??導讀

??1、樓市“小陽春”來臨，各線城市集體回暖

??2、百強房企單月業(yè)績同環(huán)比均明顯提升

??3、政策邊際趨緊，房企需直面新挑戰(zhàn)

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

??前言：2021年3月，房地產(chǎn)市場喜迎“小陽春”行情，28個重點監(jiān)測城市商品住宅成交面積較2019年同期增長24%。房企紛紛加大供貨力度，TOP100房企單月操盤銷售金額環(huán)比增長25.4%，同比增長60.8%，較2020年月均值增長14.1%。房企面臨的整體政策環(huán)境邊際收緊，“因城施策”與“因企施策”趨于常態(tài)化，房企需積極調(diào)整自身戰(zhàn)略方向，靈活應對市場變化，構筑起可持續(xù)性競爭優(yōu)勢。

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??業(yè)績：百強房企同環(huán)比銷售均呈增長趨勢

??2021年3月，TOP100房企單月實現(xiàn)銷售操盤金額10918.3億元，百強房企整體業(yè)績規(guī)模較去年同期同比增長60.8%，較2020年月均銷售金額增長14.1%。與上月相比，百強房企單月業(yè)績環(huán)比增長25.4%。從1-3月的累計銷售操盤金額來看，百強房企整體的業(yè)績規(guī)模同比增長83.0%，較2019年同期增長46.2%。上月熱點市場成交熱度持續(xù)到3月份，“小陽春”是重要的銷售窗口期，房企紛紛加大供貨力度，成交也呈明顯回升的態(tài)勢。

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??門檻：龍頭房企排名穩(wěn)固

??2021年一季度，各梯隊房企銷售業(yè)績門檻值繼續(xù)提升，相較去年和前年同期均有明顯增幅。地產(chǎn)行業(yè)的龍頭房企保持業(yè)績優(yōu)勢，排名相對固定，TOP10房企銷售操盤金額的入榜門檻為608.0億元，同比增長105.1%。TOP200房企銷售操盤金額的入榜門檻13.9億元，同比大幅增長183.2%。小型房企業(yè)績增速最高，主要是因為兩方面的緣故，既有去年同期業(yè)績受到疫情的負面沖擊更為明顯的低基數(shù)效應，也有今年以來熱點城市的出貨加速的影響。

??從各梯隊房企銷售門檻值相較2019年同期的表現(xiàn)看，小型房企依然表現(xiàn)出顯著提升，TOP200房企入榜門檻值增速依然高于其他梯隊房企。百強房企中，不同量級的企業(yè)增速差異相對較低，其中TOP30房企以69.5%的增速領先其他梯隊。

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??企業(yè)表現(xiàn)：超四成業(yè)績大幅提升
??整體表現(xiàn)樂觀

??從企業(yè)業(yè)績表現(xiàn)來看，3月百強房企中81%的企業(yè)單月銷售業(yè)績好于去年月均水平，其中超過四成業(yè)績增幅在20%以上，整體業(yè)績提升明顯。從不同梯隊的房企銷售增速的對比來看，TOP31-50梯隊房企實現(xiàn)正增長的比重為95%，高于其他梯隊的房企。TOP30房企中，雖有20%的企業(yè)單月業(yè)績較去年平均水平下降，但降幅依然低于20%，考慮到其體量，整體業(yè)績?nèi)詫贅酚^。TOP51-100梯隊房企中，超過26%的企業(yè)業(yè)績增幅在50%以上，另有近二成的企業(yè)業(yè)績降幅超過20%，表現(xiàn)出較為明顯的兩極分化特征。

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??市場展望：樓市“小陽春”杭州、南京成交創(chuàng)新高
??信貸全面趨緊后樓市或將回歸穩(wěn)態(tài)

??3月，房地產(chǎn)市場喜迎“小陽春”行情，28個重點監(jiān)測城市商品住宅成交面積較2019年同期增長24%，北京、杭州、南京等多城成交顯著放量，較2019年同期均實現(xiàn)翻倍增長。

