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??金融新政對(duì)高杠桿、高負(fù)債的房企而言，無(wú)疑是致命的。

??近日，銀保監(jiān)會(huì)信托部向各地銀保監(jiān)局下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展新一輪房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)專(zhuān)項(xiàng)排查的通知》，要求繼續(xù)嚴(yán)控房地產(chǎn)信托規(guī)模，按照“實(shí)質(zhì)重于形式”原則，強(qiáng)化房地產(chǎn)信托穿透監(jiān)管，嚴(yán)禁通過(guò)各類(lèi)形式變相突破監(jiān)管要求，嚴(yán)禁為資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)提供通道，切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)防控工作。

??銀保監(jiān)會(huì)信托部還要求，各地銀保監(jiān)局于11月30日前將排查情況上報(bào)。這意味著，這1個(gè)月的排查，正式拉開(kāi)了房企融資生死時(shí)速序幕。

??“‘三道紅線’公布了，如果信托等非標(biāo)渠道仍有漏洞，對(duì)‘不聽(tīng)話’房企的殺傷力將大打折扣。本次排查既是延續(xù)‘房住不炒’嚴(yán)監(jiān)管態(tài)勢(shì)，防范信托公司將信托資金違規(guī)運(yùn)用至房地產(chǎn)領(lǐng)域，也是針對(duì)近期出現(xiàn)的各種違規(guī)非標(biāo)融資，再次排查房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。”一位地產(chǎn)信托人士表示。

??哪些房企最?lèi)?ài)信托融資

??用益信托數(shù)據(jù)顯示，今年1～9月份，57家信托公司共計(jì)為320家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商（其中百?gòu)?qiáng)企業(yè)57家）5473只信托計(jì)劃提供了融資。在57家信托公司合作的房地產(chǎn)企業(yè)總額中，百?gòu)?qiáng)房企的合作規(guī)模占比達(dá)到46.75%，去年全年為33%。這也說(shuō)明，不同體量規(guī)模的房企在信托融資市場(chǎng)上的進(jìn)一步兩極分化，頭部房企的融資額度會(huì)更高。

??信托融資規(guī)模最大的房企是恒大集團(tuán)，前9個(gè)月共發(fā)行801只信托計(jì)劃，融資規(guī)模達(dá)832億元；第二名是融創(chuàng)，共發(fā)行316只信托計(jì)劃，融資規(guī)模達(dá)406億元；陽(yáng)光城排第三，發(fā)行129只信托計(jì)劃，融資規(guī)模達(dá)242億元；世茂集團(tuán)前9個(gè)月信托融資規(guī)模亦達(dá)241億元。

??值得注意的是，排第五的龍光地產(chǎn)，前9個(gè)月僅發(fā)行了8只信托計(jì)劃，但融資規(guī)模卻達(dá)到196億元，平均每只信托計(jì)劃融資規(guī)模約24.5億元。

??今年前9月，信托融資規(guī)模排名前15的房企還包括：萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)、佳源創(chuàng)盛控股集團(tuán)、榮盛房地產(chǎn)、佳兆業(yè)集團(tuán)、金科地產(chǎn)集團(tuán)、祥生地產(chǎn)、旭輝集團(tuán)、富力地產(chǎn)、奧園集團(tuán)、中南建設(shè)集團(tuán)。

??從信托公司角度看，由于地產(chǎn)融資利率高，融資規(guī)模大，部分作風(fēng)較為激進(jìn)的信托公司依然將房地產(chǎn)作為重點(diǎn)投放目標(biāo)。

??數(shù)據(jù)顯示，今年1～9月，五礦信托的房地產(chǎn)信托規(guī)模排名第一名，高達(dá)754億元，超過(guò)去年規(guī)模第一名的光大信托。去年7月份，銀保監(jiān)會(huì)曾針對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過(guò)快、增量過(guò)大的信托公司開(kāi)展約談警示，其中就包含五礦信托。

??融資艱難，房地產(chǎn)“不良資產(chǎn)”或劇增

??“房住不炒”的調(diào)控和融資監(jiān)管政策被嚴(yán)格落實(shí)，部分資金壓力較大的房企，如泰禾、新華聯(lián)等已多次爆發(fā)債務(wù)到期兌付違約風(fēng)險(xiǎn)，這為整個(gè)地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防控敲響了警鐘。

