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??本月樓市政策聚焦：需求側(cè)政策發(fā)力助推樓市復(fù)蘇 “房住不炒”基調(diào)下行業(yè)監(jiān)管類政策明顯增加

??在國內(nèi)疫情基本得到控制和2、3月份中央及地方積極出臺一系列穩(wěn)企業(yè)、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)發(fā)展的扶持性政策綜合作用下，截至3月底，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)基本完成全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭積極向好。進(jìn)入4月份，中央層面一方面繼續(xù)實(shí)施更加積極的財政政策和貨幣政策，決定對中小銀行進(jìn)行兩次定向降準(zhǔn)釋放流動性資金約4000億元，保持流動性合理充裕，下調(diào)1年期及5年期以上LPR以引導(dǎo)市場貸款利率下行，降低企業(yè)融資成本和個人貸款成本；另一方面明確提出堅持“房住不炒”政策基調(diào)不變，出臺加快全國房屋網(wǎng)簽備案信息共享共用系統(tǒng)建設(shè)、規(guī)范農(nóng)村集體土地入市價格制定、加強(qiáng)城市與建筑風(fēng)貌管理等政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??地方層面，因城施策、雙向調(diào)控的特征逐漸顯現(xiàn)。一方面，需求側(cè)激勵政策持續(xù)發(fā)力助推地方樓市發(fā)展，集中表現(xiàn)在積極的公積金政策和寬松的人才/落戶政策；另一方面，地方行業(yè)監(jiān)管類政策明顯增加，如福建、海南、珠海等地發(fā)文對土地資源利用作出規(guī)范，深圳、隴南、周口等地加大對房地產(chǎn)市場亂象查處整治力度等。本期報告主要對4月份房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作出相關(guān)解析。

圖1：2020年2月-4月地方樓市調(diào)控政策走向變化

??備注：圈層由內(nèi)向外分別為2月、3月、4月。

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??中央政策：堅持“房住不炒”政策基調(diào)不變，加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展

??1.  政策跟蹤

??數(shù)據(jù)來源：國家政府網(wǎng)站，中房研協(xié)整理

??2.  政策小結(jié)及重點(diǎn)政策解讀

??（1）政策小結(jié)

??4月份，為應(yīng)對國內(nèi)疫情沖擊和世界經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的不穩(wěn)定性威脅，中央進(jìn)一步加大逆周期調(diào)節(jié)力度，一方面通過對中小銀行分兩次實(shí)施下調(diào)存款準(zhǔn)備金率1個百分點(diǎn)，釋放長期資金約4000億，保持流動性合理充裕；另一方面加大1年期及5年期以上LPR下調(diào)力度，引導(dǎo)市場貸款利率下行，減輕企業(yè)和個人貸款壓力。同時，通過積極出臺“推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展”、“推進(jìn)土地、人口、資本等要素市場化改革”、“加強(qiáng)城市與建筑風(fēng)貌管理”等政策措施，不斷健全和完善我國經(jīng)濟(jì)治理體系，致力于推進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。隨著社會經(jīng)濟(jì)運(yùn)行逐漸回歸正常軌道，中央工作重心也將逐漸回歸到經(jīng)濟(jì)建設(shè)。
在房地產(chǎn)調(diào)控方面，4月17日中共中央政治局會議再次強(qiáng)調(diào)，堅持“房住不炒”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。中央對房地產(chǎn)業(yè)的堅定立場表明在未來一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將以“維穩(wěn)”為主，政策預(yù)期保持穩(wěn)定。

??（2）重點(diǎn)政策解讀：中國中央、國務(wù)院發(fā)文構(gòu)建更加完善的要素市場化配置體制機(jī)制

??4月9日，中共中央、國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場化配置體制機(jī)制的意見》（以下簡稱《意見》）?！兑庖姟分赋觯粤?xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中全會精神，遵循“市場決定、有序流動”、“健全制度、創(chuàng)新監(jiān)管”、“問題導(dǎo)向、分類施策”和“穩(wěn)中求進(jìn)、循序漸進(jìn)”四項原則，加快土地要素、勞動力要素、資本要素、發(fā)展技術(shù)要素、培育數(shù)據(jù)要素市場化進(jìn)程，加快要素價格市場化改革，健全要素市場運(yùn)行機(jī)制。

