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馮俊:正確認識和把握資本市場對房地產(chǎn)業(yè)的作用

上市公司百強 2024-05-22 10:25:44 來源:中房網(wǎng)

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??中房網(wǎng)訊 5月22日,由上海易居房地產(chǎn)研究院主辦的“2024房地產(chǎn)及物業(yè)上市公司測評成果發(fā)布會”在深圳舉行。備受關注的"2024房地產(chǎn)上市公司綜合實力榜"、"2024房地產(chǎn)上市公司單項榜"等系列測評成果揭曉。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長 馮俊中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長 馮俊

??會上,中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馮俊在致辭中表示,在今后的發(fā)展中,房企融資要遵守金融管制規(guī)則,不要突破紅線;要看到金融管理制度在不斷完善中,不能因為制度暫時沒有規(guī)定就可以任意為之,融資要有正確的價值取向,不能唯能籌錢論英雄。當前市場頹勢的扭轉(zhuǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了一些積極信號,房企要重視練內(nèi)功,一方面克服當前困難,另一方面改善企業(yè)管理,在新的平臺上迎接新的發(fā)展。

??以下為致辭實錄:

??各位來賓:

??下午好。

??首先,我代表中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會,對2023年上市房地產(chǎn)企業(yè)測評成果發(fā)布表示祝賀,對參加發(fā)布會的嘉賓表示歡迎和感謝。

??易居研究院發(fā)布上市房地產(chǎn)企業(yè)測評成果歷時17年了。這17年,房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了熱火朝天的時期,也經(jīng)歷了寒風凜冽的時期。企業(yè)測評,不僅僅要描述企業(yè)發(fā)展的積極因素,也應當描述企業(yè)發(fā)展中存在的問題。從今年的測評成果,我們應當更多地看到發(fā)展中存在的問題,這樣才能有的放矢去改進。   

??說這個話題有點沉重,但是我們無法回避。上市房地產(chǎn)企業(yè)市值大幅度下降、信用等級大幅度下降,是人所皆知的事實。問題的產(chǎn)生,固然有經(jīng)濟增幅下行的壓力,有房地產(chǎn)需求不足的原因。但是,我們不能不反思,房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過度地依賴資本運作,過度地將房地產(chǎn)推向金融化,是釀成當期風險陡增的重要原因。

??應該客觀地評價,資本市場對房地產(chǎn)的支持,金融對房地產(chǎn)的支持,促進了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,壯大了房地產(chǎn)企業(yè)的實力和發(fā)展能力,擴大了房地產(chǎn)的供應能力,推進了住房建設和城市建設。但是,在這個發(fā)展進程中,我們?nèi)狈Ρ匾木瑁嘿Y本的本性是逐利的。當需求旺盛、投資回報豐厚時,資本會趨之若鶩;但需求收縮、投資回報進入虧損通道時,資本會避若蛇蝎。在一定程度上,資本對房地產(chǎn)市場的波動,或是起火上加油的作用,或是起雪上加霜的作用。

??一段時間以來,一些房地產(chǎn)企業(yè)被資本的功效所迷惑,逐漸丟棄了建房子、搞實業(yè)的初衷,對各種金融衍生品樂此不疲,除了利用銀行貸款、公開市場發(fā)債、上市融資,還創(chuàng)設了各種各樣的信托產(chǎn)品、理財產(chǎn)品、明股實債、前融、債權債務證券化,甚至員工集資,無所不用其極,加大企業(yè)杠桿,盡力“花別人的錢辦自己的事”,眼光都盯在融資上,熱衷于資本運作。有些行為,都已經(jīng)觸及非法集資、擾亂金融秩序的法律底線。市場上行,價格上漲,銷售順暢,一俊遮百丑,器質(zhì)性病變都被掩蓋起來。一旦市場下行、價格下跌,就會“屋漏偏逢連夜雨”。我們講房地產(chǎn)發(fā)展的新模式,一個重要的方面是房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式。歷經(jīng)沉浮,當認知錯誤和挫折,汲取教訓而后革故鼎新。

