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??又一座一線城市酒店易主。

??幾日前，潤(rùn)中國(guó)際控股發(fā)布公告稱，擬出售旗下怡富商務(wù)廣場(chǎng)相關(guān)物業(yè)75%實(shí)際權(quán)益，出售代價(jià)為人民幣3.6億元。該部分物業(yè)主要為位于中國(guó)上海楊浦區(qū)的上海五角場(chǎng)智選假日酒店及停車(chē)場(chǎng)。

??買(mǎi)方為上海晶耀庭酒店有限公司，剛成立不足7個(gè)月，是鐵獅門(mén)集團(tuán)附屬公司。鐵獅門(mén)（TISHMAN SPEYER）成立于1978年，是世界一流的房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商及基金管理公司，擅長(zhǎng)開(kāi)發(fā)并管理甲級(jí)寫(xiě)字樓、大型城市綜合體項(xiàng)目和高檔住宅，其在全球各地開(kāi)發(fā)的物業(yè)價(jià)值超過(guò)550億美元。

??收購(gòu)?fù)瓿珊螅F獅門(mén)集團(tuán)將持有上海五角場(chǎng)智選假日酒店75%股權(quán)，其余25%股權(quán)仍為潤(rùn)中國(guó)際持有。

??潤(rùn)中國(guó)際控股方面稱，此次交易完成后，預(yù)計(jì)將獲得3.07億港元現(xiàn)金回報(bào)凈額。這筆現(xiàn)金回報(bào)將用于加強(qiáng)集團(tuán)的財(cái)務(wù)資源，償還到期的其他借貸。償還借貸后，余下所得款項(xiàng)6200萬(wàn)港元將用作集團(tuán)一般營(yíng)運(yùn)資金。

??潤(rùn)中國(guó)際控股一直處于虧損狀態(tài)。據(jù)其披露，去年上半年虧損1.87億港元，同比增加245%，虧損額大幅增加主要?dú)w因于期內(nèi)并沒(méi)有確認(rèn)酒店收入使收益和毛利減少。

??值得注意的是，這不是一次簡(jiǎn)單的資產(chǎn)收購(gòu)行為。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者獲悉，此次收購(gòu)?fù)瓿珊螅虾Ｎ褰菆?chǎng)智選假日酒店將被翻新，并重新打造為以“Modena by Fraser”為品牌的酒店式公寓。目前該酒店處于臨時(shí)停業(yè)狀態(tài)，網(wǎng)上信息顯示“預(yù)計(jì)2024年10月17日營(yíng)業(yè)”。

??資料顯示，Modena by Fraser是新加坡輝盛國(guó)際集團(tuán)旗下的生活方式服務(wù)公寓品牌，強(qiáng)調(diào)個(gè)性化、設(shè)計(jì)感和生活格調(diào)，目標(biāo)人群定位追求時(shí)尚個(gè)性的年輕人。

??而輝盛國(guó)際集團(tuán)隸屬新加坡星獅地產(chǎn)集團(tuán)，是全球最大的酒店式服務(wù)公寓管理公司之一，擁有多個(gè)公寓品牌，其在北亞、東南亞、澳大利亞、歐洲和中東70多座城市開(kāi)發(fā)了120多處地產(chǎn)，在中國(guó)運(yùn)營(yíng)了4家公寓，分別位于上海、蘇州、無(wú)錫和武漢。

??也就是說(shuō)，此次交易意味著鐵獅門(mén)集團(tuán)和輝盛國(guó)際兩大外資集團(tuán)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手。

??何謂酒店式公寓？這是一種提供酒店式管理服務(wù)的公寓，集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功效，但其本質(zhì)仍是公寓。購(gòu)買(mǎi)者擁有單元產(chǎn)權(quán)，既可以自住、出租，也可以轉(zhuǎn)售，是一種既提供酒店專(zhuān)業(yè)服務(wù)又擁有私人公寓秘密性和生活風(fēng)格的綜合物業(yè)。

??對(duì)于鐵獅門(mén)而言，其一直在中國(guó)市場(chǎng)尋找投資機(jī)會(huì)。自2006年進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，鐵獅門(mén)在中國(guó)已開(kāi)發(fā)逾270萬(wàn)平方米項(xiàng)目。

??“中國(guó)是鐵獅門(mén)重要的海外市場(chǎng)，我們一直致力于在中國(guó)市場(chǎng)的長(zhǎng)期布局和發(fā)展。”鐵獅門(mén)中國(guó)區(qū)首席執(zhí)行官陳志超在2023年底年會(huì)上表示。

