??導 讀 

??總體來看，長春首次集中供地土拍情況與以往分散式的土拍拿地相比，整體市場沒有出現明顯的變化，地價總體保持相對穩定。

??◎  作者 / 馬千里、邱娟

??“兩集中”供地新政出臺已近兩月，多地已經掛牌首期集中供地，長春作為首個集中掛牌的城市，已經在4月15日迎來首場土拍，成為“兩集中”供地新政的先遣軍。為了準確預判接下來集中土拍的市場走勢，本文將全方位解析長春此次集中土拍熱度、競拍格局等，從而對接下來的土地市場做出趨勢性預判。

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??長春首場土地集中出讓平淡收場

??卻也在意料之中

??4月15日，“兩集中”新政之后首場集中土拍如約而至，長春本次土拍供應51宗涉宅地。最終，有11宗終止掛牌，最終成交38宗住宅用地，2宗流拍。具體來看，本次土拍成交的38宗住宅用地中，僅有6宗溢價成交，其余32宗均為底價成交。從溢價率水平來看，本場土拍總溢價率僅有3.3%，較2020年全年涉宅土地溢價率低了1.3個百分點，整體市場表現比較平淡。

??原因是多方面的，第一，長春處于人口外流比較嚴重的東北三省，需求基本面不佳，樓市整體表現也不及疫情之前，房價上漲動力也不及長三角和粵港澳城市，因此房企參拍熱情不佳，二是由于長春是首個集中供地的城市，機構向總部申請保證金的時間相對較短，資金相對緊張，加之本地集中掛牌地塊位于南關、北湖高熱板塊的土地數量較少，土地質量一般，因此首場土拍表現比較平淡。

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??市場熱度：地價整體表現比較平穩

??六宗溢價成交地塊均能保持盈利

??值得注意的是，本次長春集中供應競拍方式也發生了明顯變化，首次提出了“限地價,競配建”競地模式，穩地價的相關舉措已經落地。事實上，本地集中拍地6宗溢價成交的地塊中僅有一宗觸及最高限價，該地位于寬城區，屬于城北的核心區域，經過62輪競拍，最終被華潤以最高限價8.53億元+ 4100平方米配建租賃住房取得該地塊，可售部分樓面價3585元/平方米，溢價率29.4%，也是本次集中土拍中溢價率最高的地塊，該地周邊有兩個項目在售，分別是華大城、萬盛瓏璽，平均售價在8500元/平方米左右，如果按照這一售價成交的話，地房比僅有42%，盈利空間還是比較可觀的。

??另外5宗溢價成交地塊盡管樓板價相對較高，但較周邊項目的平均售價來看，地房比也不是很高，多在55%以下，尚能實現一定的盈利。由此來看，長春地價水平保持在比較適度的空間。

??值得注意的是，盡管大多數地塊尚能保持良好的盈利空間，但是2020年9月長春“限價+限貸”政策出臺之后，市場明顯降溫，9月之后月均成交量僅有60萬平方米，較政策加碼之前的月均成交量下降了約三成，整體銷售規模甚至不及疫情之前，就目前的市場供求情況來看，這些土地未來入市仍將面對去化隱憂。

??03

??競拍格局：本地房企為主

??中鐵、華潤、保利、萬科等頭部房企均有落子

??從房企參拍情況上來看，本次集中土地出讓的熱度并不高，僅吸引了中鐵、華潤、保利、萬科4家全國性房企關注。但在優質地塊的競爭中，品牌房企優勢明顯。從競得情況來看，不管是本地房企還是全國性房企，都沒有大手筆拿地。中鐵比較特殊，主要是因為它要配合政府做一個大型規劃建設及其配套，所拍地塊均為底價成交，其余三房品牌房企分別競得一宗，除了上述觸發最高限價的華潤地塊外，保利、萬科競得的兩地溢價率均在5%以下。

??除此之外，其余地塊全部為吉林本地開發商取得，大部分為底價成交。其中比較集中有長春清泉和長春萬龍兩家房企，均競得了4宗，其余地塊的成交則比較分散。

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??本輪長春土拍平淡代表性有限

??京杭等城市土拍熱度仍不應小覷

??總體來看，長春首次集中供地土拍情況與以往分散式的土拍拿地相比，整體市場沒有出現明顯的變化，地價總體保持相對穩定。本身政府推行“集中供地”的目的本身就是為了通過穩定地價從而平抑房價，因為集中拍地，房企的資金及注意力會更加集中，整體上房企拿地會比較分散，這對穩定地價是非常有利的。從這方面來看，政府的目的已經達到了，但是考慮到近兩年長春樓市進入低谷，與近期市場火熱的北京、杭州、無錫等城市在需求層面存在較大差異，因而其并不具有代表性，優質地塊供應比重較高的北京、杭州、無錫等城市首次集中土拍的熱度仍將維持在相對高位。

??對長春來說，由于接下來北京、杭州、南京、福州、深圳、無錫等高熱城市首次土拍即將開啟，由于這些城市地價水平較高，尤其是北京、杭州等優質地塊供應較高，競拍熱度比較高，“僧多肉少”的格局之下，部分品牌房企勢必會在這些城市“碰釘子”。之后，反而有可能會選擇第二次集中供地較早（長春三次集中掛地分別在3月、5月、8月）、地市相對平穩的長春，加之長春樓市通常在4、5月份有一波回暖，第二次集中土拍市場熱度將有小幅上升。