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??2.62萬元就能在北京“買房”了！雖然只有2%。

??2月15日23時17分，北京市網上司法拍賣市場上，迎來了一宗房產拍賣最后時刻的競拍。這是一套位于北京市門頭溝區東老店的房源，令人驚奇的是此次競拍的只有2%房產份額。

??阿里拍賣平臺顯示，該房產是商品房，規劃用途為住宅，建筑面積為59.11平方米，以2%份額計算，買家將享有該房產1.18平方米建筑面積的所有權。

??“房屋按份額出售在國內比較罕見，尤其是在北京這樣的一線城市。”北京金訴律師事務所主任王玉臣律師表示，但在一些特殊情況下，比如房屋共有人之間因為繼承、離婚或其它原因無法達成一致意見時，可能會出現按份額出售房產的情況。

??至于買家競拍后將獲得哪些權利，2月19日，記者分別致電北京朝陽區雙花園南里片區雙井派出所和門頭溝東老店所屬片區三家店派出所戶籍科，工作人員均稱2%產權可以落戶，但須確認此房屋無他人落戶，且需要與98%產權人來派出所寫同意書。

??阿里拍賣工作人員則表示，局外人拍下這套房子2%的份額，主要能享受的是未來房子漲價增值部分，其他意義不大。

??2%份額如何劃定？

??公告顯示，這套被拍賣的房產為北京市門頭溝區東老店5號樓5層503號，兩室一衛南北通透，由北京市平谷區人民法院查封并發起拍賣。目前房產無抵押，也沒有租賃申報。

??房子之所以流入法拍市場，是因中國郵政儲蓄銀行股份有限公司北京平谷支行與曹興春金融借款合同糾紛一案，被執行人未履行生效法律文書確定的義務，法院依法查封了被執行人名下房屋。

??至于拍賣份額，阿里拍賣平臺工作人員表示，平臺上小份額拍賣房產的案例很少，一般這種小份額拍賣是法院根據案件情況發拍，依據被執行人名下房產比例或案件執行額度發起相應份額競拍。

??這一說法得到了北京市昌平區人民法院趙法官認同。據他透露，當前其正在著手拍賣北京市朝陽區雙花園南里二區一處房產，競拍份額只有房產的1%。該房產建筑面積113平方米，1%份額為1.13平方米，起拍價8萬元。

??對于拍賣1%份額，趙法官解釋稱，該房產有3個產權人，為一家三口，因被執行人名下只有1%房產份額，所以只能按其所屬份額發起拍賣。

??至于權益體現，趙法官稱，房屋還有其他產權人，因而房子無法完全交付，但房本上會寫上名字，并注明產權比例。對于使用權和產權權益，須與其他產權人協商。

??那么，北京門頭溝東老店這套房產2%份額可以帶來哪些權益呢？王玉臣解釋稱，擁有房屋2%的份額意味著在法律上擁有該房產2%的所有權，通常包括了使用權、收益權、處分權和繼承權。

??能否落戶上學？

??這1.18平方米的用途也引發了大眾猜想。

??有網友認為，不排除有錢拍著玩的嫌疑。但王玉臣認為，可能是想用于落戶或給孩子上學，抑或是基于投資、拿到份額后變現。

??對于落戶說法，北京金訴律師事務所創始合伙人王佳紅表示，房屋按份額出售是否能落戶，主要取決于具體的地方政策和規定。國內房屋的所有權和使用權是可以分開的，也就是說，你可以擁有房屋的一部分所有權，但這并不意味著你就有權在這個房屋所在地落戶。

??王佳紅分析，一般來說，落戶需要滿足一定的條件，比如在當地有穩定的工作、有一定的社保繳納年限等。就北京目前的規定來說，如果你具備了北京落戶的其他條件，需要將戶口落到某一處時，通常是需要提供產權證明的，而這個產權證明公安機關一般都要求有全部的所有權。

??“有的區域只有所有權還是不夠的，還需要證明你是實際居住人（或不能有相反證據證明你無實際居住權），而不是有產權但無實際居住權。”王佳紅補充道。

??2月19日，記者分別致電北京朝陽區雙花園南里片區雙井派出所和北京門頭溝東老店所屬片區3家店派出所戶籍科，其工作人員稱2%產權可以落戶，但須確認此房屋無他人落戶，且需要與98%產權人來派出所寫同意書。

??不過鑒于該情況為法拍房，上述工作人員表示，如此小比例的產權，若非直系親屬關系，98%產權人基本不會允許對方入住并落戶。

??對于入學問題，記者咨詢了一位從事二手房交易多年的房產顧問，對方表示根據北京目前的相關政策想要進入好學區，需要父母和子女的戶口都在該房產內。如果僅持有2%的房產份額，意味著需要跟另外的房產共有產權人協商落戶、就學及其他權益，不確定性極大。

??阿里拍賣的工作人員也表示，局外人拍下這套房子2%份額，主要能享受的是未來房子漲價增值部分，其他意義不大。

??競拍前做好風險評估

??值得注意的是，北京門頭溝東老店這套房產2%份額在最終成交前，已經歷過3次拍賣。

??首次拍賣的起拍價為3.28萬元，雖然有買家以起拍價拍下，但最終悔拍，之后兩次均以流拍告終，直至司法變賣階段以2.62萬元的價格成交。這一過程反映了市場對于這種非傳統房產交易方式的謹慎態度，以及變賣過程中的不確定性。

??王玉臣表示，按份額購買房產在法律上是允許的，但在實際生活中可能會帶來一系列的復雜問題，特別是在與共有人的關系處理上。

??“后續如果出現糾紛，比如共有人之間對房產的使用、改造或出售等問題無法達成一致，可能需要通過訴訟等法律途徑解決。在這種情況下，相對省心的做法就是某一方以市場價贖回其他共有人的份額。”王玉臣說，買家應當充分評估可能的風險和后續可能出現的問題。

??一位不良資產處置從業人員表示，法拍房除產權、戶口、稅費常規問題外，還有騰退、是否為兇宅、能否貸款、原業主的債務和悔拍風險，一旦出現悔拍法院會沒收凍結的保證金，這筆資金會沖抵債務人債務、再次拍賣的費用、補足再次拍賣金額低于悔拍金額的差額，而且再次拍賣后成交金額低于悔拍金額的，差額部分保證金不足抵扣的，法院有權要求悔拍人補足差額。

??“競拍前對掛牌的房產信息一定要認真仔細查看，也要和負責拍賣的法官和人員充分溝通，戶口等問題要到當地派出所核實，并且現場對房產進行確認和了解。”王玉臣提醒，還可以通過中國裁判文書網和最高院的執行信息網查詢原房主的相關裁判文書和執行信息，以及是否有關于這個房子的糾紛或者其他問題。