??泰禾的融資圖譜里，涉及興業(yè)信托、五礦信托、廈門(mén)信托、中信信托、中建投信托、西部信托、渤海信托、陸家嘴信托、中融信托、華能貴誠(chéng)信托、中原信托、西藏信托、光大信托、天津信托、愛(ài)建信托、大業(yè)信托等近20家信托公司。其中西部信托對(duì)泰禾集團(tuán)放款金額為17.49億元，光大信托對(duì)泰禾集團(tuán)一家子公司就放款6億元。

??在泰禾集團(tuán)今年到期的555.11億元債務(wù)中，信托公司占大頭，年內(nèi)到期金額為258.92億元，占比46.64%；而銀行貸款年內(nèi)到期金額為68.56億元，占比12.35%。

??今年8月底，一則“某信托公司關(guān)于河北眾美債權(quán)資產(chǎn)的招商公告”在北京金融資產(chǎn)交易所掛牌至今，仍無(wú)人接盤(pán)。該信托貸款總額為4億元，截至2020年7月底，尚有2.3億元未償清，其中有6000萬(wàn)元已于今年3月初發(fā)生利息逾期。

??記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，這家信托公司為大業(yè)信托，踩雷的正是一家房企——河北眾美房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)。大業(yè)信托向來(lái)涉房項(xiàng)目眾多，它的控股股東為中國(guó)東方資產(chǎn)管理股份有限公司，歷來(lái)以不良資產(chǎn)處置見(jiàn)長(zhǎng)。

??一般來(lái)說(shuō)，房企融資大多通過(guò)以下幾種方式：銀行貸款；通過(guò)信托等“非標(biāo)”方式融資；發(fā)行債券；股票IPO或者增發(fā)；境外融資；民間借貸；銷(xiāo)售回款等。

??有分析稱(chēng)，房企在A股IPO和借殼上市早就無(wú)限期暫停，能增發(fā)股票的企業(yè)不多，除非在香港上市。銀行貸款、境外融資、發(fā)行債券等方式管理比較嚴(yán)格，境外發(fā)債也只能用于借新還舊；銷(xiāo)售回款被地方政府監(jiān)管越來(lái)越嚴(yán)，所以通過(guò)信托等非標(biāo)方式融資，或者名股實(shí)債等途徑，就成為房企重要的“補(bǔ)血”渠道。

??但去年以來(lái)，地產(chǎn)信托融資亦不斷收緊。現(xiàn)在，專(zhuān)門(mén)針對(duì)違規(guī)資金借道信托流入地產(chǎn)的嚴(yán)查風(fēng)暴又來(lái)了。房企融資渠道再度被層層圍堵。

??事實(shí)上，從明面上看，隨著強(qiáng)監(jiān)管的延續(xù)以及房企融資“三四五新規(guī)”的落地，下半年來(lái)房地產(chǎn)類(lèi)信托產(chǎn)品的募集規(guī)模已在大幅下滑。據(jù)公開(kāi)資料不完全統(tǒng)計(jì)，截至9月30日，9月房地產(chǎn)類(lèi)信托募集資金347.7億元，環(huán)比減少39.86%，規(guī)模占比24.77%，環(huán)比減少11.01個(gè)百分點(diǎn)。

??用益信托數(shù)據(jù)顯示，10月份集合房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模517.92億元，較9月份的655.27億元環(huán)比下滑20.96%，同比下滑15.01%；10月集合房地產(chǎn)信托成立規(guī)模202.49億元，較9月份的561.26億元環(huán)比下降63.92%，同比則下滑47.09%。

??“房地產(chǎn)行業(yè)融資收緊已成為下半年的基調(diào)，信托公司開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)的機(jī)會(huì)相對(duì)會(huì)更少。其中高杠桿、高負(fù)債率的大房企將明顯受到融資政策收緊的沖擊，而中小房企受波及程度將遠(yuǎn)大于頭部房企，房地產(chǎn)類(lèi)信托或?qū)⒂l(fā)集中于頭部房企。”用益信托研究員帥國(guó)讓對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

??而隨著房企融資“三道紅線”的到來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)將成為“不良資產(chǎn)”劇增的主要行業(yè)之一。