??針對樓市“打新潮”、二手房價格快速上漲的現象，以上海、深圳為代表的熱點城市近來發布了多條樓市調控政策以穩定市場發展。在對樓市進行調控的同時，土地市場方面熱點城市亦是動作頻頻，值得注意的是，地方政府在土地側的調控包括并不限于政策調控：如減緩優質宅地入市速度、上海、合肥等城市采取房地價聯動機制壓低溢價率、北京提出要試點“新三競”規則等。在這些政策類和供給端直接調控的影響下，熱點城市的土地市場也較之前發生了明顯的改變……

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??調控下土拍熱度迅速回落，

??上海、杭州等高熱度城市加速跟進

??從調控結果來看。以CRIC重點監測城市的土地市場表現為樣本，2020年四季度后重點城市的土地市場熱度整體呈現下滑趨勢：2020年10月至2021年1月熱點城市成交涉宅地塊的平均溢價率為13.8%，較2020年1-9月下降了3.5個百分點。當然，市場熱度的下滑，除了由于熱點城市及時減緩優質地塊供應節奏、加大普通地塊入市等土地供應側調控，也和去年9月份以來住建部、銀保監會、央行等多部門聯合出臺政策收緊房地產市場金融環境監管有關。不過，相比于信貸或政策性的“明文調控”，熱點城市在供地結構、出讓規則上的“小調整”對市場熱度的影響反而往往更大。如在信貸環境再度收緊、多個熱點城市升級樓市調控政策的2021年首月，溢價率反而出現了小幅回漲，這主要是因為杭州、寧波、合肥等熱點城市在1月入市出讓的優質地塊明顯增加所致。因此，相比于需要慎之又慎的樓市調控，各城市反而更青睞于對土地市場進行無政策調控，如上海、杭州等高熱度城市明顯減緩了優質宅地的入市頻率，利用房地價聯動機制上調起拍價等。

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??土地側調控梳理：相比“限地價”而言

??“控溢價”仍被放在了更重要位置

??通過對熱點城市近四月土地市場動向進行梳理，熱點城市從各方面對土拍溢價率和名義地價進行了嚴格限制，但在實際地價的管控的效果上，依舊不容盲目樂觀。具體來看，調控手段主要有如下四種方式：

??1、采取房地價聯動機制，調整地塊起拍價格和上限價

??調整土地出讓底價和上限價為熱點城市最為常見的調控方式。首先，在地塊起拍價格方面，上海、杭州、南京等諸多城市近來對熱點地塊的起拍價格均有調整。以上海為例，在1月21日出臺的“滬十條”政策中，上海提出將堅持房地聯動機制，引導企業理性拿地，穩定土地價格。事實上，早在政策出臺之前，上海已經采取此規則拍地，上調熱點地塊起拍價以控制溢價空間。典型如1月6日掛牌的虹口區嘉興路街道HK341-06號地塊起拍樓板價已達7.7萬元/平方米，而在去年7月份周邊成交虹口區嘉興路街道HK271-01地塊起拍樓板價為6.3萬元/平方米左右，漲幅超過二成。再比如合肥1月22日出讓的包河區地塊，該地塊以最高限價成交，溢價率上限僅為14%，而此前去年周邊成交同類型地塊的溢價率上限則接近30%，值得注意的是此次成交地塊的樓板價為13625元/平方米，稍高于此前周邊成交地塊單價，可見溢價率空間明顯被壓縮。

??除了對起拍價進行調整外，壓低地塊成交上限價也成為熱點城市控制地價和溢價率最直接、最常用的方式之一。觀察熱點一二線城市以上限價成交的地塊溢價率來看，北京、成都、寧波等城市溢價率上限較2020年10月份以前明顯降低。以北京為例來看，在2021年1月出讓的5宗涉宅用地中，有3宗以上限價成交，其中上限溢價率最高的是1月26日由合生拿下的大興舊宮地塊，成交溢價率僅為10.88%，而在此前北京的溢價率上限多在50%左右。在此影響下，盡管這些城市觸頂成交了多宗宅地，但對比2020年四季度前后含宅用地的成交溢價率來看，北京、成都和寧波的溢價率均較此前有所回落，其中北京和成都的降幅都在10個百分點以上。

??值得注意的，采取這種方式雖然控溢價成效明顯，但由于多數城市拍地時還有“競配建（自持）”等附加成本，因而對實際地價并沒有起到較好的控制效果。譬如上文提到的北京大興舊宮地塊，該地塊的成交樓板價約3.5萬元/平方米，實際成交樓板價已達4.4萬元/平方米，實際樓板價已刷新舊宮區域地價紀錄，地價仍然是在上漲的。

