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??作為調控樓市的“錢袋子”，銀行涉房貸每一步走向都格外引發關注。

??“我們10月份房地產按揭信貸額度確實比上個月多了不少，放款速度也快了，但整體并沒有完全開放，房貸額度還是處于嚴格管控之中。”北京一家股份制銀行信貸經理告訴中國房地產報記者。

??這一幕發生在監管層對商業銀行房貸行為進行糾偏之后。10月15日，央行金融市場司司長鄒瀾表態稱，部分金融機構對“三線四檔”融資管理規則存在一些誤解，使原本該合理支持的項目得不到貸款，也一定程度上造成了一些房企資金鏈緊繃。

??值得關注的是，個別房企違約風險暴露的確對銀行資產造成了一定影響。在上市銀行三季報中，部分銀行涉房不良貸、關注類貸款都有一定程度上升。其中，平安銀行關注類貸款余額從去年末的297.03億元增長至407.86億元，“這主要是受寶能集團貸款影響。”平安銀行副行長兼首席風險官郭世邦坦承。

??記者注意到，上市銀行三季報中一個很明顯的變化是：雖然不良率整體下降，但銀行普遍提高了撥備覆蓋率，有銀行還特意增加了房地產領域風險管控專項信息披露，加強風險管控信號非常明顯。

??在多位銀行界人士看來，在部分地區和部分銀行中，房地產貸款正在視具體情況進行一些微調與修正,更強調對“合理資金需求”的滿足。中長期來看，在“房住不炒”政策主基調下，房地產貸款嚴格監管不會放松，金融資源投向房地產行業占比仍將進一步降低，這是大勢。

??涉房貸增速明顯下滑

??房地產“緊日子”不是從今年開始的，但今年確實是最“緊”的一年。

??央行數據顯示，三季度末房地產貸款余額51.4萬億元，同比增長7.6%，低于各項貸款增速4.3個百分點。其中，房地產開發貸款余額12.16萬億元，同比增長0.02%，增速比上季末低2.8個百分點。個人住房貸款余額37.37萬億元，同比增長11.3%，增速比上季末低1.7個百分點。前三季度，房地產貸款新增3.03萬億元，占同期各項貸款增量的18.1%，這一比值較上季末下降0.8個百分點，比上年全年水平低7.3個百分點。

??據東吳證券測算，第三季度凈新增房地產開發貸進一步收縮至1400億元，9月末余額降至12.16萬億元，同比增速下行至0.02%。過去四個季度中，有三個季度新增開發貸款被壓降至負增長，，多年以來未曾如此。個人按揭貸9月末同比增速也降至11.3%，持續多個季度增速下行后，自2012年以來首次低于總人民幣貸款同比增速。今年以來購房者等待放款周期普遍長達4-6個月。

??無論是房地產企業還是購房者個人，事關房地產貸款都在持續收緊。上市銀行三季度財報數據亦證實了這一點。

??平安銀行三季報顯示，截至9 月末，平安銀行個人房屋按揭及持證抵押貸款余額 6294.8億元，較上年末增長 19.1%，其中，住房按揭貸款余額 2685.84 億元，較上年末增長12.2%。但在去年9月末時，這兩個增速數值分別為19.4%和16.3%。

??增速收窄在年內新發放貸款數據中體現得更為明顯。今年1-9 月，平安銀行個人房屋按揭及持證抵押貸款新發放 2314.71億元，同比增長25.5%；去年1-9月，數據分別為1844.36億元和37.7%。按季度來看，今年前三季度，平安銀行新發放貸款額分別為809.89億元、803.07億元和701.75億元，很明顯呈現逐季縮減。

??招商銀行亦如此，三季度末個人住房按揭貸余額約1.34萬億元，較上年末增長5.6%；去年同期這一增幅則為12.7%，漲幅折半。

??部分涉房貸風險暴露 撥備覆蓋率大增

??上市銀行紛紛收縮“錢袋子”，一方面出于樓市調控下“三線四檔”硬指標所限；另一方面則是受個別房企風險暴露影響，銀行資產質量承壓。

??出于風險考慮，銀行三季報中無論國有大行、股份行和中小銀行，都將撥備覆蓋率大大提高，撥備覆蓋率實際上是銀行貸款可能發生的呆、壞賬準備金的使用比率。

??如三季度末農業銀行不良貸款率1.48%，比去年末下降0.09個百分點；撥備覆蓋率288.04%，比去年末上升27.4個百分點。中信銀行不良貸款率1.48%，較去年末下降0.16個百分點，但撥備覆蓋率184.6%，較去年末上升12.92個百分點。平安銀行不良貸款率1.05%，較去年末下降0.13個百分點；而撥備覆蓋率268.35%，較去年末上升66.95個百分點；逾期60天以上貸款撥備覆蓋率330.46%，較去年末上升110.68個百分點；逾期90天以上貸款撥備覆蓋率370.18%，較去年末上升101.44個百分點。