表1：《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場化配置體制機(jī)制》主要內(nèi)容

??數(shù)據(jù)來源：國家政府網(wǎng)站，中房研協(xié)整理

??從必要性來講，完善要素市場化配置是深化經(jīng)濟(jì)體制改革、建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)市場體系的客觀要求。經(jīng)過40多年改革開放，我國商品市場發(fā)育較為充分，商品和服務(wù)價格97%以上由市場定價。要素市場建設(shè)和改革也取得重要進(jìn)展，但與商品和服務(wù)市場相比，土地、勞動力、資本、技術(shù)、數(shù)據(jù)等要素市場發(fā)育相對滯后，市場決定要素配置范圍有限、要素流動存在體制機(jī)制障礙、新型要素市場規(guī)則建設(shè)滯后等，影響了市場對資源配置決定性作用的發(fā)揮，成為高標(biāo)準(zhǔn)市場體系建設(shè)的突出短板，同時也制約了我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度和質(zhì)量。完善要素市場化配置成為深化經(jīng)濟(jì)體制改革、建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)市場體系、推動經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的根本途徑。

??實(shí)際上，黨和政府也一直高度重視要素市場化配置改革。早在2013年，黨在十八屆三中全會上就首次提出”讓市場在資源配置中起決定性作用“這一重大理論觀點(diǎn)，2017年黨的十九大會明確提出將要素市場化配置作為經(jīng)濟(jì)體制改革的兩個重點(diǎn)之一，2019年黨的十九屆四中全會進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，推進(jìn)要素市場制度建設(shè)，實(shí)現(xiàn)要素價格市場決定、流動自主有序、配置高效公平，至2020年，《意見》正式出臺，內(nèi)容全面覆蓋土地、勞動力、資本、技術(shù)、數(shù)據(jù)等要素市場。

??從政策出臺的意義來看，《意見》在較大程度上取消或放松了對土地、勞動力、資本、技術(shù)、數(shù)據(jù)等要素市場的約束，有助于促進(jìn)要素自由流動，進(jìn)一步激發(fā)市場潛能和活力，從而充分發(fā)揮市場對市場配置的決定性作用，不僅對消減疫情影響、緩解當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力有現(xiàn)實(shí)意義，同時對深化社會經(jīng)濟(jì)體制改革具有長遠(yuǎn)意義。但客觀來說，不同生產(chǎn)要素屬性不同，改革進(jìn)程差異也相對較大，要全面實(shí)現(xiàn)各要素市場化配置，需要建立完善的工作機(jī)制，分階段、分區(qū)域、分步驟有序推進(jìn)，這將是一項長期、持久性工作。

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??地方政策：供需兩側(cè)持續(xù)發(fā)力，公積金/人才政策成焦點(diǎn)；樓市調(diào)控定向?qū)捤杀尘跋拢袌霰O(jiān)管力度逐步加強(qiáng)

??1.  政策跟蹤

??（1）“供給側(cè)”政策

??數(shù)據(jù)來源：國家政府網(wǎng)站，中房研協(xié)整理

??（2）“需求側(cè)”政策

??數(shù)據(jù)來源：國家政府網(wǎng)站，中房研協(xié)整理

??（3）市場監(jiān)管政策

??數(shù)據(jù)來源：國家政府網(wǎng)站，中房研協(xié)整理

??（4）“綜合性”政策

??數(shù)據(jù)來源：國家政府網(wǎng)站，中房研協(xié)整理

??2.  政策小結(jié)

??據(jù)中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2020年4月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策51條，較上月略有減少。其中，寬松性政策33條，緊縮性政策15條，中性政策3條，寬松性政策占比繼續(xù)下滑至65%。供需兩端政策持續(xù)發(fā)力推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，市場監(jiān)管力度也在逐步加強(qiáng)。

??單位：次

圖2：近七個月地方樓市調(diào)控政策變化

??數(shù)據(jù)來源：中房研協(xié)整理

??從政策內(nèi)容來看，在積極推動房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇發(fā)展方面，供給側(cè)政策主要延續(xù)減稅降費(fèi)、降低商品房預(yù)售許可申請門檻和預(yù)售資金監(jiān)管比例、為房企提供信貸支持等措施，典型代表有湖北、廣西、深圳、沈陽、資興等地；需求側(cè)政策則聚焦在公積金和人才/落戶。其中，公積金政策主要包括放寬公積金提取限制、提升公積金貸款額度、保障公積金有序投放等措施，典型代表有廣州、佛山、杭州、樂山、沈陽等地；人才政策則主要包括加大引才補(bǔ)貼力度、放寬引才要求和落戶門檻、豐富引才渠道等，典型代表有杭州、南京、蘇州、無錫等地。此外，地方積極響應(yīng)中央號召，城市全面取消或放寬落戶限制進(jìn)程明顯加快，僅4月份就有浙江、重慶、昆明、濟(jì)南等多地跟進(jìn)。在加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管方面，政策內(nèi)容主要包括：加強(qiáng)土地資源管理，典型代表有福建、海南、珠海等地；加強(qiáng)市場亂象整治，典型代表有深圳、隴南、周口等地。

