??今天上午，國家統計局公布了2020年1-5月房地產行業各項指標顯示市場恢復持續改善：全國商品房銷售面積與房屋新開工面積單月同比增速均回正，分別增9.7%、2.5%。土地購置面積累計同比降幅收窄至8.1%，前5月開發投資額增速僅微降0.3%。

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??5月銷售面積、金額分別同比增10%和14%

??得益于東部和核心一二線快速恢復

??5月全國商品房銷售規模大幅增量，同比增速一舉由負轉正且創近一年以來增速新高。商品房銷售面積達14730萬平方米，同比增9.7%，銷售金額14406億元，同比增14%，顯示房價進一步上漲。受此表現拉動下前5月銷售面積接近5億平方米，累計同比降幅收窄至12.3%。

??城市市場中、微觀層面展現出的“紅5月”與行業宏觀數據層面基本一致。從3月份線下售樓處逐漸恢復，到4月份百強房企銷售業績回正，隨著房地產業重新步入正軌，杭州、南京、成都等熱點城市屢屢出現“萬人搶房”現象，如杭州遠洋西溪公館項目登記搖號，吸引近6萬人參與；南京江畔都會上城新推出的223套房源，吸引了1.3萬組買房人搖號……行業數據層面上，核心一二線及強三線支撐的東部、西部地區前5月商品房銷售面積同比降幅以分別收至9.9%和9.3%，超過全國水平；而中部、東北地區則仍有17.3%和22.4%的較大跌幅。正是得益于東部城市，尤其是核心一、二線城市和強三線城市商品房市場需求進一步釋放、銷售快速恢復，使得行業銷售規模持續增長，而反觀中部和東北地區、三四線城市市場恢復仍不理想。

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??一線新房、二手房房價同環比齊升

??二三線房價增幅收窄

??從全國商品住宅銷售價格來看，一線城市一二手房房價同環比增速顯著上揚，整體及二三線城市房價環比持穩、同比降速的總趨勢未變。5月，一線新房房價環比增0.6%，漲幅擴大0.48pts；二手房房價同比增達4.1%，漲幅擴大1.12pts。其中上海新房房價環比上漲0.8%、北京二手房房價環比上漲1.8%最為顯著。與此相反，二三線城市一二手房房價同比增速均有回落，二線、三線分別回落達0.2pts和0.3pts。

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??5月開發投資額規模已達近兩年高點

??前5月累計同比僅微降0.3%

??受新開工增速及土地購置增量支撐，前5月房地產開發投資額累計完成45920萬元，規模已與2019年同期基本齊平，僅微跌0.3%。5月開發投資額為1.28萬億元，同比增長8.1%，已恢復達到近2年常態月度的高位水平。

??前5月開發投資額得以大增主要受新開工面積及施工強度持續走強推動，同時土地購置市場持續回升也為其提供了強力支撐。疫情逐步得到控制后，全國房屋新開工面積逐月回升，至5月已連續兩月保持兩千萬平方米左右規模，且在核心城市新房火熱、多數城市預售標準放松背景下，房企多督促施工方加緊工期進度。此外，疫后核心城市持續放出重點地段優質地塊，土拍市場持續回暖，如杭州目前已實現土地出讓收入過千億。在新開工施工與土地購置兩方支撐下，預計全國開發投資額增速將在6月累計回正，且在第三季度創新高。

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??5月新開工同比轉正且增2.51%

??土地購置累計降幅繼續大幅收窄至8.1%

??5月房屋新開工面積21765萬平方米，環比增11%，達到今年新高且超過近兩年多數正常月份水平，同比增速也由負轉正、增2.51%，累計同比降幅也收窄至12.8%。

??新開工面積仍將為開發投資額重要發力點，但單月規模或將見頂回落。一方面，從施工面積來看，自3月到達高點后單月規模已持續下降，至5月單月僅22060萬平方米，同比增速已降至2.3%，因此預計新開工面積后續也將面臨見頂；另一方面，從歷年規律來看，新開工面積下半年規模普遍低于上半年，因此后續規模回落也是自然現象。

??從土地購置面積來看，前5月累計同比降幅已收窄至8.1%。在推進生產要素市場化的大環境下，土地市場交易景氣持續回升，成交面積、成交金額等均創下年內新高。考慮到5月掛牌土地的總建面仍處相對高位，預計6月土地購置面積仍將有大幅回升空間。

??綜上，我們對于后市給出如下幾點判斷：當前房地產行業已基本恢復正常水平，開發投資額規模已與2019年相當，銷售、開工、土地等單月同比指標也已實現回正。

??從商品房銷售來看，雖然5月多個核心城市市場飄紅，但隨著疫情導致的貧富差距分化這一影響逐步顯現，預計后續核心城市與普通三四線城市、改善與剛需置業間的銷售表現將更加分化，這將在一定程度上制約整體新房銷售規模回升。

??對于土地購置、新開工、建安施工而言，考慮到整體施工面積逐漸降低，預計后續房屋新開工規模即將見頂回落；且在現金財務壓力下，房企短期內仍將聚焦于核心城市優質地塊拿地，隨著各城市供地規模陸續發布，預計下半年土地購置層面恢復也將放緩。因此，預計房地產開發投資額在短期增速回正后也將面臨繼續大幅上升乏力的困境。