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??9月29日，上海市住房城鄉建設管理委等六部門聯合印發了《關于進一步優化本市房地產市場政策措施的通知》，并于2024年10月1日起正式施行。新政旨在調整住房限購政策、優化信貸政策及住房稅收政策，進一步激活上海房地產市場。

??國慶假期期間，上海全面執行樓市新政，部分新盤看房量、認籌率都有所攀升。中介市場也是“火力全開”，各大門店的咨詢量顯著上漲，剛需客戶出手速度明顯提升。

??其中不乏有項目一天就成交了十幾套的情況。為了迎接大客流，有的售樓處也開起來擴員模式，個別項目營銷團隊由40人擴充到了60人，全員上崗。

??記者通過國慶假期的實地走訪，發現新政對外環外新房市場產生了顯著刺激作用，外環外新房市場迎來了熱銷狂潮，購房者們紛紛抓住機遇加速購房計劃。而市中心項目則表現各異，二手房市場觀望情緒依然濃厚。

??外圍市場被激活

??在這個國慶“黃金周”，外環外的新房項目成為了最為忙碌的焦點。“從早到晚，忙得連吃飯的時間都沒有。”華潤時代之城的項目營銷負責人魏女士感慨道。隨著新政的實施，外環外新房的非滬籍社保年限由3年縮短至1年，這一政策對外環外新房市場的刺激效果立竿見影，多個項目迎來了熱銷的高潮。

??魏女士表示，新政施行以來，樓盤每天都能接待近300組客戶看房，認籌率也在不斷攀升。在“黃金周”期間，華潤時代之城共計認購了158套，總成交額高達11.6億元。同樣，保利西郊和煦、大華星樾等項目也在國慶期間迎來了大量看房客戶和成交高峰。 保利西郊的129套新房吸引了100多組家庭繳納認購金，銷售繁忙至無法及時接待，甚至需要從其他項目借調銷售人員前來支援。

??“我前前后后也來看了好幾次房，原先猶豫就是因為首付資金有點緊張，現在問題完全解決了。” 一位購房者在工作人員的協助下迅速付下了認購金。閔行顓橋鎮的華潤印江潤府在國慶假期3天內來訪345組，銷售46套，銷售金額達2.61億元。閔行浦錦街道的大華星樾項目在“黃金周”期間認購人數近300組，觸發了積分制，最終認購率超過200%。

??然而，新房市場也呈現出新的分化趨勢。相較于外圍市場的火熱，市中心的一些項目相對冷清。以虹口區北外灘某項目為例，案場銷售告訴記者，一天只銷售出一套房子，雖然看房客有所增加，但并未轉化成實際的銷售人群。同樣，位于市中心楊浦區的一個項目，盡管開啟了“中介分銷”，但銷售情況依然不佳，國慶6天一套也沒有成交。

??售樓處現場的置業顧問表示，不少以前看過房、在觀望的買家現在過來售樓處直接下定，相當高效。58安居客房產研究院院長張波認為，新政刺激了一波需求，加速了觀望者的成交，但這并不意味著樓市迎來了小陽春，也談不上提前透支購買力。上海本身有持續的人口流入和虹吸效應，樓市的發展仍然具有潛力。

??二手房市場冷熱不均

??“滬七條”新政一經出臺，“二手房價跳漲”的消息便第一時間在各社交媒體平臺甚囂塵上。然而，記者在走訪多家中介門店后發現，這種情況只是個別現象。不過，房東們對于后市的信心顯然有了明顯回升。

??鏈家同潤店的負責人陳建輝向中房報記者透露，他們門店在整個“黃金周”期間共有7套房子成交，成交的客戶大多是社保剛好符合標準、具備購房資格的。

??自從“三改一”政策實施之后，釋放出了大量的購房剛需群體，置換業主購買二套的情況相對較少，成交的房子面積大多為55平方米和80多平方米。郊區的新房市場較為火熱，政策調整后，新房的客戶群體變得更多，除非孩子著急上學，一般人都會優先考慮新房。

??中原地產新華路門店負責人張宏超對記者說：“一些原本猶豫不決的客戶變得異常果斷。29日當天，有個客戶原本還在猶豫，連定金都想少付，可就在談判當場政策出來后，客戶立刻不再談任何條件，當場就簽約了。”

??“嗓子都快冒煙了，實在是忙不過來。”中原地產寶山區的置業顧問吉翔向記者表示，僅他們組在“黃金周”期間就成交了4套房子。

??一方面，購房者覺得價格還有下降的空間；另一方面，房東對后市的信心卻越來越強。

??市場正在朝著向好的方向發展，大量的買房需求被釋放出來，樓市被激活，人們對樓市的信心也得以回歸。

??這個黃金周，中原地產聯洋區域負責人潘雪蓮每天都要忙碌到晚上10點，工作7天且帶看7天。她告訴記者，很多房東都表達了漲價的意愿，預約看房的電話接連不斷。

??在她所負責的聯洋片區，“黃金周”期間累計成交了近20套房子，主要是受到“普宅規則”取消的影響，一套2000萬元的房子最多可以節省100萬元的手續費。

??不過，除了聯洋板塊這類熱門區域市場情緒高漲外，總體的市場熱度并不高。記者在走訪中了解到，“黃金周”期間一些板塊內的二手房交易量與新政前相比并沒有明顯的變化。

??吉翔告訴記者，大部分客戶仍在持續觀望。“等股市再多漲一些，房價才會有人去推高。”

??張波告訴記者，相比內環內價格在400萬元左右的“老破小”，在同等價格的情況下，購房者更傾向于外環外的新房。而對于市區內價格在800萬~ 1000萬元的“老破大”，人們也更傾向于外圍配套、環境、物業更好的房子。

??總體而言，二手房市場仍然處于觀望狀態，靜待時機。未來隨著政策的深入實施以及市場的進一步調整，上海樓市或許會呈現出更加多元化的發展趨勢。