??江蘇省地處中國大陸東部沿海，區域上連接南北，北接山東，東南與上海、浙江接壤，西連安徽，是長江三角洲地區的重要組成部分。地區經濟發達，產業均衡，GDP總量連續多年居于全國第二，人均GDP更是持續蟬聯全國第三位，僅次于北上兩市。除了直轄市外，江蘇人口密度高居于其他省份，房地產市場總量可觀，開發投資總額居于全國第二。良好的經濟基本面和持續高熱房地產市場孕育出了多家規模房企，新城、中南等已是行業翹楚。那么江蘇市場究竟發展如何，哪些城市值得企業投資布局？當下蘇系房企現狀及擴張模式存在什么問題？幾家蘇系本土房企中誰的前景最值得看好？

??01

??經濟強省

??基本面強勁支撐地產發展

??1、產業均衡，人均GDP持續蟬聯全國第三

??（1）地跨長江淮河兩大水域，區域連接南北（略）

??（2）GDP全國第二，13地級市全部躋身全國百強（略）

??（3）人口密度除直轄市外居首，蘇北人口向蘇南、蘇中遷移 （略）

??2、房地產投資額全國第二，南京蘇州兩城占比近半

??（1）商品房銷售額全國第二，居民購買力強勁（部分略）

全國第二大商品房市場，2019年數據顯示近8成城市房價收入比低于全國平均。2020年，江蘇省商品房銷售總額高達1.94萬億元，占全國商品房銷售額的11.2%，僅次于廣東省，居于全國第2位。全省城鎮居民人均可支配收入為53102元，遠高于全國平均的43834元，在全國31個省和自治區中排名第4，而2020年江蘇省商品房銷售均價僅為12581元/平方米，排名全國第7。從居民購買力來看，江蘇房地產市場支撐強勁。具體城市而言，以2019年數據為例，江蘇省內除了蘇州、南京以及無錫外，其他10個城市的房價收入比均低于全國平均水平。

??（2）開發投資增速穩定，南京蘇州占近半份額（部分略）

??城市而言分化形成三個梯隊，蘇州南京兩市占據近半份額，區域而言蘇南優于蘇中優于蘇北。從江蘇省各個市的房地產開發投資規模來看，可以發現其主要分化成3個梯隊：蘇州、南京兩市為第一梯隊，房地產開發投資額在2500億以上；無錫、南通、常州、徐州、揚州五市為第二梯隊，房地產開發投資額在1000億左右；鹽城、泰州、鎮江、連云港、淮安、宿遷六市為第三梯隊，房地產開發投資額在400億上下。區域而言，由于江蘇省經濟重心更靠近蘇南區域，因此房地產開發投資規模上蘇南更優，蘇中其次，蘇北目前處于省內較弱位置。

??3、外來規模房企積極進駐，省內份額被擠占嚴重

??（1）50強房企全部進駐，本土房企存在感低

??作為一直以來的經濟強省，江蘇省內不僅催生了不少本土房企，也吸引了很多外來房企，特別是品牌房企在此不斷加碼布局，市場熱度不斷攀高。據統計，截止2020年底，50強房企已全部進駐江蘇省，并且大部分在早期便有布局。即便是濱江、祥生和華夏幸福這樣的區域性房企，也在江蘇的多個城市有項目在售。濱江集團是50強房企中最晚進駐江蘇的房企，作為深耕浙江的房企，截止2017年底在省外只拓展了上海和深圳兩個一線城市。然而企業在2018年選擇從南通切入江蘇，又在2020年成功開拓蘇州和南京市場，把戰略升級為將浙江、江蘇、廣東和上海“三省一市”作為戰略發展要地，說明江蘇省在房企全國化進程中有著舉足輕重的地位。由于江浙滬之間互通便捷且同屬經濟基礎良好的長三角城市群，近年來也有不少中小型浙系房企在江蘇持續開疆拓土，比如德信和大家地產，雖之前在無錫、蘇州有所布局，但分別在2020年、2021年首進南京，試圖擴大在江蘇市場上的影響力。隨著外來房企的入駐和持續擴張，本土房企的生存空間受到了擠壓。從2021年1-4月江蘇省房企流量銷售金額排行榜來看，基本是全國性品牌房企的天下，碧桂園、萬科地產、融創中國包攬榜單前三位，也是1-4月份僅有的3個銷售業績超兩百億的房企。反觀蘇系本土房企，進入榜單20強的只有中南、新城和弘陽三家，且他們都在上海設有總部，正著力進行大跨度的全國擴張。此外，新城和中南雖保住了前十的地位，但相比碧桂園只有不到一半的銷售業績。

