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??一、《試點(diǎn)辦法》修訂的背景和依據(jù)

??為穩(wěn)妥有序推進(jìn)我省農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)工作，建立健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，2019年11月，經(jīng)省農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組同意，省資規(guī)廳印發(fā)《海南省集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)辦法》（以下簡(jiǎn)稱《試點(diǎn)辦法》），對(duì)規(guī)范我省農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市工作起到了重要作用。但2021年后，新修訂的《土地管理法實(shí)施條例》《海南省自由貿(mào)易港土地管理?xiàng)l例》和國(guó)家有關(guān)文件對(duì)深化農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市工作提出了新的要求。為此，省資規(guī)廳在總結(jié)前期試點(diǎn)工作實(shí)踐的基礎(chǔ)上，結(jié)合上位法規(guī)和文件精神，組織對(duì)《試點(diǎn)辦法》進(jìn)行了修訂。

??二、主要修訂內(nèi)容

??修訂后的《試點(diǎn)辦法》共八章四十條，主要修改內(nèi)容如下。

??（一）調(diào)整集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市范圍。根據(jù)本輪試點(diǎn)“不能通過(guò)農(nóng)用地轉(zhuǎn)為新增建設(shè)用地入市”的要求，《試點(diǎn)辦法》調(diào)整集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地范圍，明確可以入市的土地僅限于存量集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。同時(shí)，根據(jù)自然資源部最新文件規(guī)定，明確可以結(jié)合全域土地綜合整治，將零星、插花小塊存量集體建設(shè)用地整治歸并為大塊宗地入市。

??（二）完善入市用途和項(xiàng)目范圍。一是根據(jù)本輪試點(diǎn)“入市土地不能用于商品住宅開(kāi)發(fā)”的要求，《試點(diǎn)辦法》明確農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可以按照規(guī)劃入市用于符合國(guó)家、海南省產(chǎn)業(yè)政策以及城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界內(nèi)外國(guó)土空間用途管制、生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求的項(xiàng)目,包括工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、保障性租賃住房以及養(yǎng)老、教育、科研、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、采礦等，但不得用于建設(shè)市場(chǎng)化商品住房、安居房。二是為落實(shí)《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》關(guān)于探索小城鎮(zhèn)用地新模式的要求，原《試點(diǎn)辦法》提出各市縣可以試點(diǎn)探索利用除城關(guān)鎮(zhèn)以外的鄉(xiāng)鎮(zhèn)（墟）區(qū)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地用于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的自有房屋建設(shè)。但兩年多來(lái)除文昌市制定細(xì)化方案開(kāi)展探索外，其余市縣缺乏意愿，且為加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控，《試點(diǎn)辦法》將試點(diǎn)范圍縮小在文昌市，同時(shí)，考慮農(nóng)村宅基地“一戶一宅”要求，該條款明確其流轉(zhuǎn)對(duì)象嚴(yán)格限定為本市擁有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格且未享受宅基地分配或者自愿退出已有宅基地的人員，每戶只能購(gòu)買(mǎi)一處。通過(guò)出讓方式取得的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)自有住宅的，以及再次流轉(zhuǎn)的，不得再向集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)宅基地。

??（三）完善土地入市準(zhǔn)備。根據(jù)《海南省自由貿(mào)易港土地管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，《試點(diǎn)辦法》新增兩條，一是擬入市交易的農(nóng)村集體建設(shè)用地納入年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃管理，實(shí)行城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)統(tǒng)一調(diào)控。二是提出可以委托市縣土地儲(chǔ)備中心或其他單位對(duì)擬入市的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地實(shí)施前期開(kāi)發(fā)，滿足必要的“通平”要求。

??（四）調(diào)整入市方式。一是原《試點(diǎn)辦法》將作價(jià)出資（入股）作為同出讓、出租并行的一種入市方式。但是，《土地管理法》及實(shí)施條例、有關(guān)文件只明確出讓、出租等作為入市方式，為此，《試點(diǎn)辦法》刪除作價(jià)出資（入股）這一入市方式。二是原《試點(diǎn)辦法》提出5畝以下或者零星分散土地協(xié)議出讓政策，部分市縣提出廉政風(fēng)險(xiǎn)較高，市縣總體持審慎態(tài)度，為此刪除該政策，并明確農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地協(xié)議出讓?zhuān)ǔ鲎猓┓秶鷧⒄諊?guó)有建設(shè)用地執(zhí)行。三是根據(jù)自然資源部有關(guān)文件規(guī)定，明確鼓勵(lì)采取長(zhǎng)期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合、彈性年期等供應(yīng)方式。

