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??房企的年終大考即將來臨。

??進入11月份，A股和H股上市房企基本都已公布2020年前三季度的銷售業績。《東地產財經周刊》（以下簡稱“《東地產》”）不完全統計了50家較具規模的上市房企，就他們公布的銷售數據與之對應的銷售目標相比對，除了幾家未明確公布全年銷售目標的房企以外，只有19家房企的銷售目標完成度超過了七成。

??部分房企完成度不佳

??按照《東地產》統計，中國恒大、華潤置地、龍湖集團、中國金茂等19家房企的銷售目標完成度超過了70%，最高的甚至達到了92%。

??萬科、碧桂園、保利地產、華夏幸福、綠地控股、金地集團等12家房企并未明確公布銷售目標。

??剩余19家房企的目標完成度都不足七成，占比為38%。部分房企的目標完成度甚至在60%以下。

??值得一提的是，與去年同期相比，有9家房企今年前三季度的銷售金額都有所下降，占比為18%。

??其中，新城控股今年1-9月累計實現合同銷售金額約1630.47億元，比去年同期下降17.52%，累計銷售面積約1508.15萬平方米，比上年同期下降12.47%；華夏幸福2020年前9個月累計實現銷售額600.85億元，同比下降40.30%，對應的銷售面積為328.72萬平方米，同比下降63.92%；遠洋集團前9個月累計協議銷售額約760.3億元，比去年同期下降14%；累計協議銷售樓面面積為約385.4萬平方米，比去年同期下降12%。

??9月調控加碼

??2020 開局很難。

??受到新冠疫情的影響，1-2月份，房地產市場幾乎呈現“斷崖式”下跌，住宅成交陷入冰點。以往主要依靠線下銷售回款的開發商頓時面臨資金的壓力。

??到第二季度，隨著各行各業積極復工復產，樓市逐漸出現了復蘇的跡象。

??然而，繼上半年多地出臺房地產扶持政策后，今年三季度開始，房地產調控政策已有所轉向，體現穩中趨嚴的態勢。央行更出臺“三道紅線”政策從房企融資端進行管理調控，不少城市也陸續收緊調控政策，以穩定市場預期。

??9月11日，常州市區（不含金壇區）限貸、限售政策雙升級，二套貸款未結清首付比例調整為不低于60%，嚴防居民挪用消費貸、經營貸等購房；新購住房（含二手房）限售年限由原先的2年提升至4年。

??9月27日，唐山市政府發布《關于加強房地產市場調控工作的通知》，通知規定，對在市中心區已擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件購買第二套住房申請商業性個人住房貸款，首付款比例不低于50%；對購買第三套及以上住房的居民家庭，暫停發放商業性個人住房貸款。

??據不完全統計，自7月15日深圳率先踩下“剎車”至今，已有包括杭州、東莞、寧波、南京、無錫、沈陽、常州、成都等10多個城市先后出臺樓市調控收緊政策。與此同時，兩個月內有16個城市接受中央“窗口指導”。

??根據國家統計局發布的2020年1-9月份全國房地產開發投資和銷售情況顯示，今年1-9月份，商品房銷售面積117073萬平方米，同比下降1.8%，降幅比1-8月份收窄1.5個百分點。其中，住宅銷售面積下降1.0%，辦公樓銷售面積下降16.5%，商業營業用房銷售面積下降15.3%。

??房企加速去化“回血”

??來自于資金方面的層層壓力，促使房企紛紛加入了降價促銷的行列。

??中國恒大率先以“全線7折”打響了“金九銀十”的搶收戰。根據最新公布的數據顯示，中國恒大9-10月共實現銷售1819.7億元，前10月累計實現銷售6325.9億元，已經超過去年全年6010.6億元的銷售額，完成今年6500億元銷售目標的97.3%。業內資深人士認為，恒大實現逆市熱銷，主要緣于全線7折與一系列讓利組合拳，以及數十個優質新盤密集入市，刺激了市場需求。