??具體而言，一線城市市場顯著轉暖，各城市成交皆升至歷史高位，較2019年同期增長64%。北京核心區(qū)位的限價盤銷售火爆，疊加以金隅鳳棲家園為代表的共有產(chǎn)權房項目集中網(wǎng)簽，成交創(chuàng)年內(nèi)新高。在連番政策打壓下，上海市場熱度依舊不減，遠郊剛需盤去化速度加快。不過，在市實驗性師范高中招生實行名額分配改革后，學區(qū)房市場轉冷，部分業(yè)主開始降價拋售。廣州增城、黃埔和南沙等區(qū)域市場持續(xù)火熱，助力成交持續(xù)高位運行。深圳中低端產(chǎn)品去化表現(xiàn)搶眼，萬科光年四季、滿京華云著等多盤熱銷300余套。

??24個二、三線城市市場同步轉暖，成交較2019年同期增長19%。杭州、南京等熱點城市市場持續(xù)高熱，成交較2019年同期翻倍增長。典型如南京，各區(qū)域市場全面轉暖，浦口、棲霞、江寧等多區(qū)域供需兩旺，成交一舉創(chuàng)近年來單月新高。天津、鄭州等壓力城市市場難言實質(zhì)性好轉，成交雖同比轉正，但仍不及2019年同期，整體跌幅都在30%以上。典型如天津，遠郊區(qū)域房地產(chǎn)庫存高企，長期仍面臨較大的去化壓力。

??各區(qū)域市場熱度皆升，長三角地區(qū)市場異常火熱，隨著供應放量，蘇州、常州等成交明顯回升，較2019年同期增幅都在30%附近。上海、寧波等市場熱度慣性延續(xù)，成交較2019年同期漲幅均超70%，杭州、南京市場儼然出現(xiàn)過熱征兆，成交皆創(chuàng)新高。粵港澳大灣區(qū)市場熱度不減，廣州、深圳成交繼續(xù)高位保持，尤其是深圳，基于新房的性價比優(yōu)勢，打新市場持續(xù)火爆。佛山成交迅速回升至高位，南海、順德這類臨廣片區(qū)成交異常活躍。僅限于東莞因供應不濟，成交同比轉跌。中西部地區(qū)市場適度回暖，重慶、武漢成交放量，部分限價盤再現(xiàn)搶購潮，鄭州、西安成交有所回升，但較2019年同期仍存較大差距，整體跌幅均超30%。

??而從我們實際調(diào)研情況來看，熱點三、四線城市房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱，城市地價與房價輪動上漲。地方政府大都依據(jù)地價控房價，設定地價與房價之間的轉換系數(shù)，綜合測算各盤備案價格。在售項目基本取消折扣優(yōu)惠，普遍是頂著備案價格對外銷售。每年的備案價格漲幅限定3%-5%，年初開發(fā)企業(yè)便用完當年的調(diào)價幅度。早先高價拿地的項目都在等之后拿地的企業(yè)“抬轎子”，高價盤、地王盤一時去化不暢無慮，只要土拍再出新地王，購房者便能接受房價還將上漲的一致預期，屆時成交去化也就不成問題，房價預期便是被一個接一個的地王炒上去的。不過，市場表面的繁榮背后也醞釀著變局，供地雙集中后整體土拍熱度將下滑，熱點三、四線城市土拍較難持續(xù)保持高熱度，城市地王更難頻繁更替，一旦地價及房價預期走穩(wěn)，勢必將考驗市場需求的真正成色。

??展望未來，聯(lián)系到三部委嚴打經(jīng)營貸，房地產(chǎn)信貸政策或將全面趨緊，投機炒作需求將得到有效遏制，房地產(chǎn)市場有望逐漸回歸穩(wěn)態(tài)。受此影響，上海、杭州、南京這類熱點一、二線城市房地產(chǎn)市場或將逐步回歸理性，基于市場仍有強勁的需求支撐，預計成交將穩(wěn)中有降，但不會明顯失速。反觀鹽城、淮安這類熱點三、四線城市房地產(chǎn)市場或將顯著降溫，受限于本地購房需求基本飽和，疊加市場購買力瓶頸盡顯，成交或將明顯縮量，高價盤、地王盤更將面臨較大的去化壓力。