??2、升級競拍限制，“限房價”成為最常見舉措

??除了調整地塊起拍價格外，修改競拍方式也是熱點城市常用的調控方式之一。2020年以來，熱點城市基本對重點地塊都采取“限地價、競自持（或配建）”的競拍方式，但由于大多數城市競自持無上限，導致房企實際拿地成本仍在攀升，樓面地價上漲壓力仍然較大。為了能達到實際穩地價的效果，不少城市對競拍規則進行調整，在“競自持（或配建）”的基礎上增加“當自持（或）配建面積達上限后搖號”或“限房價”等規則或取消競自持改為直接搖號等。

??目前來看，大多數城市更青睞采取“限房價”的方式，倒逼房企在拿地時對盈利空間進行考量，亦可同時壓制新房房價上漲速度。杭州、南京、寧波、南通等城市已在去年四季度之前就采取此種方式拍地，去年11月成都也加入“限房價”的隊列中，對主城區及近郊區出讓地塊采取“限房價、限地價、競自持”的出讓方式。雖然從表面上看“限房價”有利于降低房價上漲預期，但此舉容易造成“打新潮”現象的出現，投機需求大量進入市場，進而擠壓剛需并影響二手房市場穩定。因此，近期上海、深圳、杭州、成都等“限房價”的城市均在1月份出臺了調控政策“打補丁”，以穩定市場。

??3、調整拿地條件，提升熱點地塊競拍門檻

??此種方式主要包括增加初始配建、縮短項目開竣工日期要求、對參拍企業及其拍地資金做出限制等。經歷2020年前三季度的調控后，熱點城市對于初始配建、拍地企業限制、項目開竣工等方面已經形成基本完善的模式，如杭州主城區出讓宅地均有10%的租賃住房配建要求，南京、合肥等城市要求企業拍地必須使用自有資金等。因此，自去年四季度以來，熱點城市對土地出讓條件的調整較為細致化，多依據地塊所在區域具體情況進行調控。

??譬如個別城市針對住宅供應緊缺的區域出讓地塊縮短了項目開竣工日期，以盡快增加市場住宅供應。以東莞為例，在供應十分緊缺的東莞鳳崗于1月22日成交的鳳崗三聯地塊，就要求項目開發建設周期為18個月，較此前成交地塊2-3年的期限明顯縮短，該地塊也是東莞土地招拍掛中開發建設期限最短的。

??4、優化土地供應結構，降低平均溢價率

??除了上述對詳細地塊出讓條件進行調整外，熱點城市還從土地供應端入手，減緩熱點區域優質地塊入市，增加郊區、新城等區域土地或保障房用地供應，優化整體土地供應結構。譬如南京2020年10月后主城區僅成交了7幅宅地，占比約為16%，而前9月主城區共有29宗涉宅用地入市成交，占比高達30%，足以可見南京土地供應明顯向郊區傾斜。

       從高價地成交占比更能直觀看出熱點城市在2020年10月后在土地供應方面的調整。對比2020年10月前后成交高總價和高單價地塊占比來看，2020年10月至2021年1月前四周期間成交總價超過10億元的住宅用地比例僅有17%，較2020年前9月下降了5個百分點，高單價地塊的成交占比同樣也在下滑，2020年10月后成交占比僅有15%，也較此前減少了4個百分點。

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??僅控溢價難保市場長期穩定

??合理增供應、控價格方可護航市場長遠發展

??總的來看，當前熱點城市對土地出讓管理更加精細化，能及時結合市場情況對土地市場進行微調控，能及時為地市高熱降溫，降低土拍溢價率。但細看各城市的土地調控方式，不難發現多數城市土地側調控更傾向于控溢價而非控地價，實際樓面地價上漲壓力猶存，尤其是熱點區域的地價一直在保持上漲，“穩地價”目標依舊任重而道遠。另外，在“競自持”、“限房價”等多重規則的影響下，房企盈利空間明顯縮減，商品住宅供求矛盾也進一步加劇。

??歸根結底，房地產市場平穩發展的關鍵還是在于合理的供求關系，一味地控制市場熱度、減少優質地塊入市，并不能對房地產市場長期穩定起到實質性作用。適當增加熱點區域的土地供應，合理設置地塊出讓價格和未來入市銷售價格，加快項目入市速度緩解供需緊張，才能真正實現“穩地價、穩房價和穩預期”的目標。