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??陳寧 中房報記者 李葉 北京、唐山報道

??汪小菲怎么也想不到，他這個昔日招商引資的座上賓，如今要與開發商對簿公堂。

??10月14日，俏江南集團CEO汪小菲在自己的微博上發文稱：10年前在唐山買了一個8000多平方米的樓，被開發商唐山城投房地產有限公司（以下簡稱“唐山城投”）用各種理由一直不給辦房產證。后來才知道，開發商抵押了這處土地房產，以謀求其自身的貸款。

??在汪小菲看來，“相當于你買了房，開發商不給你辦證兒，還拿你的房地做抵押。”

??目前，汪小菲方提起訟訴，一審勝訴。資料顯示，相關二審于河北省高級人民法院開庭，當事人為俏江南股份有限公司（以下簡稱“俏江南”）與唐山城投，案號為（2021）冀民終502號。

??記者通過企查查APP了解到，唐山城投成立于2009年2月，由唐山市城市建設投資有限公司100%持股。唐山市城市建設投資有限公司則由唐山市政府出資成立。2008年底，唐山市政府對公司變更注冊，公司注冊資本18.6億元，截至2009年11月，公司總資產206.8億元、凈資產74.6億元，成為唐山市屬國有資本運營機構之一。

??10月15日，汪小菲通過其助理接受中國房地產報記者采訪時表示，“唐山城投不僅瞞著我們，也沒有將房產真實情況告知進行抵押貸款的銀行，實際上就是一種欺詐行為。對此，我們只得訴諸法律。”

??就汪小菲方面的公開指責，記者聯系到唐山城投的一位相關負責人，對方則表示，領導表態對此事不作回應。

??一拍即合進唐山

??俏江南與唐山城投糾紛中的這處房產位于唐山大南湖風景區南湖休閑美食廣場內。南湖休閑美食廣場項目是唐山市委、市政府確定的2009年全市重點項目工程之一。

??“俏江南當年選擇入駐唐山，是被唐山市政府的招商誠意打動了。”俏江南一名長期與唐山城投交涉溝通的陸姓負責人向記者表示，當年唐山市政府領導和唐山城投的領導多次到北京拜訪我們公司董事長張蘭女士和CEO汪小菲先生，邀請俏江南入駐南湖休閑美食廣場，描述了項目的美好前景，也表示會給予一些相應的優惠政策。

??2011年9月25日，俏江南與唐山城投正式簽訂《商品房買賣合同》及《補充協議》，購買了南湖美食廣場商品房D4-1-D4樓。

??根據合同，該處房產套內建筑面積為8000多平方米，總價值7000余萬元。

??“當時，俏江南在全國開了50-60家店，都是在核心商圈租賃店面，唐山這處房產是俏江南唯一的置業。”上述陸姓負責人告訴記者，如果跟原先描繪的藍圖一樣，俏江南為當地拉動消費、解決就業，當地政府為俏江南提供一些優惠政策，這是個雙贏的事。

??2012年1月，俏江南在唐山南湖休閑美食廣場舉行了隆重的開業慶典。

??彼時的唐山市委常委、常務副市長，唐山市委原常委、政法委原書記，唐山市人大常委會副主任，唐山市政協副主席等領導都出席了慶典，并與張蘭、汪小菲一起為俏江南唐山南湖店剪彩。

??除了俏江南外，2010年開園至今，入駐該美食廣場的還有全聚德、東來順、鴻宴飯莊等老字（更多政策，請查閱中房網 www.ldayhk.cn）號餐飲品牌。

??不過，唐山本地人表示，南湖休閑美食廣場所處位置并不優越，商業項目經營狀況一般。

??房產10年無證起紛爭

??事情的發展遠沒有想象中順利。

??“開業之后，我們多次催促唐山城投給我們辦理房產證，但對方一直用各種理由推諉。”陸姓負責人表示，唐山城投那邊開始說要跟其他房產一起集中辦理，后來又說當地房管局有新政策要等一等。我們對當地的政策和市場并不熟，出于對唐山城投國資背景的信任，就一直沒有進一步調查。

??房產證久拖未辦，俏江南唐山分店的經營也出現問題。

??根據（2020）冀02民初302號判決書中所述，俏江南主張“2012年初開業以來受市場環境及政策的巨大影響經營發生嚴重困難，缺少流動資金，分店經營狀況惡劣。”

??在判決書中，俏江南方面還認為，原本可以通過對涉案房屋抵押等融資方式度過危機，但由于唐山城投早已于2013年將包括涉案房屋在內的部分土地使用權及房屋一并抵押，而俏江南對此一直不知情，導致唐山分店最終被迫閉店，并嚴重影響了公司正常經營。

??“由于經營狀況不好，前幾年唐山分店就閉店了，但是物業費還一直在繳納。”陸姓負責人稱，在2019年年末至2020年年初期間，唐山城投仍沒有解決房產證的問題，我們就自己去了唐山市行政服務中心想要弄清楚情況，結果工作人員告訴我們“這處房產有問題，被抵押了”，我們才恍然大悟，這么多年一直被他們蒙在鼓里。

