??昨日，央行召開第三季度金融統計數據新聞發布會，明確提出：指導主要銀行準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場平穩健康發展。恒大集團的問題在房地產行業是個別現象，大多數房地產企業經營穩健，財務指標良好，房地產行業總體是健康的。

??《求是》雜志則發表習主席的重要文章《扎實推動共同富裕》，重點提及：要合理調節過高收入，完善個人所得稅制度，規范資本性所得管理。要積極穩妥推進房地產稅立法和改革，做好試點工作。要加大消費環節稅收調節力度，研究擴大消費稅征收范圍。

??我們認為：房地產信貸政策仍將圍繞兩個“維護”展開，居民購房信貸政策將適度調整，四季度或將新增新房按揭貸款0.9萬億元，拉動商品房銷售5萬億元；房企融資將繼續堅持去杠桿，國企、央企將受益于融資優勢，問題房企則將有序出清。

??基于到本世紀中葉全體人民基本實現共同富裕的國家戰略，年內或將在北京、上海、深圳、杭州等核心一、二線城市推出房地產稅試點，并體現一定的政策力度，既增加住房持有成本，又改變未來樓市供需及房價預期。

??四季度或將新增新房按揭貸款0.9萬億

??拉動商品房銷售5萬億

??對于房地產行業，央行再次強調兩個“維護”，意即維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。

??聯系到下半年以來全國房地產市場持續降溫，9月CRIC監測的百城商品住宅成交面積環比再降8%，同比跌幅擴至28%。熱點城市成交轉弱，武漢、寧波、合肥等同比跌幅都在30%附近，廣州、深圳外圍區域更是以價換量。壓力城市市場形勢愈加嚴峻，部分城市房價迅速下滑。據不完全統計顯示，截止目前岳陽、昆明、唐山、沈陽、江陰、株洲、菏澤、桂林和張家口9城相繼落地“限跌令”。

??我們認為居民購房信貸政策有望適度松綁，主要體現于提高個人按揭貸款額度，縮短放貸周期等，尤其要提高首套房按揭貸款的授信額度，二手房階段性停貸的現象也將明顯改善，進而支持居民自住以及改善性購房消費，保證正常房地產交易平穩運行，不能突破市場平穩健康發展的下限。

??2021年前三季度，人民幣貸款增加16.72萬億元，其中住戶中長期貸款（主要用于購房消費）增加4.72萬億元。而以過去5年（剔除2020年，基于抗疫的需要，一季度存在突擊放貸的情況）四季度新增住戶中長期貸款占全年總量的比重約28%測算，2021年四季度或將新增住戶中長期貸款約1.81萬億元。

??2021年1-8月，全國商品房銷售金額11.9萬億元，房地產開發企業到位資金來源于個人按揭貸款2.15萬億元，預估個人按揭貸款對商品房銷售的拉動系數約5.5。因此，預計四季度新增新房個人按揭貸款或將達到0.91萬億元，并將拉動商品房銷售約5.04萬億元。

??房企繼續堅持去杠桿

??國企、央企將受益于融資優勢

??問題房企則將有序出清

??從央行表態來看，房地產行業總體是健康的，大多數房地產企業經營穩健，財務指標良好，恒大集團的問題在房地產行業是個別現象，其風險對金融行業的外溢性可控。

??我們認為房企將繼續堅持去杠桿，嚴守不發生系統性金融風險的政策底線。房企融資的“三道紅線”將持續發力，并將由首批12家試點房企擴展為所有企業。房企整體融資環境還將保持收緊態勢，基于銀行放貸的風險偏好，央企、國企憑借一貫的融資優勢將有所受益，反觀那些存在潛在違約風險的民營房企風險敞口較大，融資環境很難實質性改善，償債壓力或將不斷加劇。

??受此影響，房地產行業或將面臨一輪大洗牌，房企的優勝劣汰將持續推進，那些經營穩健的優質房企有望獲得集中度提升的機會，那些經營和財務指標嚴重惡化的問題房企則將有序出清。

??而在房企洗牌和退出的變革過程中，金融措施將重點聚焦問題房企可能存在爛尾風險的樓盤。一方面，各城市政府要強化責任擔當，并做好“兜底”的準備，由當地國企、城投公司牽頭組建托管企業，對于那些存在爛尾風險的項目進行托管開發。另一方面，金融部門也要積極配合地方政府，做好項目復工的金融支持，讓這些項目盡快實現復工復產，保證后續按時按質交付，更好地維護住房消費者的合法權益。

??房地產稅擴大試點提速或將年內推出

??必將改變中長期樓市供需及房價預期

??《求是》雜志發表習主席的重要文章《扎實推動共同富裕》，重點提及：要積極穩妥推進房地產稅立法和改革，做好試點工作。

??鑒于下半年以來房地產市場持續降溫，現階段可能并非是落地房地產稅較佳的時間窗口期。不過，基于到本世紀中葉全體人民基本實現共同富裕的國家戰略，意即擴大中等收入群體，縮小城鄉收入差距，改善收入和財富分配格局。因此，收入分配、財富調節等頂層制度改革宜早不宜遲，房地產稅改革則是重要的一環。

??我們認為年內或將推出房地產稅試點，北京、上海、深圳、杭州等核心一、二線城市有望成為首批試點城市，并要體現一定的政策力度。而在總結試點工作經驗的基礎上，未來房地產稅改革或將在全國范圍全面鋪開，既增加住房持有成本，又改變未來樓市供需及房價預期，更好地落實“房住不炒”的政策主基調。

??結合歐美、日本等發達經濟體實行房地產稅之后的市場表現來看，房地產稅與房價下跌不能簡單的劃等號，房價預期主要取決于樓市供需關系，供地緊俏、需求堅挺的城市房價仍易漲難跌。

??因此，房地產稅對中國房地產市場的沖擊效應并不如市場預期中的那么悲觀，短期內購房者入市情緒將轉向謹慎，市場觀望情緒愈加濃重。但長期來看，核心一、二線城市樓市供不應求的格局不改，房價仍將穩中有升。