??（2）本土房企不離大本營，土拍市場火熱

??本土房企不甘示弱，土拍市場仍有身影。從房企在江蘇省13個地級市的投資額來看，拿地前列大部分是處TOP50行列的外來規模房企，但投資金額TOP20中仍有5家本土房企，分別是新城、中南、頤居建設、蘇高新和弘陽。新城、中南和弘陽從江蘇起家，逐步成長為全國性規模房企，但在江蘇仍有一定規模的土儲占比。據CRIC統計，截止2020年底，這三家房企在江蘇省的土儲建面占比分別達29%、42%、56%，再結合2020年在江蘇招拍掛市場上的表現，表明他們仍將江蘇作為今后發展的重要根據地。兩個本土小房企頤居建設和蘇州高新，則分別靠在南京拿的幾幅高價地以及與其他規模房企合作拿地上榜，積極爭取資源以便未來的銷售規模有所支撐。

??土拍市場競爭激烈，地王頻出，地價交替激增。由于品牌開發商較早進駐，近年來又通過限地價穩行情，據CRIC統計，早在2016、2018年，南京和蘇州的地王樓板價就分別突破4.5萬/平方米和3萬/平方米，高于省內其他城市，近兩年熱度不減，仍有德信、大家等中小房企涌入。同時，至2020年4月30日，連云港、常州、無錫三個城市的地王樓板價也即將突破2萬元大關，特別是無錫，在不久前結束的首次集中供地中，成交16宗地塊有12宗都被50強房企拿下，平均可比地價上漲30%以上。一方面由于棚改需求釋放，另一方面由于外來開發商加速進駐，其他城市的地價也出現了不同程度的上升，部分在2021年前四月刷新了原先的地王樓板價。以宿遷為例，2020年下半年開始地市明顯轉熱，幾乎每場土拍都有新的單價地王誕生。究其原因，主要是融創、綠城、正榮等品牌房企均在2020年進入宿遷市場，土拍競爭越發激烈。如2020年12月末出讓的宿城16地塊經歷了200余輪競拍才由建發競得，平均樓板價高達15600元/平方米，創下宿遷成交地價新高，而此前的單價地王宿城09地塊在當年10月份拍賣時僅經過了65輪競拍。

??02

??省內據守大本營

??省外由近及遠逐步擴張

??1、省內市場競爭激烈，本土房企利用地利持續深耕

??（1）本土誕生新城中南兩大房企，百強占據6席 （略）

??（2）本土房企省內布局完善，但投資力度各有側重（部分略）

??本土重量級房企新城和中南已經實現全域布局，本土小房企據守大本營，向外擴張有限。新城控股和中南置地作為老牌蘇系房企，在2018年便實現了對江蘇13個地級市的全域布局，同屬全國規模TOP50的弘陽離“做透大江蘇”也只差連云港一座城。紅星地產、港龍、朗詩、蘇寧置業、頤居建設對省內城市的布局也較為完善，數量過半。蘇高新、嘉宏、黑牡丹則據守大本營，外拓城市僅為1-2個，但在起家城市的各個區基本都有項目分布，特別是嘉宏，已深入布局鄉鎮板塊，深挖下沉市場，才能在常州銷售榜位列第三。南京金融城專注于金融企業集聚區的開發，迄今只在南京一座城市開展項目。

