表：《試點房地產企業主要經營、財務指標統計監測表》、《試點房地產企業融資情況統計監測表》、《試點房地產企業表外相關負債監測表》。

??除了“三道紅線”這類監管指標之外，更關注現金流等相關指標，具體涉及權益購地金額、權益銷售金額、近三年經營活動產生的現金流量凈額是否連續為負、有息負債規模等參考性指標。并加強對表外的投融資監管，在關注房企的經營狀況之外，還要求房企填寫參股未并表住宅地產項目、明股實債融資等數據，說明此次監管為穿透式，表內表外全覆蓋。

??我們認為房企融資環境或將持續收緊，“三道紅線”仍將持續發力，并將成為房企融資重要的參考標準。除了首批12家試點房企之外，“三道紅線”監管范圍或將穩步擴容至全行業，更多房企將依據“三道紅線”的觸線情況，分檔設定有息負債規模的增速閾值。

??房企表內融資或將不斷收緊，嚴控有息負債規模增長上限，尤其是那些暫被劃定為紅檔、橙檔的房企，為了確保有息負債規模低增長甚至不增長，表內融資規模空間將明顯受限。房企表外融資也將是重點監管領域，嚴防信托、保險等資金違規流入房地產行業。

??受此影響，房企去杠桿、降負債已是大勢所趨，更多房企將通過增加銷售回款、降低現金支出、資產證券化等方式改善資產負債表，以便提升檔位降低融資約束。可以期許的是，那些現金短債比大于0.8，資產負債率不大于120%，扣除預收款后的資產負債率不大于80%的房企，預計三年內都能夠改善，過半房企有望限時轉綠。

??2、居民溫和去杠桿，落實“兩道紅線”并強化信貸資金用途管理

??2020年12月28日，央行、銀保監會共同發布房地產貸款集中度管理的“兩道紅線”，銀行業金融機構將劃分為中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構和村鎮銀行五檔，房地產貸款占比上限分別為40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，個人住房貸款占比上限則分別為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

??而在實際的執行層面，分別設置2年或4年的業務調整過渡期，更利于銀行業金融機構逐級壓降房地產領域的信貸規模，避免短期因政策過度收緊波及正常的房地產信貸需求。2020年12月末，對于房地產貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求，在2個百分點以內的限定2年的業務調整過渡期，在2個百分點以上的限定4年的業務調整過渡期。

??各地還可以結合實際情況，合理確定轄區內第三檔、第四檔以及第五檔銀行業金融機構的房地產貸款占比上限，即以房地產貸款集中度管理的“兩道紅線”為基準，增減2.5個百分點。

??多省市依規上調小型銀行房貸占比上限，平衡好小型銀行經營壓力和金融風險防控。例如上海第三檔和第五檔銀行的房貸占比上限分別提高2個百分點和1.5個百分點，又如廣東省第三檔和第四檔銀行的房貸占比上限分別提升2個百分點和2.5個百分點。

??上海、廣州、深圳、杭州等熱點城市信貸資金管控趨緊，重點涉及以下三方面內容：其一，住房按揭資格審核趨嚴，銀行嚴查按揭貸款人資質，嚴格評估風險，對不符合償債收入比例要求的購房者不予放貸。其二，房貸額度緊張，放貸周期明顯延長，部分國有大行甚至階段性停貸。譬如，廣州銀行業接窗口指導，新增個人住房貸款占比不超過12.6%，每月新增個人住房貸款額度不超過2020年10-12月三個月的平均放款額度。其三，上調房貸利率，2021年1月底，廣州工農中建四大行首套、二套房貸利率均上調15個基點，分別由5.05%和5.25%提升至5.2%和5.4%。

??2月以來全國房貸利率止跌回升。融360數據顯示，2021年2月，全國首套房貸平均利率5.26%，環比上升4個基點，二套房平均利率5.56%，環比上升3個基點。3月，房貸利率持續上移，全國首套、二套房貸款平均利率環比分別增長2個基地和1個基點。

??我們認為居民信貸政策將全面轉向去杠桿，確保居民杠桿率和負債率不再繼續上升。具體而言，供應端銀行業金融機構將嚴格落實房地產貸款集中度管理的“兩道紅線”，加強對新增及存量房地產貸款占比、個人住房貸款占比的管控，一旦超出所在檔次銀行的占比上限，更應強化過渡期業務調整。

??嚴格落實差別化住房信貸政策，嚴控個人住房貸款投放節奏，并對購房者首付資金來源、債務收入比等加大核查力度。限貸政策整體易緊難松，熱點城市不排除進一步加碼的可能性，涉及適度調升首套、二套貸款首付比例，尤其是調升非普通住房首付比例等。房貸利率或將趨勢性上移，首套尤其是二套房貸利率大概率將步入上行通道。

