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??一個不容置疑的事實是，由投資筑起的泡沫城墻必然不穩固，唯有當投資客少了，自住者多了，產業發展好了，惠州房地產市場才會真正躍升。

??惠州，這個曾經的“鬼城”最近因房價漲幅全國第一被推至風口。

??9月14日，國家統計局發布2020年8月份70個大中城市新建商品住宅銷售價格變動情況。數據顯示，8月份，新房價格環比漲幅排名前十的城市分別是惠州、銀川、錦州、唐山、溫州、濟寧、沈陽、西安、無錫、金華。其中，惠州新房價格環比漲幅1.9%，居全國之首。

??一時間，惠州樓市登上熱搜。

??惠州樓市火熱與幾大因素有關：深圳擴容消息、深圳東莞樓市限購政策出臺，以及相對較為優惠的房價等。

??作為大灣區“紅利時期”進場的中介人士鐘先生就有著非常直觀的感受，“尤其是在深圳40周年到來之際，‘大禮包’的風吹得特別猛烈，那時候惠州尤其臨深片區真是樓市收割機，我負責的幾個項目毫不夸張幾乎被搶光。”

??“在深圳大都市圈發展背景下，深莞又接連限購，再加上前段時間深圳擴容消息滿天飛，很多客戶趕到惠州看房。那段時間我們店成交的新房和二手房數量已經超過前幾個月總和，在這些成交中以新房居多。”惠州某二手門店中介人員也向中國房地產網東莞表示。

??受相關利好消息影響，多個樓盤在加推新品時，備案價格出現不同幅度上漲。以大亞灣為例，區域內已有幾個新房備案價突破2萬元/平方米。

??但“深圳40周年大禮包”概念吹過，惠州樓市又從高處趺落，出現了“叫好不叫座”情況。

??在9月23日的踩盤過程中，中國房地產網東莞也發現，盡管一棟棟建好的住宅林立路邊，但大多數項目并無多少看房者出現，也無入住痕跡，冷寂難掩。

??“拿證的都被搶光了！”

??9月23日，中國房地產網東莞來到惠州走訪調查樓市情況。此次，中國房地產網東莞主要走訪了高新區仲愷、定位“廣東硅谷”的惠州潼湖生態智慧區、贛深高鐵區域、“廣東硅谷”高新區等，在廣惠城際鐵路等概念炒作下，仲愷在深莞知名度不斷提升。

??從仲愷站出發，40分鐘可到達東莞松山湖；等到贛深高鐵通車，半小時內即可到深圳。目前仲愷區域均價11000元/平方米，東莞松山湖房價已經上到5萬元/平方米以上。

??“買仲愷就等于買10年前的松山湖，這等于是給錯過松山湖的東莞人再一次機會。我們項目80%以上都被深圳和東莞客戶買走了。”仲愷附近一項目的銷售人員表示。

??對于以高新區概念落地的區域的仲愷,此前確實吸引了不少客戶關注。以及包括整個惠州，在深莞新政陸續出臺以及深圳40周年“大禮包”刺激下，8月的惠州樓市創下了非常輝煌的成績。據樂有家提供的數據顯示，8月惠州網簽量高達19616套，環比上漲超20%。

??“供貨跟不上，拿證的都被搶光了！”轉場惠州負責中介渠道統籌的鐘先生對中國房地產網東莞表示。

??當時，莞深限購加碼，深圳、東莞市場進入冷卻期。以東莞為例，二手房從不限購到非本市戶籍僅限購兩套，同時還有社保要求的狀況下，東莞市場二手房成交跌入冰點，8月的成交量環比7月大幅減少近6成，多家中介門店面臨開單難困境，一些中介人士轉場大灣區其他城市一時間成為常態。鐘先生便是其中代表之一。

??作為大灣區紅利時期進場的他有著非常直觀的感受，尤其是在深圳40周年到來之際，“大禮包”的風吹得特別猛烈，“那時候的惠州尤其臨深片區真是樓市收割機，我負責的幾個項目毫不夸張幾乎都是被搶光”。

??另據中國房地產網東莞在走訪惠州樓市時發現，多個樓盤在加推新品時，備案價格出現不同幅度上漲。在大亞灣為，目前區域內已有幾個新房備案價突破2萬元/平方米；其中以富康錦繡壹號為例，其是區域內首個備案價過2萬元/平方米的樓盤。項目與坪山一路之隔，7月10日，項目5期20棟獲得預售許可，均價22700元/平方米；去年年底，該項目售價為19500元/平方米。

??富康錦繡壹號的調價并非個例，位于大亞灣龍山一路的大中華幸福城（世亮花園）更是迎來飛躍式漲幅，該樓盤目前在售均價為19500元/平方米，6月份該樓盤售價僅在15200元至16000元/平方米。