??2020年7月29日，俏江南向唐山城投公司發出《催辦函》，要求唐山城投于2020年8月4日前明確回復辦理完成該房地產房產證的時間。截至8月3日，唐山城投未有答復。

??同年8月4日，俏江南公司發出《關于解除協議并退房返還房屋價款的通知函》，要求唐山城投與其解除購房合同，并退回購房款。

??11月2日，唐山城投起訴俏江南公司，請求法院確認“關于解除協議并退房返還房屋價款的通知函”無效。11月16日，唐山市路南區人民法院作出（2020）冀0202民初2171號民事裁定書，裁定對城投公司的起訴不予受理。

??11月27日，俏江南起訴唐山城投的官司開庭。

??法庭上的爭議焦點

??今年4月，河北省唐山市中級人民法院經過一審確認俏江南與唐山城投簽訂的《商品房買賣合同》及其補充協議于2020年8月14日解除。據此做出了相關判決，要求唐山城投返還俏江南購房款，并賠償土地使用稅、房產稅和滯納金等費用。

??此后，唐山城投提起上訴。

??根據資料，相關二審于河北省高級人民法院開庭。最終的判決結果目前還未知。

??根據一審判決書中被唐山市中級人民法院認可的證據，該處房產在售賣給俏江南后曾于2013年起，先后3次被唐山城投對外抵押，其中包括兩家銀行和一家金融機構。

??俏江南工作人員表示，“這些情況，俏江南均不知情。直到俏江南2020年向城投公司提起訴訟之時，該房產仍處于抵押狀態。”

??雖然唐山城投辯稱，抵押給銀行的南湖休閑美食廣場項目的抵押物清單并不包含本案所涉房屋。

??但在唐山城投提供的唐山房權證路南（廣）字第501002518房權證書及房產分丘圖、國用（2015）第20646號主地證及宗地圖中，可以看到涉案房屋，宗地圖上注明的信息也印證了涉案房屋已經被抵押。

??對此，俏江南的工作人員表示難以理解，“為什么賣了的房產，開發商還有權多次進行抵押？”

??帶著疑問，記者聯系到唐山城投的一位相關負責人，對方則表示，領導表態對此事不作回應。

??對于房屋銷售后開發商仍可將其進行抵押貸款的問題，記者采訪了北京市漢華律師事務所律師齊正。齊正告訴記者，購房者雖然已經和開發商簽訂了購房合同辦理了備案，但是因為尚未辦理不動產權登記證書，擁有房屋及相對應的土地使用權的權利主體仍然是開發商，購房者在未辦理不動產權登記前僅是相對于開發商擁有了所購買不動產的債權，而不是物權。所以開發商才可以進行抵押。

??頻發的“房本”維權何時休

??有法律界人士向記者透露，通常來看，一審勝訴、二審被推翻的情況是比較少見的，除非一審的主要事實證據被推翻。

??俏江南相關負責人告訴記者，“汪小菲這次通過微博發聲，是希望這個事件能夠引起社會關注，政府方面能夠盡快幫我們解決問題。”

??記者注意到，在汪小菲的房產維權微博下，有不少網友留言表示也遭遇過購買的商鋪、住宅遭抵押，難辦房產證的問題。有網友感嘆：“名人遭遇這類房屋糾紛尚且要通過微博維權，我們普通人就更難了。”

??現實中，購房后難拿房產證的情況并不少見，其中也不乏“名人”。

??去年9月，成龍在北京東城區的兩套豪宅被拍賣，中國房地產報記者梳理發現，“成龍賣房”的背后是該處房屋購入后13年未辦房產證，開發商因欠債被申請強制執行。

??同年11月，藏族歌手阿蘭在微博喊話稱，2016年購買的某處房產4年未拿到房產證。

??“作為普通人，沒有像‘名人’一樣的影響力，維權更難。因為購房和辦理房本之間存在很長的時間差，購房者很難獲得足夠的信息，購房之后也只能被動地等著開發商通知辦房產證，完全無法了解開發商這期間又將房屋和土地抵押的信息，本來高高興興地買新房，卻跟買‘盲盒’一樣，這不利于誠信社會的建設。”

??齊正認為，相關部門應當盡快出臺法律保護購房者的利益。比如購房者已經購房后又被開發商抵押的，法律應當認定抵押無效。這樣做的好處是既保護了購房者，也可以督促銀行和債權人更加審慎的對待開發商抵押放款，避免銀行和債權人的損失。

??他建議，國家應當建設透明化新房產權平臺，讓購房者獲得更全面的房產信息，可以及時看到自己購買的房屋產權狀態。還有希望國家推動新房購房后，立刻能辦理房產證的制度，這樣能從根本上杜絕開發商偷偷抵押的問題，最大程度保護購房者，維護誠信和公平。