??中小型銀行中，上海銀行不良貸款率為1.19%，較去年末下降0.03個百分點；撥備覆蓋率為331.77%，較上年末提高10.39個百分點；成都銀行不良貸款率1.06%，較上年末下降0.31個百分點，撥備覆蓋率387.41%，較上年末增長93.98個百分點。

??據不完全統計，三季度末21家主要上市銀行不良率環比下降2個百分點至1.39%，撥備覆蓋率則環比提升6個百分點至231%。不過，受地產、地方平臺等個案資金鏈緊張出現逾期拖累，仍有8家上市銀行關注性貸款出現環比反彈。關注類貸款是指盡管借款人目前有能力償還貸款本息，但存在一些可能對償還產生不利影響因素的貸款。

??三季度末，民生銀行不良貸款率較二季度下降1個百分點至1.79%，但關注貸款率上升33個百分點至3.19%，后續不良生成壓力依然較大。

??平安銀行的關注類貸款余額則從去年末的297.03億元增至三季度末的407.86億元，關注類貸款占比1.37%，較去年末上升0.26個百分點。平安銀行副行長兼首席風險官郭世邦解釋稱，這主要是受寶能貸款影響。目前寶能貸款劃入關注類，雖然還沒有全部進入逾期，但該行已對寶能不良貸款進行足額撥備，對寶能所有授信都有足值抵押物，隨著抵押房產交付，對寶能產生的終極風險可控，相關部門已成立風險化解專班。

??“目前銀行針對房地產企業存量業務的風險排查已全部結束，下一步要重點關注貸后管理，做好資金封閉管理，防止資金挪用。”平安銀行相關負責人表示。

??興業銀行關注類貸款亦大為增加，三季度末關注類貸款余額633.83億元，較期初增加了89.76億元，關注類貸款占比1.47%，較期初上升0.1個百分點。興業銀行相關人士表示，部分借款人因資金鏈緊張產生逾期欠息，導致關注類貸款有所增加。

??招商銀行關注貸款余額為450.32億元，較去年末增加43.16億元，關注貸款率0.82%。其中，在個人住房貸款中，關注類貸款余額較去年底大幅增加了35億元。招商銀行解釋稱，受部分房地產企業信用風險暴露影響，截至9月末，該行對公房地產不良貸款率為1.29%，較去年末上升了1.06個百分點。

??涉房貸有所放松 但總體仍謹慎

??近來，央行、銀保監會多次發聲表示將“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”。人民銀行、銀保監會于9月底召開房地產金融工作座談會，指導主要銀行準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場平穩健康發展。

??11月開端，央行旗下媒體報道稱，央行近期在各地已對準確把握房地產金融審慎管理政策要求、穩健開展房地產貸款業務和保持房地產信貸平穩有序投放等內容進行了傳達，部分地區央行分支行開始根據當地情況進行窗口指導。

??據記者了解，近期一線城市二手房放貸速度的確出現提升勢頭，但各地銀行放貸依然審慎，尤其是對公房地產貸款，銀行更為重視風險排查，“房住不炒”大方向并沒有改變。

??上海金融與發展實驗室主任曾剛表示，從供給端來看，目前銀行還是應該在保證房住不炒的調控下，對居民合理剛需以及開發商開發過程中合理需求予以滿足。政策調控需要更加精準地構建一個長效機制，來保障房地產市場長期平穩健康發展。

??東吳證券首席分析師馬祥云判斷，房地產貸款放松將沿兩個方向：一是住房按揭貸款增速回升，核心邏輯是監管層強調滿足購房者合理需求，所以預計此前積壓的按揭貸款會加速投放，同時個人住房抵押貸款支持證券額度也會繼續放寬以配合銀行出表需求；二是開發貸款預計第四季度恢復正增長，核心邏輯是滿足健康房企合理融資需求，防止流動性風險擴散，但預計增量不會過高，因為銀行從自身風險管控角度也會相對審慎投放。

??招行副行長兼首席風險官朱江濤在三季度業績交流會上表示，針對承擔信用風險的房地產授信業務，招行將繼續實施行業限額和客戶限額管理，聚焦中心城市和戰略客戶，持續調整房地產客戶及區域資產結構，對房地產業務及項目資金監管情況、房地產上下游產業鏈繼續進行全面排查和持續跟蹤，并根據具體風險情況逐筆充分計提撥備。

??郭世邦稱，平安銀行在嚴格控制房貸規模占比的同時，加強房地產貸款風險管控，將繼續實行名單制管理，同時升級資金封閉管理要求，防止資金挪用。在項目選擇上，會重點選擇人口凈流入、產業支撐力比較強的城市，有區位優勢，尤其是銷售前景好計劃周期短的項目。

??“針對供應商、建筑商等供應鏈方面可能會有明顯調整，很多以前不能融資的中小企業，現在如果其項目和合作房企非常優質，也可能會適當提高授信額度。”某國有銀行相關人士稱。