??省內城市布局完善，但投資力度各有側重。新城、中南和弘陽在江蘇省內的布局最為完善，但從總土儲建筑面積的分布上來看，各城市投資力度也有所差異，截止2020年底土儲分布并非均勻，呈現出了向其中部分城市傾斜的狀態，土儲占比大于15%的城市均只有兩家。中南置地的土儲建面近4成集中在大本營南通，其次是占比19.6%的蘇州，其余城市的占比不足10%，無錫、常州、揚州、宿遷和連云港的土儲建面占比則只有1%左右。新城控股的土儲主要集中在大本營常州，占比達18.7%，蘇州土儲占比不相上下。對弘陽而言，本就有56%的總土儲建面位于江蘇省內，這部分土儲大部分位于徐州和南京，大本營南京并非占比最高的城市，而是徐州，占比約20%。說明即使省內實現了全覆蓋，但仍有所倚重，重倉之地除了大本營外，還搭配有另一座城市，如蘇州和徐州。考慮到外拓省外市場的風險，尤其當前整個長三角市場熱度較高，我們判斷蘇系房企將持續深耕省內，擴大省內其他城市的土儲規模。

??本土房企省內積極擴張版圖，但存在感較弱，常州上榜蘇系房企最多。根據CRIC監測的江蘇省7個地級市銷售額榜單，排名前十的房企中，僅常州市場仍有半數十強席位被蘇系本土房企占據，無錫市場甚至已無本土房企身影。常州上榜的蘇系房企最多，達5個。其中，新城作為常州起家的品牌房企，在當地仍占有一定的市場份額，以118.19億的銷售金額、67.32萬平米的銷售面積、5051套的銷售套數穩居三榜冠軍。嘉宏集團和黑牡丹集團也是常州本土房企，穩健發展的同時積極擴張，前者除了鎖定發展成熟的懷德板塊、恐龍園板塊和市府板塊等，同時還大力布局鄉鎮板塊，致力于打造產品標桿。常州本土房企較多，也與其市場變動有關，13年、14年常州市場因城區樓盤集中，大量商品房積壓，甚至一度被稱為繼鄂爾多斯之后又一“鬼城”，故較多大型房企未持續布局常州，反而給本土企業發展贏得了機會。

??宿遷市場規模較小，外來品牌房企較晚布局，萬科、綠地、旭輝等都在2017年之后才進駐。宿遷當地發展較好的除了新城、紅星這樣早年深耕江蘇的品牌房企，還有富園、安禾等起家宿遷泗陽縣的小房企，但隨著品牌房企加速入局，未來競爭格局或有較大變動。起家徐州當地的房企榜上無名，本土房企雖剩4家，但均起家于省內其他城市。

??在南通，除中南置地持續霸榜首位，遠創和銀洲也分別憑借在市區和啟東的中高端項目入榜。南京和蘇州市場規模處省內前位，外部房企入市較早，市場競爭激烈，但蘇州高新和頤居建設兩家本土房企卻屹立不倒。蘇高新以321.84億元的銷售金額拔得蘇州榜頭籌，為當地唯一破300億元的房企，超出第二名招商蛇口近200億元。得益于上瑞閣、海和云庭、鉑灣瀾庭、山水樾瀾庭等項目實現熱銷，支撐作用較大。頤居建設也是憑借多年口碑打造了多個熱銷項目，但排名已不及金地、萬科等來勢洶洶的頭部規模房企，位列南京全口徑銷售榜第七。并且，起家南京的全國品牌房企如朗詩、銀城國際和蘇寧置業排名也不及近兩年新進南京的新希望、卓越等外來房企。無錫市場受外來房企影響最大，本土房企在榜上已不見蹤影，反倒是融創在當地權益銷售超百億，拉開第二名近50億的距離。