??加強信貸資金用途管理，全面落實貸前檢查、貸中審查、貸后檢查制度，禁止發放用途虛假或存疑的貸款，嚴防信用貸、消費貸、經營貸等信貸資金違規挪用于購房。并完善信貸資金用途監測與攔截機制，對貸前調查不嚴、貸后管理不到位、信貸資金被挪用等違規行為，及時采取一系列的懲戒措施。

??二、因城施策落實穩地價穩房價穩預期，熱點城市加碼壓力城市紓困

??……略……

??三、租賃、保障持續發力，緩解大城市尤其是困難家庭住房難題

??……略……

??1、強化地方政府主體責任，供地、財政等支持租賃及保障房供應

??……略……

??2、規劃市場化租賃發展、降低稅費負擔，改善弱勢群體住房困境

??……略……

??3、2021年舊改小區5.3萬個惠及975萬戶，保障低收入家庭居住需求

??作為一項民生工程，城鎮老舊小區改造主要涉及小區面貌改觀、房屋功能改善、基礎設施改造和居住環境改優等多方面內容。

??2019年以來，全國已開工改造5.9萬個城鎮老舊小區，惠及居民1088萬戶。2019年，全國完成改造城鎮老舊小區1.9萬個，惠及352萬戶居民家庭。2020年，《政府工作報告》提出新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個的目標任務，全年實際已開工改造4萬個，惠及736萬戶居民家庭。

??2021年，《政府工作報告》再次提出新開工改造城鎮老舊小區5.3萬個的目標任務，較2020年計劃開工量增長36%，預計將惠及975萬戶居民家庭。

??可以期許的是，隨著城鎮老舊小區改造加速推進，將進一步提升城鎮老舊小區居住功能，不斷增進住房困難家庭福祉，最大程度保障城市低收入家庭及困難群眾基本的居住需求。

03“十四五”完善住房市場與保障體系
土地集約化利用

??……略……

??一、完善住房市場與保障兩大體系，租賃市場進入發展快車道

??……略……

??1、堅持“房住不炒、因城施策”，強化城市政府主體責任

??……略……

??2、切實增加租賃住房和保障房供應，解決好大城市住房突出問題

??……略……

??二、盤活存量土地資源、探索跨區域交易，實現市場化配置集約化管理

??……略……

??1、盤活存量土地資源釋放供地指標，實現集約化管理

??“十四五”規劃提出，要建立健全城鄉統一的建設用地市場，統籌推進農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革。

??一方面，有助于提升農民和農村轉移人口收入。農村土地征收制度改革的關鍵點在于擴大有償使用范圍，并提升被征收的農村土地補償標準，逐步向市場化的價格靠攏，有利于提升農業人口財產性收入，增強其購買力。建立集體經營性建設用地入市增值收益分配制度，有利于加快集體建設用地入市進程，并將更多的增值收益分配給集體組織。

??另一方面，有利于盤活存量用地，實現土地集約化利用。中國社科院曾發布報告，全國每年因農村人口轉移，新增農村閑置住房5.94億平方米，超3000萬畝農村用地閑置。推進農村“三塊地”改革，在堅守18億畝耕地紅線的基礎上，盤活了存量用地，實現土地要素的高效利用。

??2、以市場化配置之手，結構性調節不同規模城市建設用地指標

??“十四五”規劃還提到，要改革土地計劃管理方式，探索建立全國性的建設用地、補充耕地指標跨區域交易機制。

??一方面，有助于緩解核心城市供地緊張問題。這一跨區域交易制度的建立，將極大程度緩解大城市發展空間的“用地指標”制約，便于城市群、都市圈中的中心城市獲得更多建設用地。在總量規模一定的前提下，土地跟著人走，最大程度緩解人口流入型的中心城市土地資源緊缺、供需不平衡的發展瓶頸，更好地落實穩地價穩房價穩預期的長期調控目標。

??另一方面，適度抬升中小城市土地出讓價格，增加財政收入。對于供地指標長期過剩的城市而言，通過跨區域交易機制，與供地緊張城市交易增減掛鉤節余指標，實現流轉收益。同時，也防止小城市因持續供地過量導致住宅庫存風險不斷攀升。

??三、新型城鎮化仍是房地產行業制度紅利，戶籍制度改革成“助推劑”

??……略……

??1、城鎮化率升至65%，新增城鎮人口約5600萬，增量購房需求可期

??改革開放以來，隨著計劃經濟時代遺留的城鄉二元戶籍制度被逐漸打破，農村剩余勞動力加速向城鎮、向第二第三產業轉移。可以說，人口紅利持續釋放，是中國經濟連續數十年保持高速增長的核心動因。1978到2020年，中國常住人口城鎮化率由17%升至60%，年均增速保持在1個百分點以上，累計帶動近7億鄉村人口進入城市。

