11月成交小幅升溫，局部房價漲幅偏大

??核心結論：

??1．11月重點18城二手房實際成交總量環比增加6.8%，年底市場反彈力度明顯弱于去年同期。11月成交同比繼續增長帶動今年累計成交同比增幅擴大至9%。

??2.11月成交量環比增加的11城主要是長江中下游及珠三角城市，如合肥成交環比增長41%，廣州、深圳分別增加18%及12%。成交下滑的主要是環渤海城市，如天津、煙臺成交同比降幅約14%。

??3.下半年二手房價格走勢分化，長江中、下游及珠三角以漲為主，環渤海城市以跌為主。11月重點城市房價漲幅有所擴大，價格環比漲幅在1%以上的城市數量擴大至6個。合肥二手房供需矛盾加劇，房價環比上漲2.3%，漲幅居前。環渤海城市漲幅繼續墊底，濟南環比下跌1.2%，跌幅居首。

??4.12月市場或繼續弱勢反彈。當前市場帶看客戶仍保持較高體量，預計12月成交將在11月基礎上微幅增加。11月以來重點城市二手房市場景氣度上升，預計12月重點城市房價仍以溫和上漲為主。

??一、       11月市場成交小幅增加，局部房價漲幅偏大

??重點城市二手房總成交小幅反彈。貝殼研究院數據顯示，11月重點18城[1]鏈家二手房實際成交環比增加6.8%，成交反彈幅度明顯弱于2019年同期20%的水平。11月18城成交同比增加29%，前11月累計成交同比增幅繼續擴大至9.4%。

??市場表現呈現“南強北弱”特征。18城中11城成交環比增加，7城環比下滑。成交增加尤其是增長明顯的城市主要分布在長江中下游及珠三角區域，而成交下滑的城市主要集中在環渤海區域。

??珠三角成交總體反彈幅度居首。其中廣州11月成交結束疲軟下行趨勢，環比增加18%。深圳二手房成交受“715調控”影響在9月降至谷底后連續兩月反彈，11月環比增12%。

??長江中游城市群中合肥表現突出，成交環比增長41%。受10月以來新房供應下滑影響，二手房需求增加，這一情況在中心城區更明顯，11月合肥主城區成交占比環比提升近5個百分點。武漢二手房需求在5-8月高量釋放后，近三月低位穩定，貝殼研究院數據顯示，前11月累計成交同比仍有14%的缺口。

??環渤海城市群中天津及煙臺成交環比降幅約14%，降幅偏大，兩城成交在10月反彈后回落，需求后勁不足。

??長三角市場成交節奏加快，環渤海放緩。11月18城中12城客源成交周期環比縮短，長三角城市縮短幅度更明顯，上海、杭州及南京環比分別縮短9天、6天及5天。與市場降溫相對應，環渤海城市客源成交周期在普遍放緩，煙臺、青島、天津及廊坊等城客源成交周期環比延長5天以上。

??下半年長三角、珠三角城市房價以漲為主，環渤海以跌為主。下半年以來重點城市房價走勢分化：一是走勢趨向平穩，主要是受下半年調控影響的城市如深圳及南京以及環渤海的部分城市如北京及大連等；二是房價向上，主要分布在長江中下游及珠三角區域，如上海、廣州、合肥等；三是房價向下，以環渤海城市為主，如廊坊、天津、青島及濟南等。

??11月重點城市價格漲幅有所擴大。11月18城中價格基本持平或下跌的城市由10月14個降至10個，價格漲幅在1%以上的由3個增至6個。長沙、合肥漲幅居前，長沙二手房價格在10月大幅下跌基礎上反彈2.5%，同比漲幅不足2%，長期價格平穩；合肥環比上漲2.3%，主要受二手房市場供需矛盾加劇影響：10月以來新房供應下滑，庫存降至2019年以來低位，去化周期不足8個月，新房可售房源不足導致需求進入存量市場，同時二手房庫存也呈現下降趨勢。深圳房價環比上漲0.7%，漲幅明顯收窄，是調控加碼以來月度最小漲幅。11月環渤海城市房價普遍下跌，濟南下跌1.2%，跌幅最大。

??二、12月市場繼續弱勢反彈

??11月重點18城二手房帶看客戶量環比小幅下滑3%，帶看房源數量環比同步下滑約10%，但這一體量仍不低，預計12月市場成交繼續弱勢反彈。11月18城新增掛牌房源數量環比下滑約9%，房源供給下滑比需求（帶看客戶數量）更明顯，市場供需矛盾加劇。另從市場景氣指數走勢看，11月以來周度市場景氣度持續向上，預計12月重點城市中多城房價溫和上漲，結合供需變動幅度及景氣指數看，預計上海、廣州、合肥等城房價漲幅仍較為靠前。

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