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??房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整中。

??8月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布1～7月份全國房地產(chǎn)市場基本情況數(shù)據(jù)，投資端、銷售端、資金端均繼續(xù)下滑。

??投資端，1～7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降12%，跌幅較1～6月擴(kuò)大0.8個百分點(diǎn)，屬于歷史較低水平。據(jù)此測算，7月單月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降17%，降幅比6月份擴(kuò)大4.1個百分點(diǎn)，為年內(nèi)最大降幅。

??從影響投資的幾個重要指標(biāo)看，1～7月份，房屋新開工面積同比下降19.4%，降幅比1～6月收窄0.6個百分點(diǎn)，該指標(biāo)連續(xù)4個月降幅收窄，顯示出新開工指標(biāo)在積極改善。但施工面積同比下跌9.2%，跌幅擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)；竣工面積同比下跌16.5%，跌幅擴(kuò)大1.7個百分點(diǎn)，一定程度上或與高溫多雨天氣影響施工有關(guān)。

??更直接的因素，還是7月土地交易規(guī)模的下滑。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，7月全國土地成交建筑面積5.5億平方米，同比減少14.2%，為二季度以來最大同比降幅。

??銷售端也在放緩。1～7月份，新建商品房銷售面積51560萬平方米，同比下降4%，降幅比1～6月擴(kuò)大0.5個百分點(diǎn)；新建商品房銷售額49566億元，同比下降6.5%，降幅擴(kuò)大1個百分點(diǎn)。銷售額降幅明顯大于銷售面積，意味著開發(fā)商降價幅度在擴(kuò)大。

??根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)推算，7月全國新建商品房銷售面積5709萬平方米，銷售額5325億元，分別環(huán)比下滑46%和48%。

??7月末，商品房待售面積環(huán)比下降462萬平方米，連續(xù)5個月減少，行業(yè)庫存壓力持續(xù)減輕。這也和房源供給偏少有關(guān)。

??房價繼續(xù)回落。1～7月份，全國商品房銷售均價為9613元/平方米，同比下滑2.4%。7月份 70個大中城市中，僅6個城市新房價格環(huán)比上漲，比6月份減少8個；僅1個城市二手房價格上漲。

??房企資金來源增速也在下降。1～7月，房企到位資金同比下降7.5%，降幅較1～6月擴(kuò)大1.3個百分點(diǎn)，且已連續(xù)4個月下滑。其中，國內(nèi)銀行貸款同比增速由1～6月的0.6%降至0.1%，但仍保持正增長；自籌資金同比下降8.5%，降幅擴(kuò)大1.3個百分點(diǎn)；定金與預(yù)收款同比下降9.9%，降幅擴(kuò)大2.4個百分點(diǎn)。

??央行數(shù)據(jù)披露，7月，居民貸款減少4893億元，同比多減3021億元，其中，居民中長期貸款（主要由個人住房貸款構(gòu)成）減少1100億元，同比多減1200億元。

??7月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為93.34，較6月份下降0.26，已連續(xù)4個月回落。

??民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬分析稱，去年9月26日以來，政策對于房地產(chǎn)的提振效應(yīng)逐漸耗散，市場仍處于震蕩尋底狀態(tài)。根據(jù)國家金融與發(fā)展實驗室數(shù)據(jù)，二季度居民部門杠桿率降至61.1%，為2023年以來最低水平。收入預(yù)期偏弱疊加房價持續(xù)下行，居民加杠桿意愿較弱，商品房去化周期進(jìn)一步拉長。

??這日，國務(wù)院新聞辦公室召開新聞發(fā)布會，介紹7月份國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況。在談及投資數(shù)據(jù)時，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人付凌暉表示，1～7月份固定資產(chǎn)投資同比增長1.6%，比1～6月份回落。投資名義增速的回落，既有部分地區(qū)高溫暴雨頻發(fā)、影響項目工程施工的短期因素，也有外部環(huán)境復(fù)雜多變、國內(nèi)企業(yè)競爭加劇、投資收益下降的影響，還有我國轉(zhuǎn)型發(fā)展過程中傳統(tǒng)行業(yè)投資動能在減弱，新興行業(yè)成長尚難以完全對沖的原因。

??雖未點(diǎn)名房地產(chǎn)，但房地產(chǎn)開發(fā)投資無疑是較大影響因素。若扣除房地產(chǎn)開發(fā)投資，1～7月份全國固定資產(chǎn)投資增速能達(dá)到5.3%。1～7月份，民間投資同比下降1.5%；若扣除房地產(chǎn)開發(fā)投資，民間投資增長3.9%。

??“投資增長面臨的壓力是階段性的，對此要全面看待。從未來發(fā)展看，我國投資空間潛力依然巨大，我國人均資本存量與發(fā)達(dá)國家相比仍有較大差距，未來加快發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力、促進(jìn)城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、補(bǔ)齊民生短板都需要加大投入。”付凌暉說。

??7月30日召開的中央政治局會議在部署下半年房地產(chǎn)相關(guān)工作時，僅有一句：“落實好中央城市工作會議精神，高質(zhì)量開展城市更新”。但同時也強(qiáng)調(diào)，“保持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，增強(qiáng)靈活性預(yù)見性，著力穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)企業(yè)、穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期”。

??粵開證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長羅志恒認(rèn)為，這意味著要落實好已出臺的財政貨幣政策，做好政策接續(xù)，不搞大拐彎；“增加靈活性預(yù)見性”的提法則意味著增量政策隨時在路上，形勢平穩(wěn)時“隱而不發(fā)”，形勢有變時“果斷出擊”，包括及時追加預(yù)算、降準(zhǔn)降息、取消房地產(chǎn)限制舉措等。

??機(jī)構(gòu)數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，8月上旬北京率先出臺樓市新政，信號意義明顯，上海、深圳有望跟進(jìn)。當(dāng)前，推動市場止跌回穩(wěn)仍是房地產(chǎn)政策核心目標(biāo)，短期政策預(yù)計將繼續(xù)聚焦城中村和危舊房改造，專項債收儲等已出臺政策的有效落實，同時下半年降息仍有一定空間，由此綜合施策，激活需求，優(yōu)化供給，穩(wěn)定預(yù)期。預(yù)計下半年圍繞城市更新的各項配套政策，亦有望加速落地。