??根據《政府工作報告》，“十四五”期間，中國常住人口城鎮化率將從60%提升至65%，未來5年常住人口城鎮化率約有4個百分點的增長空間。城鎮化所產生的新晉市民群體，依然是房地產市場中重要的需求主體。保守估計，“十四五”期間新晉城鎮人口規模將達到5600萬，有望給房地產市場提供堅實的需求支撐。

??2、戶籍制度改革成樓市“助推劑”，新晉落戶人口購房需求更剛性

??戶籍制度改革是城鎮化向高效縱深推進的重要保證。長期以來，戶籍壁壘制約人口流動，阻礙住房等消費釋放，另外，人口流出型城市養老、社保等負擔也在持續加重。在此背景下，常住人口城鎮化率和戶籍人口城鎮化率長期背離，“半城市化”現象突出，城鎮化發展質量仍然有顯著提升空間。

??目前，中國勞動年齡人口已進入負增長區間，人口紅利逐漸消退，全面深化戶籍制度改革，促進人口要素自由流動，充分釋放人口活力，既是新型城鎮化的題中之義，也是經濟增長的必然要求。2011年，中央一號文件首次提出要放寬中小城市落戶條件，2013年，十八屆三中全會明確要有序放開中等城市落戶限制、合理確定大城市落戶條件。2019年開始，各地競相出臺人才吸引政策、放寬戶籍準入條件，2020年，江西、山東等省市更是全面開放城鎮落戶限制。可以預見的是，戶籍制度改革將是“十四五”期間，乃至到2035年中國改革的重要發力點，也將助力新晉城鎮人口購房需求有序釋放。

??“十四五”期間，戶籍制度改革或將主要圍繞兩方面展開：其一，戶籍準入方面，放開放寬除個別超大城市外的落戶限制。全面取消城區人口300萬以下城市落戶限制，全面放寬城區常住人口300-500萬大城市落戶條件，對于城區人口500萬以上超大、特大城市，廣州、深圳、杭州、南京等逐漸實現城市圈內甚至跨城市圈落戶積分互認，上海、北京等則以放寬遠郊區或特定群體落戶條件為主；其二，公共服務方面，推進基本公共服務常住人口全覆蓋，通過財政轉移支付與農村轉移人口市民化相掛鉤、財政性建設資金對基礎投資補助等機制，加快推動農業轉移人口全面融入城市。

??3、推進就近城鎮化，新市民將成縣城最大的增量需求

??“十四五”規劃提出要推進以縣城為重要載體的城鎮化建設，穩步有序推動符合條件的縣和鎮區常住人口20萬以上的特大鎮設市。相較于異地城鎮化，就近城鎮化面臨的制度障礙較少，社會保障、公共服務等制度銜接更為順暢，農村轉移人口市民化成本更低，適度避免了“半城鎮化”問題。

??要推進就近城鎮化，一方面，大力發展縣域經濟，通過培育和引進相關產業，提升縣域就業吸納能力。另一方面，為了促進新轉移人口市民化，要增加適應進城農民剛性需求的住房供給，這在一定程度上也帶動了縣域房地產市場發展，新市民將成縣城最大的增量需求。

??四、市場份額將向城市群和都市圈集中，強化行業新格局

??……略……

??1、五大城市群將成新一輪發展高地，市場份額穩中有升

??“十三五”之初，國家提出要建設發展長三角、粵港澳、京津冀、長江中游、山東半島等19個城市群。“十三五”期間，長三角一體化不斷向縱深推進，生態綠色一體化發展示范區建設提速，交通、社保等領域互聯互通取得實質性進展。粵港澳大灣區建設積極推進，依托珠三角城市群發展基礎，在培育壯大戰略新興產業、促進科技成果轉化等方面成果卓著。京津冀城市群邁向更高水平協同發展，充分發揮北京引領帶動作用，同時調整轉移非首都功能，實現三地優勢互補。長江中游、成渝城市群正成為中國經濟增長“第四極”，帶動中西部崛起。

??19個城市群充分集聚人口、資金等資源要素，成為拉動中國經濟增長的重要引擎，聚集了全國75%以上城鎮人口，創造了80%以上的GDP。

??“十四五”規劃綱要提出，要深入實施區域重大戰略，推動實現新的突破性進展，促進區域間融合互動、融通補充。加快推動京津冀協同發展，全面推動長江經濟帶發展，積極穩妥推進粵港澳大灣區建設，提升長三角一體化發展水平。