??（3）雙輪驅動拿地是特點，抱團品牌房企沖規模

??借助商業基因多元拿地，加大合作開發力度擴規模。蘇系房企的投資展現出兩個特征，一是借助商業基因商住聯動拿地，雙輪驅動的新城，早年就以吾悅廣場為切入點，至今已開業百余座，成功在國內商業地產占據一席之地；弘陽2020年企業通過收并購和商住聯動拿地的建面占比也達到了35%，商住聯動拿地對企業的土地貢獻比率也很高；而蘇寧置業依托母公司電器銷售資源，紅星地產借助母公司家居資源，兩家公司有著濃厚的商業基因，在拿地過程中都起到了助推作用。

??不僅僅是這些規模房企和擁有母公司強大商業資源的公司，江蘇的小型房企嘉宏集團也積極借助商住聯動拿地：2018年至2020年間，企業在常州市通過招拍掛以及收并購的方式成功斬獲了4幅商住土地，均用于打造企業的星光系列商住綜合體。針對這些綜合體類型的地塊，嘉宏還專門打造了依托大型城市綜合體的配套資源，選擇城市潛力地段，以大盤的視角和格局打造項目“蔚藍”產品系。另外企業還借助本土優勢，積極參與常州的城市更新改造項目，在2018年4月，集團完成了對安陽里項目的改造，并成功拿到了項目的開發權。

??另一個特點是積極與規模房企合作，抱團聯合開發。由于外來房企的持續進駐，土地價格上漲，本土房企僅靠單打獨斗很難取得市場競爭優勢，合作拿地能有效降低拿地成本、擴大銷售規模、分散風險，也成為蘇系房企重要的拿地手段。以蘇高新為例，雖布局城市有限，但多年的城市深耕積累了口碑和經驗，因此贏得了不少合作機會，尤其是在蘇州，和萬科、招商、仁恒等均有合作項目，也因此在競爭激烈的蘇州市場穩住了龍頭地位并取得絕對優勢。嘉宏集團同樣與品牌房企保持了積極合作，2019年5月，嘉宏集團與雅居樂合作開發了高鐵新城項目，之后在2020年3月，企業通過與南通雅居樂聯合拿地成功新進駐了南通，與規模房企合作進駐新城幫助企業有效降低風險。

??2、外拓城市數量偏少，偏愛合作模式

??（1）以大本營為中心逐漸外拓，擇滬為第二總部（略）

??（2）積極推進外圍拓展，省內頭部房企已全國化（部分略）

??從單個房企來看，紅星地產、新城控股、中南置地及朗詩地產的全國化布局水平較高，2020年江蘇省內銷售金額貢獻只占不到40%。其中頭部房企如新城控股和中南置地，較早走出江蘇省，開啟全國化布局。紅星地產則是憑借其家居集團紅星美凱龍早年的商業布局，在建立初始階段就開啟了全國化布局。朗詩地產則是在2007年走出江蘇省開啟全國化布局，其后甚至走出國門在美國布局多個項目，加上總部多遷至上海，省內頭部房企基本上已經擺脫了蘇系房企的標簽。但從長三角區域的銷售占比來看，除了紅星地產和朗詩地產，其他房企的長三角區域銷售占比都超過50%，可以看出蘇系房企整體側重布局長三角區域，對長三角的依賴度較高。

??（3）早期深耕長三角，外拓新城市合作拿地占比高

??由于蘇系房企大本營多在人口和經濟條件皆比較好的蘇南區域，因此借由區域紅利，多數房企在創始初期深耕本省或長三角區域，之后以長三角為中心逐步向外擴張，并且早期外拓以市場容量更大，風險系數更小的高能級城市為主。以目前蘇系規模最為突出的新城控股和中南建設為例：