??（五）完善入市程序。一是依據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》《海南省自由貿(mào)易港土地管理?xiàng)l例》規(guī)定，細(xì)化實(shí)化入市程序，具體優(yōu)化為：申請(qǐng)、提出規(guī)劃條件及要求、地價(jià)評(píng)估、入市方案編制、入市方案表決、入市方案核對(duì)、公告及交易、簽訂成交確認(rèn)書(shū)及公示、簽訂書(shū)面合同和三方監(jiān)管協(xié)議、不動(dòng)產(chǎn)登記等環(huán)節(jié)，使其要求更加具體、程序更具操作性。二是考慮入市并非行政審批，將此前“入市方案審批”修改為“入市方案核對(duì)”。在入市交易環(huán)節(jié)，根據(jù)我省“土地超市”制度，要求擬入市的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地由市縣資規(guī)部門(mén)錄入“土地超市”統(tǒng)一管理、統(tǒng)一發(fā)布。三是根據(jù)自然資源部有關(guān)文件規(guī)定，新增簽訂三方監(jiān)管協(xié)議要求。明確簽訂三方監(jiān)管協(xié)議和簽訂入市交易合同同時(shí)進(jìn)行，三方監(jiān)管協(xié)議由市縣（區(qū)）人民政府和交易雙方簽訂。

??（六）優(yōu)化土地增值收益調(diào)節(jié)金提取方式。此前試點(diǎn)辦法關(guān)于土地增值收益調(diào)節(jié)金提取方式為“入市收入扣除取得成本和土地開(kāi)發(fā)支出后的凈收益的一定比例計(jì)提”。現(xiàn)考慮市縣很難計(jì)算土地取得成本和土地開(kāi)發(fā)支出的工作實(shí)際，結(jié)合財(cái)政部、原國(guó)土資源部印發(fā)的《農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地土地增值收益調(diào)節(jié)金征收使用管理暫行辦法》有關(guān)規(guī)定，增加一個(gè)簡(jiǎn)易計(jì)提土地增值調(diào)節(jié)金的新方式，即“無(wú)法核定本市縣入市土地取得成本的，可根據(jù)土地征收或土地收儲(chǔ)的區(qū)域平均成本情況，制定農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的平均成本，或制定按成交總價(jià)款一定比例征收調(diào)節(jié)金的簡(jiǎn)易辦法，經(jīng)市縣人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行”。

??（七）加強(qiáng)入市后開(kāi)發(fā)利用管理。根據(jù)國(guó)家有關(guān)文件以及自然資源部辦公廳、國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局辦公廳印發(fā)的《集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓監(jiān)管協(xié)議》有關(guān)規(guī)定，《試點(diǎn)辦法》新增規(guī)定，市縣資規(guī)、發(fā)改、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、生態(tài)環(huán)境、工信、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等相關(guān)主管部門(mén)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)按職責(zé)加強(qiáng)對(duì)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的開(kāi)發(fā)利用監(jiān)管，督促使用權(quán)人依法依規(guī)使用土地。簽訂三方監(jiān)管協(xié)議的，由市縣（區(qū)）政府有關(guān)部門(mén)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府按照“誰(shuí)提出、誰(shuí)監(jiān)管”的原則對(duì)約定事項(xiàng)實(shí)施監(jiān)管。同時(shí)，根據(jù)《海南省自由貿(mào)易港土地管理?xiàng)l例》第六十八條規(guī)定，《試點(diǎn)辦法》明確縣級(jí)以上資規(guī)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、稅務(wù)、市場(chǎng)監(jiān)管等主管部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)涉地股權(quán)轉(zhuǎn)讓的聯(lián)合監(jiān)管。