??我們認為，長三角、粵港澳、京津冀、長江中游和成渝城市群將成為新一輪發展高地，房地產市場份額或將向五大城市群集中，行業新格局進一步強化。

??2、建設現代化都市圈，核心城市與衛星城市市場價值重構

??都市圈是城市群內部以超大特大城市或輻射帶動功能強的大城市為中心、以1小時通勤圈為基本范圍的城鎮化空間形態。建設現代化都市圈，既有利于優化人口和經濟的空間結構，又有利于激活有效投資和潛在消費需求，增強內生發展動力。

??目前，我國有24個人口規模達千萬級的都市圈，其中上海、北京、廣佛肇、深惠莞等都市圈人口超2000萬。都市圈是城市群的核心組成部分，據測算，24個核心都市圈以不到7%的國土面積，聚集起全國超30%的人口，貢獻出50%以上的國內生產總值。

??打造現代化都市圈，一方面，拓展“交通圈”以擴大都市圈輻射范圍，暢通都市圈公路網，加快城際鐵路、市域（郊）鐵路、城市軌道交通建設，“十四五”規劃綱要提出，要新增城際鐵路和市域鐵路運營里程3000公里。另一方面，重構核心城市與非核心城市市場價值，促進人力、物力、財力等資源要素雙向流動，全面解構超大特大城市非核心功能，培育發展衛星城市特色產業體系，加快市政配套功能建設，實現以產留人、以人促產。

??五、優化生育政策、應對人口老齡化，支撐樓市成交整體走穩

??……略……

??1、優化生育政策、試點放開生育限制，全國出生人口降幅有望收窄

??……略……

??2、積極應對人口老齡化，養老地產有望超越地產開發主業

??……略……

??六、提升居民收入增加購買力，助力購房消費平穩釋放

??……略……

??1、擴大中等收入群體，擴容購房消費的中堅力量

??……略……

??2、優化收入分配縮小財富差距，抬升底層剛需購買力

??……略……

04 綜概:
因城施策與金融去杠桿落實“三穩”
城市群承載新型城鎮化仍是行業紅利

??……略……

??一、房地產行業去杠桿上升為長效機制，房企降負債、居民降杠桿

??2021年，央行貨幣政策將逐漸回歸常態，房地產行業也將全面轉向去杠桿，并上升為長效機制，堅決遏制房地產金融化泡沫化，堅守不發生系統性金融風險的政策底線。

??房企融資或將持續收緊，“三道紅線”監管范圍或將穩步擴容至全行業，更多房企將依據“三道紅線”的觸線情況，分檔設定有息負債規模的增速閾值。受此影響，房企去杠桿、降負債已是大勢所趨，過半房企有望限時轉綠。

??居民信貸政策也將轉向去杠桿，確保居民杠桿率和負債率不再繼續上升。銀行業金融機構將嚴格落實房地產貸款集中度管理的“兩道紅線”，嚴控個人住房貸款投放節奏，并強化信貸資金用途管理，嚴防信用貸、消費貸、經營貸等資金違規流入房地產市場。

??二、堅持“房住不炒、因城施策”，全面落實穩地價穩房價穩預期

??未來房地產政策層面將繼續堅持“房住不炒”的基本定位，落實因城施策、一城一策的長效調控機制，夯實城市政府主體責任，切實把穩地價、穩房價、穩預期的調控目標落到實處。

??熱點城市將繼續堅持調控目標不動搖、力度不松勁，保持政策的連續性和穩定性，在支持居民自住以及改善性購房消費的同時，全面抑制投資、投機性需求，維穩房地產市場一致預期。一旦市場出現過熱的征兆，短期內城市地價、房價過快上漲，調控政策大棒必將尾隨而至。

??壓力城市有望從保市場主體出發為市場減壓、企業紓困，那些人口長期凈流出、市場需求相較羸弱乃至房地產庫存高企的壓力二、三線城市，仍需在土地出讓以及房地產交易環節給予開發企業更大力度的支持，有序消化房地產庫存，避免房價大起大落。

??三、新型城鎮化仍是行業制度紅利，市場份額向城市群和都市圈集中

??新型城鎮化仍是房地產行業最大的制度紅利。“十四五”時期，我國常住人口城鎮化率將由2019年末60.6%進一步提升至2025年末65%，未來5年常住人口城鎮化率約有4個百分點的增長空間，大約5600萬人將由農村遷移至城鎮，期間有望帶動不菲的增量購房需求，進而給房地產市場提供堅實的需求支撐。

??市場份額將向城市群和都市圈集中，強化行業新格局。預計長三角、粵港澳、京津冀、長江中游和成渝這5大城市群或將成為新一輪發展高地，市場占有率也將穩中有升。核心城市與衛星城市市場價值重構，人力、物力、財力等資源要素將在核心城市與周邊衛星城市之間雙向流動，全面疏解超大、特大城市非核心功能，培育發展衛星城市特色產業體系，真正實現以產留人、以人促產。