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??企業(yè)建議：房企需積極應對政策邊際趨緊

??上市房企年報季如期而至，已公布2020年業(yè)績的房企中，營收增長放緩、銷售毛利率與凈利率下降是普遍現(xiàn)象。盈利指標下降主要有兩方面因素有關，一方面是此前樓市最熱時期房企高價拿地項目進入結算期，另一方面也與疫情影響下房企工程進度延后，經(jīng)營成本、營銷支出等期間費用上升有關。整體看，行業(yè)面臨的盈利能力下降的壓力較為明顯。

??3月，房企面臨的整體政策環(huán)境邊際趨緊。宏觀層面，“房住不炒”定位第三次出現(xiàn)在政府工作報告中，央行也強調(diào)“保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性”。信貸方面，3月下旬央行、銀保監(jiān)會、住建部聯(lián)合發(fā)布嚴查樓市經(jīng)營貸的通知，上海、北京、深圳、浙江等地金融機構已經(jīng)陸續(xù)開始自查，熱點城市房地產(chǎn)投機行為再度受到遏制，市場情緒也受到一定的擾動。對房企而言，雖然熱點城市市場成交將會迎來一定程度的降溫，但是以居住為主的住房需求仍然存在，房企銷售窗口期仍將持續(xù)。由于住宅需求的釋放節(jié)奏將會延緩，房企也需要重新構筑銷售節(jié)奏和營銷節(jié)點，積極蓄客推盤，從而保證項目的去化和回款效率。

??房企運營驅動初露成效，未來資金壓力仍存。從3月份已公布年報的房企披露信息看，多家房企“三條紅線”降檔成功，大部分房企也對在未來一至兩年內(nèi)降檔至“綠檔”保持信心。雖然快速降檔使得優(yōu)質(zhì)房企綜合運營能力得以體現(xiàn)，但是房企仍面臨供給端融資渠道受限、需求端購房者資金被嚴查的調(diào)控影響，因而資金端壓力并未得到有效緩解。未來房企仍需繼續(xù)降本增效。在“開源”方面，除保證正常經(jīng)營的銷售回款以外，房企還需要在盤活存量資產(chǎn)、加強股權融資或拆分上市等方面發(fā)力。在“節(jié)流”方面，房企需要積極將大數(shù)據(jù)和數(shù)字化管理方式運用到項目開發(fā)中，也需要加強費用管控，提高人均效能。

??供地“兩集中”是房企面臨的新挑戰(zhàn)。重點城市“兩集中”供地政策出臺，其目的是通過增加供應，分流熱點土地資源，從而保證土地市場的理性競爭，但實質(zhì)上，房企的經(jīng)營風險增加。在土拍階段，房企需要加強資金統(tǒng)籌能力，通過調(diào)整融資節(jié)奏和回款節(jié)奏，既要避免大量資金的長期閑置，也要保證有充足保證金參與多宗地塊的競拍。已經(jīng)處于“綠檔”的房企有望憑借資金優(yōu)勢補充高質(zhì)量土儲，而儲備不足的房企將面臨更大的補庫存壓力。此外，集中供地或將導致未來項目的集中入市，房企競品壓力增加。因而在開發(fā)階段，需要提升產(chǎn)品的標準化程度，加快周轉速度，從而在推盤入市階段取得一定優(yōu)勢。房企未來的發(fā)展策略也將受到影響。在熱點城市，房企需加強熱點城市深耕和精準研判的能力，才能集中的土拍競爭中取得優(yōu)勢。與此同時，房企也需要將拿地的重心適度下沉至熱點城市周邊區(qū)域或其他非熱點城市，通過調(diào)整投資結構調(diào)節(jié)未來項目的銷售節(jié)奏。此外，有多元化拿地能力、可以通過城市更新、收并購等方式補充土儲的房企優(yōu)勢得以凸顯，其他房企也可以通過增加合作開發(fā)比重實現(xiàn)優(yōu)勢互補。