??碧桂園圍繞“中秋”、“國慶”雙節推出“2020年金秋購房節”，以“百億助團圓，安家碧桂園”為主題，推出全國萬套房源參與促銷活動。

??富力集團董事長李思廉在9月就宣布攜富力集團全國優質樓盤項目、約500億貨值，加入到房產界的首次“百億補貼”雙11購房節活動之中。

??世邦魏理仕中國區研究部主管謝晨對《東地產》記者表示：“‘三道紅線’政策將在明年1月1日實施，此政策限制房企的融資規模，倒逼房企加速去化降負債，房企在現金流上不得不更加倚重銷售回款，銷售和回款備受重視，未來房企的營銷手段將會更加豐富，不排除更大規模的促銷活動。”

??仲量聯行中國區研究部住宅市場負責人盛秀秀同樣認為，隨著融資收緊導致房企資金壓力上升，且臨近年底，房企沖業績、搶回款等動力較大，預計房企將在四季度加速推盤以回籠資金，因此價格漲幅可能進一步回落，“隨著前期購房需求大量釋放，疊加近期多地調控收緊效應逐漸顯現，預計后續成交量將從高位小幅回落。”

??58安居客房產研究院分院院長張波也指出：“房企積極參與到雙十一等活動，也在一定程度上說明年底沖刺業績的壓力不小，活動本身或多或少都會對于銷量有一定提升，但是否能達到預期效果，不同房企或者不同區域的差異度可能會較大。”

??明年成交或放緩

??展望第四季度，張波預計，融資壓力的存在，會倒逼房企加快在四季度的出貨量，預計四季度成交金額大概率會超過去年同期水平，“從市場成交量來看，四季度依然可能保持一定高位，同步推進全年整體成交金額同比去年會持續出現上升。”

??“隨著多地調控政策效果逐漸顯現，加上需求在前幾個月的大量釋放后逐漸緩和，仲量聯行追蹤的重點城市成交總量最近有所放緩，價格漲幅略有回落。預計四季度國內經濟有望繼續向好，但海外疫情尚未得到有效控制，外部不確定因素依然較多。在此背景下，國內金融整體環境將保持結構性寬松，以支持經濟恢復。”盛秀秀對《東地產》記者表示，“明年，住宅市場仍將面臨著疫情、經濟環境等諸多不確定性因素。樓市政策或將保持以穩為主的基調并因城施策。隨著2020年購房需求的大量釋放，預計2021年住宅成交量將有所放緩，價格漲幅或將進一步收窄。”

??近期，中央再次強調“房住不炒”，“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，因此，“房住不炒，因城施策”仍是明年的樓市基調。謝晨認為，當前國內房地產市場出現了多層次的分化，不同城市層級間、大都市圈和非都市圈、都市圈內部以及都市圈之間也有不同程度的分化，“就今明兩年而言，一二線城市，特別是幾個強二線城市的樓市發展基本面較好。”

??未來或比拼健康度

??近年來，房企集中度不斷提升，一二線城市的成交占比亦有所擴大，中小房企面臨著拿地難、銷售壓力大、融資成本高等多重困難，對比之下，規模房企在全國布局與多元化發展中體現出區域抗風險與業務抗風險的優勢。

??“部分中小房企今年的凈利潤都出現不同程度減少，部分房企甚至有超過九成以下的凈利潤下滑幅度，這一趨勢預計會在四季度持續，2020年房企的淘汰率提升將是個不爭的事實。”張波這樣認為。

??而在“三道紅線”下，眾多房企對于自身的負債水平重視程度也已經明顯提升。

??面對當前的形勢，謝晨認為，一方面，房企要優化債務結構，包括減少新增短期債務、保留中長期債務、進一步降低短期債務占比等；另一方面，則要控制和降低融資成本，做好現金流的統籌管理，“還可以配合中國商業地產的金融化，更多嘗試直接融資，中國資產證券化還有很大的改善空間。”

??“雖然對于房企來說，今年業績目標的完成或者說規模化的訴求依然是重點，但可以預計，在融資側調控的長效機制下，房企的后續發展將逐步從比拼規模到比拼健康度，這個健康度既包括自身的財務指標健康度，也包括產品質量以及用戶口碑等層面，”張波進一步向《東地產》記者指出，“金融機構以往都會重視房企規模，但后續對于房企自身負債水平的關注要開始逐步超過對于規模的關注度，換言之，以后房企不再是‘大就不倒’，如果自身財務的健康度不佳，大型品牌房企一樣會面臨極大的風險。”