??新成立規模約800億基金，上海城市更新加大引入社會資本力度。6月2日，為廣泛吸引社會力量參與上海舊改，加快舊改資金平衡，共同推進城市可持續更新和發展，上海地產集團與招商蛇口、中交集團、萬科集團、國壽投資、保利發展、中國太保、中保投資等合作機構簽署了戰略合作協議，成立上海城市更新基金正式成立，總規模約800億元，為目前全國落地規模最大的城市更新基金，將定向用于投資舊區改造和城市更新項目，促進上海城市功能優化、民生保障、品質提升和風貌保護。基金由上海本土國企與大型開發商和險資共同成立，對上海城市更新將起到明顯的推動作用。

??從舊區改造到城市有機更新，上海城市更新已走過三十年發展之路。作為國內一線城市，上海發展起步較早，早期興建的舊式里弄逼仄不堪，甚至缺失基本的廚衛等居住功能，住房條件極差，市民居住矛盾突出。并且多數的老舊里弄都集中在中心城區，占據著核心土地資源，與新商務區的發展格格不入。因此早在1992年，上海就啟動了“365危棚簡屋”攻堅，至今上海城市更新改造已走過30年發展之路，歷經四個階段，從最初的危房棚改拆遷到現如今的堅持“留改拆并舉，以保留保護為主”，相關政策逐步完善，發展模式逐步成熟。

??而作為房企而言，隨著上海逐步轉入存量更新為主的發展時代，公開市場拿地競爭持續激烈，不少房企開始嘗試切入城市更新賽道納儲，根據我們收集到的信息，“十四五”期間將是上海城市更新最后的窗口期，主要參與者以本土國企、大型央企，以及一些具備優良城市更新經驗的民企為主。

??從容量上來看，整個上海“十四五”期間拆除重建面積可達280萬平，十分可觀。根據2021年2月上海市政府印發的《關于加快推進本市舊住房更新改造工作的若干意見》，“十四五”期間，上海全市將全面啟動以拆除重建（含原址改建）為主的280萬平方米不成套職工住宅和小梁薄板房屋的更新改造；力爭2000年底之前建成、納入改造范圍、符合改造條件的各類舊住房改造實現全覆蓋； 

??目前上海的城市更新工作以中心城區改造為主，計劃2022年完成110萬平方米成片改造收官。據市政府發言人介紹，“十三五”期間，上海市中心城區共改造二級舊里以下房屋約281萬平方米，超額完成原定240萬平方米的約束性指標，目標完成率達到117%，其中2020年計劃完成55萬平方米，實際完成75萬平方米，目標完成率高達136%。步入“十四五”之后，上海將保持高速節奏，目標完2021年完成成片二級舊里以下房屋改造70萬平方米、3.4萬戶；2022年完成40余萬平方米、2.2萬戶，基本實現中心城區成片改造收官。另外，“十四五”期間，上海還計劃完成中心城區零星二級舊里以下房屋改造約48.4萬平方米、受益居民約1.7萬戶。

       從市場的參與者來看，上海城市更新參與者眾多，其中國企開發商在上海城市更新中扮演重要角色，尤其是上海地產等本土國企。目前而言上海城市更新市場的活躍主體以本土國企為主，其中上海地產在2019年就參與了全年舊城改造量的四成以上。2020年上海市城市更新中心在上海地產公司掛牌成立，作為全市統一的舊區改造功能性平臺，負責舊區改造、舊住房改造、城中村改造及其他城市更新項目的實施。自2020年成立以來，城市更新中心已經參與舊改量占到全市舊改總量的60%以上。大型國企央企憑借資金優勢，也積極參與上海的城市更新改造，2018年中海斥資近百億斬獲真如城市更新土地，2020年又與黃浦政府合作，擬斥資590億參與建國東路67-71街坊改造。而外來房企和港資也在不斷尋求參與上海城市更新的契機，尤其是像佳兆業、俊發等專注城市更新開發的房企都在上海落子。

??對于房企而言，想要入局上海城市更新賽道，需要明確以下幾個方面內容：

??在參與方式上，現階段房企參與上海城市更新的主要途徑是與當地區政府接洽成立合資公司。上海對于社會資本參與城市更新一直持開放態度，早在2001年，就提出過以“政府扶持、市場導向、企業運作”的手段大力推進舊區和舊房改造，當時采取的是毛地出讓制度，即將未拆遷的舊改土地以現狀出讓，由開發商來負責拆遷安置等費用，后來由于政策變動等原因，該模式逐步退出歷史舞臺。目前上海城市更新采取 “政企合作、市區聯手、以區為主”政策，即簡政放權給區政府，由區政府組織公開遴選市場主體實施更新改造，一般情況下，選定改造主體后由區政府和城市更新主體共同成立合資公司實施。

??在具體實施上，現階段土地征收多由政府負責，采取協議出讓和招拍掛并舉的模式。目前上海城市更新需先通過兩輪征詢，第一輪是以問卷形式看居民是否愿意改造，第二輪是與居民溝通安置補償條件，均達成通過率后方可開始征收，目前這一工作基本由政府成立的征收部門處理，征收成功之后再出讓給企業。目前上海采取協議出讓與招拍掛并舉的出讓方式，像祥生2003年就開始參與的虹口四平路改造項目，以及仁恒150億拿下的2002年出讓改造權的蔣家浜項目均為協議出讓。像萬科拿下的寶山楊行舊改項目，俊發在青浦的徐涇鎮老集鎮舊改項目以及中海普陀真如紅旗村舊改項目等，都采用的是招拍掛出讓的方式。

??另外需要注意的是，現階段上海的城市更新項目普遍改造資金壓力大，且涉及歷史風貌保護和綜合開發，對開發商綜合能力提出較高要求。歷經30年發展，現階段上海仍然留存的城市更新項目多為居于城市核心區域，改造成本高，拆遷安置難度大，以及多年仍未成功拆遷的難度大的項目，動輒就是百億投入。其次，上海舊改范圍中多包含歷史建筑，開發商在負責興建的同時往往還要負責對這些歷史風貌建筑的修繕和維護，而且由于地處核心區，這些土地多需要開發為商住辦的綜合型地塊，對企業的綜合開發能力提出了比較高的要求。

??整體而言，目前上海政府對城市更新采取大力扶持的態度，在政策上和實施上都有比較大的支持。800億城市更新基金的成立將幫助推進上海市舊改的順利推進，參與合作的開發商上海地產、萬科、保利、中交、招商以及險資國壽投資、中國太保、中保投資均有望通過這一基金在上海城市更新市場分一杯羹。

??而對于其他房企而言，目前上海城市更新已經進入最后的窗口期，我們建議資金實力較強，綜合開發能力突出的房企可以與中心城區政府洽談合作，像綠城在5月底剛與黃浦區簽訂合作協議，加強舊改領域發展，也可以關注一些早期遺留的“毛地”通過股權收購或者協議出讓的方式參與；而部分能力有限或者城市更新經驗薄弱的房企，同樣可以從周邊區域和零星舊改項目尋找一些機會，參與上海更新改造。