??新城控股1993年起家常州，2003年企業深耕長三角的戰略，到2010年，企業共布局了5個城市，其中南京、無錫、蘇州、常州均為江蘇省內城市，另外還有周邊的上海。2011年、2012年新城跨出長三角區域分別新進入入長沙、武漢兩市，但均是以綜合體項目的形式進駐新城。2013年企業的擴張仍然是環繞長三角展開，當年新進入了鎮江、南通以及杭州三城。2014年新進入了長春、南昌、安慶、海口以及青島、濟南兩市，但是其中僅有青島以及濟南是住宅項目，其他四城均以綜合體形式進駐。因此，若是排除綜合體布局項目，可以很明顯發現新城外拓路徑為首先以常州為核心布局省內及周邊高能級城市，之后逐步向長三角其他城市擴展，首度走出長三角選擇了距離較近的山東的二線城市，相對穩健。并且根據企業年報公布信息，一般企業綜合體進駐時權益比例均為100%，而通過住宅項目新進南通、杭州、濟南、青島時均采取了合作拿地的形式。

??中南的擴張之路同樣呈現以長三角為核心，逐步外擴且以高能級城市為主擴張的趨勢。截止至2015年，中南共布局了南通、南京、蘇州、上海、北京五座城市，其中北京僅一個規模較小的收并購項目，可以看出由于北京距離總部南通距離較遠，企業的布局還是比較謹慎。在2016年中南置地邁出重要一步，將總部遷至上海，借助上海的金融便利開啟了大刀闊斧的全國化之路。同年中南新進天津、武漢、杭州等熱點二線城市，還嘗試了入駐寧波，但是最終沒能成功。而從企業的布局的幾座城市而言，整體還是在圍繞總部周邊區域以及早有落子的北京，管理半徑相對較小。2017年中南置地再度提出“走出長三角”策略，此時企業的布局范圍更加開闊，當年新進的城市距離總部的距離更加開闊，但是新進的7個城市均為基本面支撐良好的一二線城市。

??中南也普遍采用合作的方式進駐新城，相較新城而言，中南的合作方式更加多樣。中南合作拓土模式代表城市有寧波、西安、深圳、天津、鄭州等，從其合作模式上來看，中南合作的方式非常多樣：像企業新進寧波時是通過與德信合作斬獲一塊司法拍賣土地；新進西安、天津是通過收并購項目股權，之后在西安還通過與當地政府簽約合作進一步擴大業務，涉及特色小鎮、城市更新以及PPP項目合作等多種類型，通過大規模合作，進駐西安第二年中南銷售額即突破百億；而新進鄭州則是通過與本土房企合作設立合資公司；新進深圳則是通過與地方性房企合作城市更新項目。

??3、熱衷雙輪驅動模式，產品線普遍標準化

??（1）雙輪驅動協同發展，其他多元化力度不高

??蘇系房企整體較為專注地產主業，涉足的多元化范圍相對較窄，基本上主要圍繞地產相關業務。如蘇州高新涉及地產、節能環保、戰略新興產業、非銀金融與產業投資。此外，蘇系房企還有一個典型特點為基本上都是“雙輪驅動”協同發展。新城控股、弘陽地產、紅星地產和蘇寧置業等都是地產＋商業運營，地產為商業引流賦能，反之商業也能為地產溢價賦能，由此商業與地產將發揮協同效應，打造差異化優勢。此外還有起家建筑行業的中南置地專注房地產開發＋建筑施工，朗詩地產地產＋輕資產代建模式，銀城國際則是地產＋物業服務組合。