??企業(yè)發(fā)展,當然要把資本管理好、用好。但是,首先要把實業(yè)做好,把管理加強,以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)的服務提高企業(yè)競爭力,而不是只忙乎資本運作。房地產(chǎn)企業(yè)是資本密集型企業(yè),但不是資本運作企業(yè)。要扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)企業(yè)金融化的傾向。融資,對企業(yè)擴大生產(chǎn)規(guī)模當然是有必要的,但是有兩點必須牢牢記住,一是生產(chǎn)規(guī)模必須與需求相適應,過度迷信資本擴張必然導致生產(chǎn)過剩,市場一定會給予報復;二是資本對生產(chǎn)的正向作用是支持生產(chǎn),而不是虛擬的資金運作,虛擬的資金運作必然導致泡沫和風險。

??要凈化房地產(chǎn)融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式繁花繚亂,有些行為是打擦邊球,有些行為直接破壞了金融管制規(guī)則。現(xiàn)在我們應該看清楚了,資本市場的反應是雙向的,市值下降拖累企業(yè)信用;不當融資的存在,又擴大企業(yè)債務風險,推動企業(yè)市值下降。這個影響,不僅僅作用于房地產(chǎn)企業(yè),而且拖累了上游企業(yè)。毋庸回避,社會對當前建筑業(yè)企業(yè)、建筑材料供應企業(yè)的經(jīng)營困境歸咎于房地產(chǎn)企業(yè),而形成房地產(chǎn)企業(yè)困境的重要因素是房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式。現(xiàn)在暴露出來的房地產(chǎn)企業(yè)的風險,看得見的是表內(nèi),可能是冰山一角,表外融資的數(shù)量和風險可能不能低估。在今后的發(fā)展中,房地產(chǎn)企業(yè)的融資還是必要的,但一是要遵守金融管制規(guī)則,不要突破紅線;二是要看到金融管理制度是在不斷完善中的,不能因為制度暫時沒有規(guī)定就可以任意為之,融資要有正確的價值取向,不能唯能籌錢論英雄。

??要規(guī)范資金的管理。過度負債產(chǎn)生的市場風險已暴露無異,而房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題也必須高度重視。社會上有一種評論,說房地產(chǎn)企業(yè)是“十個鍋,九個蓋”,成天使資金騰挪術。許多爛尾項目的產(chǎn)生,其主要原因是資金被挪用。本來,制度就規(guī)定得很清楚,房地產(chǎn)按項目核算,一被挪用,資金就出現(xiàn)了缺口,項目就不能及時建設、及時交付。施工,購買建筑材料,拖延支付也是常事。在市場形勢好的時候,上游企業(yè)為了今后項目的合作,不平等的合同條款都忍聲吞氣接受,一旦回款前景不妙,就會以法律保護自己的利益。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資金管理,漏洞也很多,資金流向、利益關系缺乏嚴格的管理制度和監(jiān)督,損公肥私的事件時有發(fā)生,合規(guī)審查形同虛設。回過頭去看,如果企業(yè)的合規(guī)審查能落到實處,如果集團公司與項目公司沒有人格混同,如果企業(yè)的實控人和高管不是那么利欲熏心,我們現(xiàn)在遇到的困難是不是會少一點?

??房地產(chǎn)上市企業(yè)的測評名單,這幾年有很大變化,有些企業(yè)已經(jīng)消失了。他們有一個共同特點,就是癡迷于“玩資本”,結果把自己玩進去了。痛定思痛,房地產(chǎn)企業(yè)必須認真改變資本籌集和使用方式,走上平穩(wěn)健康發(fā)展的軌道。

??各位來賓,當前市場頹勢的扭轉(zhuǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了一些積極的信號。在這個時機,房地產(chǎn)企業(yè)要重視練內(nèi)功,一方面克服當前的困難,另一方面改善企業(yè)的管理,在新的平臺上迎接新的發(fā)展。

??謝謝大家。

2024-05-23 更多

中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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