??陳志超曾表示，鐵獅門(mén)正在做兩件事：

??第一，從城市更新角度，目前壓力資產(chǎn)或不良資產(chǎn)擁有巨大機(jī)會(huì)。這些資產(chǎn)在市場(chǎng)流動(dòng)性方面面臨壓力，因其本身資產(chǎn)管理沒(méi)有做好，或現(xiàn)金流管理沒(méi)有做到最好。而通過(guò)城市更新、通過(guò)加強(qiáng)高質(zhì)量的增產(chǎn)管理與核心功能，這些資產(chǎn)的現(xiàn)金流、進(jìn)出凈收益率能夠表現(xiàn)得更好，這是很大的機(jī)會(huì)。

??第二，中國(guó)很多酒店從資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)角度也處于不良狀態(tài)。這些酒店本身在運(yùn)營(yíng)層面上存在問(wèn)題，可以考慮通過(guò)城市更新將其改造成場(chǎng)所公寓，機(jī)會(huì)很大。此外，已經(jīng)廢棄或老舊的產(chǎn)業(yè)園，如果能夠引入新概念或者重新再開(kāi)發(fā)，也擁有巨大機(jī)會(huì)。

??這不是鐵獅門(mén)第一次收購(gòu)酒店，并欲將其改造成公寓項(xiàng)目，也不是其第一次與輝盛國(guó)際合作。

??半年前，2023年5月23日，鐵獅門(mén)宣布與輝盛國(guó)際集團(tuán)成立合資公司，投資7.17億元整體收購(gòu)華潤(rùn)置地深圳深潤(rùn)大廈325套酒店式服務(wù)公寓，并計(jì)劃繼續(xù)在中國(guó)拓展高端租賃公寓項(xiàng)目。

??新合資公司將充分發(fā)揮雙方在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)項(xiàng)目翻修和改建，打造空間優(yōu)化的長(zhǎng)租公寓，提供包括單間、一居和兩居室在內(nèi)不同房型的325個(gè)單元公寓。該長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目將使用輝盛國(guó)際的品牌，并由輝盛國(guó)際進(jìn)行管理。項(xiàng)目計(jì)劃于2024年第四季度完工開(kāi)業(yè)。

??“鐵獅門(mén)和輝盛國(guó)際將發(fā)揮各自專(zhuān)長(zhǎng)，在中國(guó)高速增長(zhǎng)的城市開(kāi)拓高端長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。”陳志超說(shuō)。半年時(shí)間，從深圳到上海，鐵獅門(mén)在加速布局。

??“租購(gòu)并舉”與房地產(chǎn)發(fā)展新模式下，越來(lái)越多企業(yè)和機(jī)構(gòu)開(kāi)始布局公寓市場(chǎng)，長(zhǎng)租公寓新品牌亦不斷推出。而資產(chǎn)收購(gòu)是企業(yè)進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的主要渠道之一。

??2023年全國(guó)長(zhǎng)租公寓大宗交易投資額110億元，超過(guò)前兩年的總和。上海作為領(lǐng)先全國(guó)的長(zhǎng)租公寓投資市場(chǎng)，2023年前三個(gè)季度大宗交易成交49.8億元，占到全國(guó)成交金額45%。

??長(zhǎng)租公寓已然成為激活存量物業(yè)的較優(yōu)選擇之一。一位商辦物業(yè)投資人士稱，從投資者角度看，過(guò)往數(shù)據(jù)顯示長(zhǎng)租公寓收益能力浮動(dòng)不受經(jīng)濟(jì)短期波動(dòng)影響，相比地產(chǎn)等板塊抗周期性更強(qiáng)，也是投資避險(xiǎn)優(yōu)選，可以依靠公寓板塊維持穩(wěn)定的現(xiàn)金來(lái)源。

??除公寓本身產(chǎn)生的收益，投資機(jī)構(gòu)通過(guò)“投融管退”等金融操作手段，賦能品牌，產(chǎn)生品牌溢價(jià)，從而產(chǎn)生巨大收益，是更為科學(xué)的途徑之一。

??就項(xiàng)目收購(gòu)與公司發(fā)展戰(zhàn)略，記者致電采訪鐵獅門(mén)集團(tuán)中國(guó)區(qū)負(fù)責(zé)人，但被回絕。