??部分蘇系房企天生帶有雙輪基因，起家于地產相關業務。如弘陽集團從紅太陽裝飾城開始，本身具有商業基因，2003年弘陽·旭日華庭開盤，實現從商業到地產的跨越，經過20多年的運營，弘陽已經形成了地產開發跟商業運營雙輪驅動的構架，截止2020年底已累計開業6座弘陽廣場，正在籌備開設9座弘陽廣場，位于合肥、徐州、濟寧、煙臺、常州等城市。同樣有紅星地產，從1986年一家家居作坊到2000年“紅星美凱龍”品牌下的第一個商場，通過商場運營的地緣屬性打造自銷地產項目，確定城市綜合體開發思路。此外還有中南置地，1988年中南置地母公司中南集團起步，前身為建筑包工隊，經過一系列發展2005年打造地產項目開啟其地產元年。也有蘇系房企是在地產發展進入一個階段，進入相關多元化行業，通常進入行業少，基本上選擇方向多為商業運營、代建、產業地產等，選擇做深做精。如新城控股經過約15年發展后將業務版圖擴展至商業地產，2015年首度提出雙輪驅動后，新城引入一系列商業管理方面職業經理人來提升人力資源和運營效率。2016年聘任元萬達商管常務副總裁陳德力先生任公司副總裁，之后聘任萬達及萬科相關職業經理人，持續加碼商業運營發展。截止至2020年底，新城共在全國布局了156座吾悅廣場，覆蓋了全國118個城市，初步完成了全國化布局。持有已開業及管理輸出的吾悅廣場正式達到100座，進入百店時代。朗詩地產則是投入輕資產代建藍海，其綠色科技建筑產品差異化構成朗詩的核心競爭力，未來有望在快速增長的代建市場中獲取更大的市場份額。

??（2）市場成熟，本土房企多數形成標準化產品線（略）

??03

??持續挖掘省內市場

??優化雙輪協同業務模式

??1、人口虹吸效應強，房地產市場梯度明顯（部分略）

??蘇州、南京、無錫三城經濟持續向好，人口吸引力強，發展前景最優。具體到各個市而言，我們結合GDP、人口、房地產投資等多項指標，綜合市場情況及購買力情況對城市現行市場和未來前景做出判斷。江蘇市場內分化較為嚴重，不論是當前市場還是未來前景，蘇州、南京、無錫三城都最值得看好，一方面產業領先，經濟發展動力強勁，人均GDP分列省內前三，另一方面作為省內強城，科教文衛方面也更加發達，兩大因素影響下，三城人口虹吸效應明顯，戶籍人口比均在1.2以上。另外常州、南通以及揚州表現也比較突出，屬于省內第二梯隊，不過目前三城土拍較熱，尤其4月常州土拍剛剛創下了樓板價新紀錄。徐州當前市場發展較好，但是由于經濟發展較為落后，人口持續外流，隨著棚改的收緊，未來發展前景會弱于其他幾個經濟強市。

??2、一二線做規模三四線做利潤，雙輪驅動增長

??（1）立足長三角區域，擴大合作尋求契機

??從蘇系房企的布局和擴張情況來看：布局呈現分化態勢，規模房企省內布局完善，小房企多據守大本營發展。13家樣本房企8家都完成了對省內一半以上城市的布局，新城、中南兩大規模房企已經全面布局省內，弘陽也僅差一座城市即完成全省布局。而嘉宏、蘇高新、南京金融城等規模較小房企布局均在3城以內，據守本土發展，戰略上也相對保守，謹慎外拓。

??省外拓展首選長三角地域，以長三角為核心展開全國化，將總部遷往上海作為擴展支點。作為全國最為核心的經濟區之一，長三角市場體量大且有強大的需求支撐，行情持續向好。因此蘇系房企外拓時往往首選長三角區域，像發展較快的頭部房企新城和中南均是以長三角區域為核心，逐步擴張全國化。而弘陽、港龍等蘇系房企，也都在戰略中明確要聚焦深耕長三角區域。而由于長三角的幾大核心城市持續高熱，因此競爭壓力較大的情況之下不少房企選擇通過合作模式來進駐。

