??研究背景

??2021年全國房地產市場出現了一個較大的變化，即部分城市推行了“二手住房成交參考價格”制度，也可以理解為指導價或限價制度。本報告將其簡稱為“參考價制度”。參考價制度推行，將二手住房價格正式納入監管體系中，完善了二手住房市場價格的監管。雖然過去二手住房的價格監管也有，但更多體現為市場交易秩序的管控。而模仿、參考一手房限價政策的，則是此次的二手住房成交參考價格制度。

??此次制度的出臺，和幾個大背景有關系：2020年底中央經濟工作會議提出“解決好大城市住房突出問題”、2021年4月中央政治局會議提出“防止以學區房等名義炒作房價”、2021年4月住建部約談全國5城時明確“強化二手房交易管理”。而從市場本身來看，當前各大城市二手住房交易規模大、占比高，同時二手住房尤其是學區房等價格虛高、炒作現象較為明顯。基于此類原因，積極對二手住房價格進行調控非常有必要，這樣才能真正促進二手住房市場的平穩健康發展，也才能真正促進一二手房市場全方位的健康發展。

??目前全國有4個城市明確推出二手住房成交參考價制度，其積極落實“房住不炒”精神、主動出擊，為二手住房價格穩定提供了值得借鑒的模板。研究此類城市的政策內容、關注政策效應，成為其他城市需要積極去做的。該制度的推進，將會影響到房源掛牌、房源定價、市場成交、市場價格等內容。但是從目前市場反饋的情況看，市場參與者會更多關注“二手房價格跌多少”、“什么城市會跟進”等內容。基于此，本報告重點聚焦“參考價制度下的房價趨勢”主題，通過相關分析，以對這一新政策有更深刻的認識，同時為各市場參與主體提供更多的參考。

??二手房價過熱的城市名單

??二手住房參考價制度的推行，和二手住房價格虛高、房價炒作等有直接的關聯。當前對于二手住房價格的冷熱界定，還缺乏統一的標準。不過從全國部分城市具體政策來看，如蘇州、武漢等都提出了二手住房價格年度漲幅不超過5%的規定。據此，我們將“房價指數同比漲幅大于5%”界定為“房價偏熱”。

??本報告選取全國70個大中城市房價指數進行分析，以研究二手住房價格的冷熱程度。統計顯示，今年6月份，全國70個城市中，二手住房價格指數同比漲幅超過5%的共有25個城市，其位于“房價偏熱”區間。其中，最熱的10個城市包括廣州、徐州、上海、北京、寧波、深圳、杭州、銀川、金華和泉州，即四個一線城市均在其中，同時徐州、金華和泉州3個三線城市也在此名單中。這25個城市二手住房價格指數過熱，一定程度上會加快調控的升級。其中有4個城市已經落實了二手住房參考價制度，預計剩下的21個城市升級或推進的概率較大，尤其是一二線重點城市。