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??房企融資困局仍未得到根本解決。

??2023年80家典型房企全年的融資總量同比下降28%。

??進(jìn)入2024年，房地產(chǎn)金融支持政策加速出臺(tái)。

??1月12日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》，精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。

??截至1月底，第一批房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”陸續(xù)出爐并已推送給商業(yè)銀行，共涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目3218個(gè)，商業(yè)銀行向27個(gè)城市83個(gè)項(xiàng)目發(fā)放貸款共178.6億元。

??“白名單”雖為房企融資開(kāi)閘，但并非所有的房企或房地產(chǎn)項(xiàng)目都能獲得金融機(jī)構(gòu)融資，各大銀行對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)貸款態(tài)度仍然謹(jǐn)慎，考慮到上半年房企償債壓力仍大，金融支持政策還需加速落地，解決最后一公里瓶頸。

??對(duì)于房企而言，需把握好當(dāng)前政策利好的窗口期，調(diào)整企業(yè)營(yíng)銷策略，保持平穩(wěn)健康發(fā)展。

??2024年以來(lái)，房企的融資環(huán)境利好頗多，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目以及民營(yíng)房企的融資需求得到了較高的關(guān)注。

??1月12日，住建部、金監(jiān)總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》，精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。僅半個(gè)月后的26日，住建部召開(kāi)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)，加快推動(dòng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見(jiàn)效。

??即便是春節(jié)期間，包括安徽、湖北等地仍在落實(shí)房地產(chǎn)融資白名單，并下發(fā)相關(guān)貸款。

??據(jù)新華社消息，截至1月底，26個(gè)省份170個(gè)城市已建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，提出了第一批房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”并推送給商業(yè)銀行，共涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目3218個(gè)。第一批房地產(chǎn)項(xiàng)目名單中，84%的項(xiàng)目屬于民營(yíng)房企和混合所有制房企開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。商業(yè)銀行接到名單后，按規(guī)程審查項(xiàng)目，已向27個(gè)城市83個(gè)項(xiàng)目發(fā)放貸款共178.6億元。

??1月24日，央行、金監(jiān)總局印發(fā)《關(guān)于做好經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款管理的通知》，貸款資金用途拓展至存量開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)及債務(wù)還貸，抵押率也有提升。

??整體來(lái)看，政策窗口期已至，但落地效果仍然有待觀察。

??值得注意的是，“白名單”只是推送名單，最終的決定權(quán)在金融機(jī)構(gòu)，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍在出清的過(guò)程中，各大銀行對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)貸款的態(tài)度仍為謹(jǐn)慎。房企需要把握好當(dāng)前政策利好的窗口期，調(diào)整企業(yè)營(yíng)銷策略，加快項(xiàng)目去化。

??當(dāng)前多數(shù)民營(yíng)房企融資難、融資貴的問(wèn)題仍有待解決。

??2023年全年典型80家房企新增融資總額5692億元，同比下降28%。至此，房企融資總量已連續(xù)三年負(fù)增長(zhǎng)。首次負(fù)增長(zhǎng)出現(xiàn)在2021年，彼時(shí)下降24%，2022年融資規(guī)模下滑趨勢(shì)進(jìn)一步擴(kuò)大，全年減少了34%，且融資總額自2016年以來(lái)首次跌落萬(wàn)億以下。

??2024年1月，在融資支持政策作用下，65家典型房企的融資總量環(huán)比增加25.5%，發(fā)債規(guī)模環(huán)比增加27.4%。

??從債務(wù)到期來(lái)看，2023年房企債券到期總規(guī)模為6968億元，而發(fā)行規(guī)模僅為2927億元，到期規(guī)模高出發(fā)行規(guī)模138%，這也意味著房企無(wú)法通過(guò)發(fā)行新債的方式覆蓋到期舊債。

??2024年一、二季度仍是到期高峰，到期規(guī)模均在1500億以上，上半年房企的債務(wù)壓力依然較大。1月共有18筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為402億元，環(huán)比增長(zhǎng)17%，2月將有19筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為394億元，環(huán)比減少2%。

??近期房企融資仍然較為低迷，再加上房地產(chǎn)銷售仍未全面復(fù)蘇，因此未來(lái)仍有可能有更多房企曝出債務(wù)違約事件，流動(dòng)性問(wèn)題仍需要行業(yè)注意。

??近期融資政策迎來(lái)窗口期，但融資政策的寬松仍要有實(shí)際的落地，才能對(duì)房企形成有力支持。

??從1月房企發(fā)債情況來(lái)看，有12家房企成功發(fā)行債券，較上月減少1家，發(fā)行量最大的企業(yè)是保利發(fā)展，共發(fā)行了2筆25億元中期票據(jù)和1筆25億元的超短融。發(fā)債企業(yè)范圍并未有實(shí)際意義上的擴(kuò)大。

??出險(xiǎn)房企仍難以得到銀行貸款。進(jìn)入各地房地產(chǎn)項(xiàng)目融資“白名單”的包括多家出險(xiǎn)房企旗下項(xiàng)目，但已確定獲得金融機(jī)構(gòu)融資的項(xiàng)目并不多。

??當(dāng)前各大銀行對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)貸款的態(tài)度謹(jǐn)慎，由于銀行辦理貸款抵質(zhì)押擔(dān)保時(shí)，優(yōu)先選取價(jià)值相對(duì)穩(wěn)定、變現(xiàn)能力較強(qiáng)的擔(dān)保物，一般不接受不易變現(xiàn)、不易辦理登記手續(xù)或價(jià)格波動(dòng)較大的擔(dān)保物。而大多出險(xiǎn)房企能用于抵押貸款的標(biāo)的較少，在市場(chǎng)化機(jī)制下仍不太可能取得銀行貸款。

??對(duì)于仍能正常運(yùn)營(yíng)的房企而言，當(dāng)務(wù)之急仍是把握好當(dāng)前政策利好的窗口期，調(diào)整企業(yè)營(yíng)銷策略，加快項(xiàng)目去化。同時(shí)，也要對(duì)企業(yè)的土地儲(chǔ)備進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，尤其是加快滯重庫(kù)存的去化，加快低量級(jí)城市項(xiàng)目去化。

??具有多元化業(yè)務(wù)的房企還可以加快轉(zhuǎn)型進(jìn)程。近期REITs發(fā)行迎來(lái)多個(gè)利好，如滬深交易所同意5家險(xiǎn)資試點(diǎn)開(kāi)展ABS及REITs業(yè)務(wù)，證監(jiān)會(huì)將公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類型拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。擁有優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的房企運(yùn)營(yíng)商們可以借助公募REITs 加快戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，從開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)管理服務(wù)商，對(duì)于房企走出行業(yè)困境具有重要意義。

??2024年以來(lái)融資支持政策持續(xù)利好，但整體行業(yè)融資面仍然疲軟，上半年房企債務(wù)壓力依然較大，房企需抓住近期政策利好窗口。

??在政策支持下，房企融資面也出現(xiàn)一些積極變化，1月典型房企融資和發(fā)債規(guī)模環(huán)比有所回升，但持續(xù)性仍有待支持政策的加速落地。

??后續(xù)政策如果能落實(shí)，房企融資環(huán)境將得到改善，然而對(duì)于出險(xiǎn)房企來(lái)說(shuō)，還將依賴行業(yè)基本面的企穩(wěn)。