??在“三道紅線”以及“集中供地”等嚴監管措施之下，企業想要實現規模突圍難度增加，行業競爭持續加劇，對房企的綜合能力也提出了更嚴格的考驗，因此我們建議蘇系房企從城市選擇、多元業務和投資方式等方面做好優化：

??在城市選擇上，省內高能級城市以做規模為主，重點掘金低能級城市。雖然省內的蘇州、南京、無錫3座城市場規模可觀且前景持續向好，但是在最新22城集中供地政策要求之下，熱點的土拍競爭更加激烈，利潤空間也被壓縮，小房企想要占據一席之地實屬不易。因此針對這3座城市以及類似的南通、常州等城市而言，企業可以選擇戰略性進駐，暫時犧牲利潤空間以沖規模為主，或者是通過與規模房企合作以及“撿漏”的方式尋求機會。而省內一些三四線城市雖然在江蘇省內處于相對落后的地位，但是基本面也有著良好的支撐，本土房企可以憑借品牌優勢，充分發揮“雙輪驅動”模式優點，幫助提升區域發展的同時，也可以斬獲利潤空間更加可觀的土地。

??在多元化業務上，充分發揮雙輪驅動優勢，異地復制成功案例。蘇系房企多元化業務內容普遍較少，普遍聚焦地產主業為核心的“雙輪驅動”模式。但是除了新城之外，其他房企在雙輪驅動模式上建樹較少，中南雖然建筑施工業務規模較大，但也因此拖累了企業的債務水平。因此我們建議蘇系房企充分發揮“雙輪驅動”優勢，一是謹慎選擇“雙輪”業務，二是不斷完善業務模式，尋求異地擴張，實現彎道超車。

??在投資方式上，積極合作以尋求業績增長，依托本土優勢擴大政府合作。2020年TOP51-100梯隊房企全口徑業績增速達22.8%，顯著高于權益口徑14.9%。江蘇市場相對發達，規模房企布局較多，因此本土房企可以從擴大合作和多元化拿地兩個方向入手。一方面是與規模房企合作拿地，學習其專業化和規范化管理，另一方面減少競爭取得規模利潤的雙贏。另外作為產業發達經濟實力強勁的省份，本土蘇系企業可以積極與政府接洽，尋求一些產業勾地以及商業綜合體拿地機會。

??（2）商業構筑護城河，新城、弘陽未來可期

??新城控股財務穩健，雙輪驅動模式成熟，未來持續增長可期。目前來講，新城控股作為江蘇省內的龍頭房企，已經向“住宅+商業”雙輪轉型并且獲得了成功。根據企業公告數據，截止至2020年底累計開業及委托管理在營商業項目超過百座，并且20年新城還推出了更加小型，偏重于日常生活所需商業需求吾悅生活廣場，進一步豐富了商業業態。不過需要注意的是，20年底企業剔除預收賬款后資產負債率為74.1%，超出監管指標。雖然新城采取住宅開發反哺商業發展的模式，但由于吾悅廣場多為重資產持有，勢必會沉淀大量的資金，影響企業現金流，而其商業仍然處在擴張期，這種壓力會持續存在，因此在商業的輕資產化上新城仍要尋求出路，可以結合資產證券化進行一些嘗試。

??弘陽積極合作推動規模增長，堅持雙輪驅動模式，但商業規模上仍需發展時間。2016年弘陽銷售額僅有150.2億元，而2020年企業已經實現了865億元銷售，并且成功躋身行業前50名。而值得關注的是，在2020年企業仍保持了0.57的拿地銷售比，遠高于百強平均的0.37，為未來持續的業績增長打下基礎，并且另外期內企業持續嘗試多元拿地方式，通過收并購和商住聯動拿地建面占比35%。財務方面三項指標均滿足監管要求，屬于“綠檔”房企，商業上，年內新開業3個商場，同時正在籌備開設9座弘陽廣場，作為蘇系房企中的雙輪驅動另一范本，發展前景同樣值得看好。