??◎  作者 / 楊科偉、姚鄭康

??16日上午，國家統計局公布了2020年前2月全國房地產行業的各項數據：2020年1-2月，商品房銷售面積同比下降40%，新開工面積與土地購置面積增速也均大幅下滑，各指標全線進入歷史低點標志新冠肺炎疫情對房地產市場造成明顯沖擊。在此影響下，開發投資額增速累計同比由增轉跌至16.3%，創近20年新低。

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??前2月銷售面積、金額分別同比降40%、36%，預計后期銷售規?？焖倩厣?/strong>

??2020年1-2月，受到疫情影響全國新房銷售表現全線下滑，整體來看前2月商品房銷售面積僅8475萬平方米，同比下降39.9%；商品房銷售額8203億元，同比下降35.9%。自疫情爆發以來，全國多地紛紛叫停項目開盤、線下銷售業務，普遍預期前2月新房銷售將會斷崖式下跌，跌幅恐將在70%以上，目前來看，行業銷售規模跌幅遠好于預期,降幅與我們在2月29日發布的全國典型房企前2月銷售排行榜的企業業績跌幅接近。

??但值得一提的是，隨著當前國內疫情暫時得到遏制，商品房銷售業務逐漸正常化，預計之后銷售規模也將快速回升。各地紛紛發文允許在售地產項目現場開盤、開放線下售樓處，同時部分城市已有熱銷項目售罄表現。據CRIC統計，截至3月12日全國在售項目中已有近7成恢復售樓處的開放，其中深圳招商太子灣云璽大廈線上二次開盤即售罄。

??從CRIC監測重點城市商品住宅成交情況來看，2月中旬以來，各能級城市成交量都在回升，且三四線表現好于二線好于一線，一線目前相當于去年四季度5成，二線6成，三四線7成；一線城市中的深圳、二線城市中的福州、成都已經超過去年4季度周均水平，蘇州、杭州也回升至去年10-11月的水平。

??由此可見，隨著各地新房銷售業務陸續復工，受疫情抑制的置業需求將快速完成補位，預計將在二季度陸續釋放形成新增銷售。

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??70城房價整體穩中趨落，新房同環比增速收窄、二手房開始全面轉跌

??全國商品住宅銷售價格體穩中趨落。截至2020年2月底，一、二、三線新建及二手商品住宅銷售價格無論同環比均呈現漲幅持平或回落的整體走勢。具體來看，新房價格環比各能級大體持平、整體微增0.02%，一線、三四線漲幅分別收窄0.33pts和0.37pts；新房價格同比一線漲2.2%、二線漲3.0%、三四線漲3.3%、整體漲3.1%，二三線及整體漲幅收窄0.4pts。

??二手房各能級同比漲幅穩中趨落，70城環比跌0.1%，其中三線城市跌幅領先，一線和二線漲幅回落。

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??開發投資額增速創近20年新低，后續將受益提振房地產業而有望快速回升

??由于疫情期間各地建筑工地停工延工、土拍市場一再延期的影響，2020年1-2月全國房地產開發投資額僅收10115億元，同比降16.3%創近20年新低。

??此外我們認為，開發投資額增速在疫后隨著整體房地產業的快速正?；型焖倩厣？紤]到一方面各省區市均已發文敦促和支持建筑業、房地產業開復工，3月初各核心城市建筑業開復工率均在90%以上；另一方面伴隨著土拍正常化，部分優質地塊頻頻掛出，房企拿地擴儲熱情將緩慢恢復。因此預計開發投資額的“停速”僅是短期現象，在新開工及土地購置兩方面快速恢復的支撐下，開發投資額增速將快速提至原有水平。

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??新開工面積創近5年同期總量新低，土地購置面積增速同比降29%再回低位

??從新開工面積來看，前2月房屋新開工面積創近5年同期最低。前兩月受制于疫情及春節期間建筑工地無法開工復工，房屋僅新開工10370萬平方米，同比跌44.88%。

??鑒于當前多地放寬新房預售審批標準，部分城市積極出臺土地交易支持政策，在此利好下后續房企處于盡早開盤預售搶收現金流的考慮將加快項目的開工進度。因此預計房屋新開工面積將于二季度內快速提升，并成為開發投資額恢復的主要支撐之一。

??土地購置面積方面，疫情致使多城土拍延后或取消，1-2月土地購置面積同比降29.3%，需要注意的是去年同期本就是低點，今年前2月土地購置面積絕對量僅1092萬平方米。預計未來，在不把房地產作為短期刺激經濟手段和堅持房住不炒的大原則下，雖然國內外整體貨幣環境開始放松，但短期內房企仍受制于到位資金壓力，房企拿地仍將以高性價比優質地塊為主，整體土地購置面積有望低位回升但降幅較難出現大幅收窄。

??綜上，我們對于后市給出如下幾點判斷：在整體疫情按照當前態勢繼續得到控制的前提下，預計疫情對房地產市場的影響在3月將繼續延續，但有望在二季度開始恢復正常。具體來看，銷售方面，受疫情積壓的一、二手房購房需求將陸續轉為新增銷售，整體銷售體量有望快速恢復；新開工方面，在地方放寬預售審批要求的利好下房企預計將于窗口期加緊項目開工以盡快預售回籠資金，因而新開工面積有望在二季度快速回升；土地購置方面，隨著核心城市土拍復常，整體增速有望低位回升，但考慮到房企拿地仍舊謹慎，降幅難見大幅收窄；開發投資額在以新開工、施工面積為主要支撐下有望在下半年得到回升。