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??4月重要事項復(fù)盤

??數(shù)據(jù)來源：國家政府網(wǎng)站，中房研協(xié)整理

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??房地產(chǎn)政策展望

??1.  中央層面

??根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)，2020年一季度我國國內(nèi)生產(chǎn)總值206504億元，按可比價格計算，同比下降6.8%，第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值同比全面下滑，經(jīng)濟(jì)發(fā)展受疫情影響明顯。從當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，隨著國內(nèi)疫情基本得到控制，3月底全國規(guī)模以上企業(yè)已基本全面復(fù)工，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭積極向好，但國際疫情形勢依然嚴(yán)峻，中國作為世界經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)不可分割的重要部分，發(fā)展仍然受到疫情威脅，同時，國內(nèi)疫情沖擊余波尚未消除，經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然面臨較大的下行壓力。

??4月17日，習(xí)近平主持召開中共中央政治局會議，會議提出，要以更大的宏觀政策力度對沖疫情影響，積極的財政政策要更加積極有為，穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度。4月20日，中國人民銀行加大LPR下調(diào)力度，1年期 LPR較上期下調(diào)20個基點(diǎn)，5年期以上LPR較上期下調(diào)10個基點(diǎn)；4月24日，中國人民銀行續(xù)做定向中期借貸便利（TMLF），中標(biāo)利率較上期下調(diào)20個基點(diǎn)，宏觀政策逆周期調(diào)節(jié)力度持續(xù)加強(qiáng)?？紤]到目前我國包括MLF利率在內(nèi)的政策利率仍然遠(yuǎn)高于零利率水平，利率仍保有較大的下行空間，結(jié)合當(dāng)前我國穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)發(fā)展的政策導(dǎo)向，二季度延續(xù)降準(zhǔn)降息的可能性較大。

??在房地產(chǎn)方面，中共中央政治局會議再次強(qiáng)調(diào)，堅持“房住不炒”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，基本打消了市場對大幅度取消或放松樓市調(diào)控的預(yù)期，后續(xù)中央層面對房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管力度趨向進(jìn)一步加強(qiáng)。但房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，重要性依舊不容置疑。4月青島、荊州等地再次出現(xiàn)樓市調(diào)控“朝令夕改”，客觀上反映了中央指導(dǎo)與地方需求并不完全契合，建議由中央牽頭，給予地方更大的調(diào)控自主權(quán)，推動“因城施策”的全面落實(shí)和有效執(zhí)行。

??2.  地方層面

??4月份，地方政策延續(xù)3月份特點(diǎn)，公積金政策和人才/落戶政策作為房地產(chǎn)調(diào)控松綁的主要窗口不變，且預(yù)期將長期保持。另一方面，為消減疫情影響，房地產(chǎn)調(diào)控迎來短暫的松綁期，炒房、虛假宣傳、變相漲價等市場亂象叢生。4月份，地方針對行業(yè)監(jiān)管力度明顯加強(qiáng)，深圳、隴南、周口等地紛紛出臺政策措施，對房地產(chǎn)市場亂象進(jìn)行嚴(yán)厲整治。尤其在4月17日中共中央政治局會議再次強(qiáng)調(diào)堅持”房住不炒“之后，預(yù)期后續(xù)各地將陸續(xù)開展房地產(chǎn)市場亂象整治行動，以確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。

??同時，地方應(yīng)更加充分理解中央強(qiáng)調(diào)堅持”房住不炒“的含義和”穩(wěn)樓市“的政策導(dǎo)向，如確有放松需求，在大幅度取消或放寬樓市調(diào)控基本不可能的情況下，地方應(yīng)嘗試出臺一些針對性強(qiáng)、調(diào)控手段溫和的創(chuàng)新性政策措施，如武漢市鼓勵金融機(jī)構(gòu)與購房人協(xié)商，適當(dāng)為受疫情影響失去收入的個人減免住房貸款利息等，而非簡單地撤銷不被允許的政策文件后放棄調(diào)控，應(yīng)更加積極、主動地發(fā)揮地方房地產(chǎn)調(diào)控的主體作用，落實(shí)好”因城施策“，促進(jìn)地方房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??執(zhí)筆：王錚嶸

??中房研協(xié) 測評研究中心 研究員