??正如活躍的中介人士在朋友圈所展示的那樣，破2萬元/平方米備案價已成常態。

??在深圳客的助推下，以靠近坪山的幾個項目來看，價格也不算低，如龍光城、大中華、錦繡壹號等，項目均價已在1.9萬—2.3萬元/平方米。

??踩盤過程中，中國房地產網東莞遇到了一對來惠州看房的夫妻。對于惠州樓市他們認為，“這里社區大、房子大，單價不到深圳一半，深圳的房子已經買不起了，惠州覺得還能接受。”

??拋離投資怪圈，低密度、低容積率大社區，再加上大灣區不斷通達的交通路網，面對無從下手的高房價的深圳來說，惠州向剛需客戶展出來了非常友好的一面。

??在深圳客戶的助力下，惠州樓市在2020年這個夏天收獲了不一樣的關注：惠州8月新房成交價環比上漲1.9%，領跑70城，趕超4個一線城市。

??概念利空下的回調

??實際上，惠州樓市供應及成交量長期位列大灣區前列。

??據世聯行粵東公司統計數據顯示，2018年惠州累計銷售房源175991套，銷售面積約1700萬平方米，兩項數據均位居大灣區9城第一位；位列第二的是佛山，新房成交164778套。

??2019年，成績依然傲人。全市新房全年網簽147983套，位列大灣區9城榜首，其中大亞灣貢獻23%成交份額。從大灣區城市樓市交易量全面對比來看，2019年深圳全年新房成交不到4萬套，一個大亞灣樓市的成交量已接近深圳。

??另據相關機構統計，2020年惠州待供貨量為1974萬平方米，盡管較前兩年有所回落，但仍處于歷史高位水平，其中潛在供應主力房企包括碧桂園、新力、佳兆業、新城、合生、卓越、星河、雅居樂、華潤、富力等。

??但惠州樓市的熱度沒有持續，自深圳擴容消息未落地后，概念利空和被炒作過度的市場開始回縮，人潮也隨之散去。

??“8月底新房市場就開始萎縮了，或者說回到了一個更加正常的市場狀態中來，之前那些拿證速度沒趕上供貨的項目，拿到預售證后去化沒有此前那么理想了。”鐘先生感慨著當時概念炒作的強大威力。

??在9月底的走訪調研中，中國房地產網東莞也確實并未感受到銷售人員此前所提及的“火熱場面”，在一些項目處只有零星的幾個銷售人員值班，鮮有購房者。在碧桂園潼湖科技小鎮，也未碰到看房者。

??在臨近深圳的惠陽大亞灣一帶，樓市情況稍有好轉，雖稱不上火爆，但即便工作日仍有部分從深圳過來的看房客戶，大街上、售樓處星散分布的粵B車牌是他們對這塊新熱土地的宣告。尤其是靠近深圳坪山的臨深片區，以及惠州南站、萬達廣場附近等，多受客戶關注。

??從網簽數據來看，9月第一周雖有反彈，但下滑趨勢明顯。從細分區域來看，近幾周惠陽與大亞灣網簽量也一直在下跌。當中國房地產網東莞提及部分區域售樓處人流冷清是否與工作日有關時，鐘先生的答復是“周末也是如此，可能會稍微好一點兒。”

??除新房市場冷卻外，惠州二手房市場也是處于溫不火狀態。據樂有家惠州市場樓市研究人員告知，惠州二手房價格幾乎是多年未變。

??“深圳樓市新政后惠州出現行情火爆，新房供應成交均在高點上，但入手容易轉手真的太難了，且漲幅非常有限。”一位被套牢在惠州的購房者表示。

??這樣的案例并非少數，隨便翻翻各大房產交流群，一邊是中介猛推惠州新盤的火熱攻勢，一邊是早年入手被套牢的購房者的悔恨跟貼。

??據上述樂有家人士表示，相較于之前惠州二手房價格多年不變情況，近期他們所檢測到的惠州二手房掛牌價也開始出現上漲，“‘7·15’新政后掛牌均價慢慢從1.25萬元/平方米漲到現在的1.29萬元/平方米，雖然幅度較小，但掛牌價上漲說明業主仍對市場抱有信心。”

??對于二手房價格多年不變的原因，上述樂有家人士認為是新房供應量大、可選擇多，加上惠州二手房需要滿3年才能上市交易，導致涌進臨深片區的客戶對當地二手房意向不大。

??“深圳擴容概念出來之前，很多二手房業主開始抬價，那段時間二手房市場出現了一波上漲，后來萬眾期待的擴容沒有來，價格也開始慢慢恢復。”上述樂有家人士表示。

??這樣的趨勢對于進入惠州樓市的投資客來說是需要小心的。

??一個不容置疑的事實是，由投資筑起的泡沫城墻必然不穩固，唯有當投資客少了，自住者多了，產業發展好了，惠州房地產市場才會真正躍升。