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??因為業(yè)主大會投票率未達法律要求的三分之二，被譽為“廣州最牛業(yè)委會”的珠江帝景苑業(yè)委會換屆失敗，于2023年12月30日解散。就在外界為其惋惜之際，劇情發(fā)生了大逆轉，在業(yè)主們的共同努力下，珠江帝景苑于近期召開了業(yè)主大會，并成功選出了第二屆業(yè)委會委員。

??“很驚險，投票截止的最后一天才達到法定的票數，最終的投票率是69%?！?月21日，在珠江帝景苑業(yè)委會的辦公室里，范鳳霞對中國房地產報記者表示。她曾是該小區(qū)的首屆業(yè)委會主任，如今已卸任回歸普通業(yè)主的身份。

??據其介紹，為了提高業(yè)主的參與率，業(yè)委會做了不少準備工作，但換屆成功的核心還是業(yè)主們團結一致，希望業(yè)委會能繼續(xù)為小區(qū)和業(yè)主服務?！皹I(yè)委會其實是每一個投票的業(yè)主復活的，所以這是一場普通業(yè)主的勝利?！?/p>

??首次換屆失敗不甘心

??2023年8月1日，珠江帝景苑業(yè)委會公布了第四次業(yè)主大會的投票結果，總投票率為51.75%，包括選舉業(yè)委會委員候選人在內的4個議題均未達法律要求的三分之二。這意味著業(yè)委會換屆失敗。

??按照業(yè)委會在2023年10月份發(fā)布的公告，根據住建部門和街道的回函意見，業(yè)委會任期屆滿前，珠江帝景苑小區(qū)可再組織一次業(yè)委會換屆選舉。但是，“本屆業(yè)委會成員均無意組織第二次投票。”

??范鳳霞坦言，首次換屆失敗后，一開始業(yè)委會成員都很有挫敗感，不太贊成再組織一次業(yè)主大會?！傲x工們太累了，這么努力，投票率還不到52%，再組織一次也不見得能成功?！?/p>

??后來改變想法是因為幾個方面的考慮。根據顧問律師提供的意見，業(yè)委會提起的訴訟大部分只是一審勝訴，二審還未判決，若是沒有業(yè)委會這個主體，后面很難推進，約700萬元占用費可能就拿不回來了。其次，該小區(qū)此前與物業(yè)公司簽訂的是酬金制合同，若沒有業(yè)委會監(jiān)督，業(yè)主要承擔物業(yè)費有可能虧損的風險。

??在實際工作的推進中，業(yè)委會的存續(xù)也有重要價值。一位參選的業(yè)主告訴中國房地產報記者，換屆失敗后，小區(qū)管理凸顯出很多實際困難，第一屆業(yè)委會任期內的最后半年，監(jiān)督需要落實的物業(yè)管理和改造工作，都變得比以前困難了。而第一屆業(yè)委會任內也還有許多小區(qū)改造工作要落地，部分無法在任期內完成，從住戶安全的角度考慮，“不可能說做到一半，因為任期結束就不驗收，不參與整改了?！?/p>

??情感上，“我們第一屆業(yè)委會就是歷經艱難險阻，好不容易成立的，結果居然就這樣戛然而止，對于我們業(yè)主來說是不甘心的。”該業(yè)主表示。

??另外，不少業(yè)主也找到業(yè)委會表達了希望進行二次投票、留住業(yè)委會的意愿。“我們覺得不再拼一次，對不起業(yè)主的期待和自己過往的努力。”范鳳霞說，基于以上種種因素，業(yè)委會決定再組織一次業(yè)主大會。

??議題豐富，提高參與率

??“如果要二投，肯定是奔著做成的方向去走。”范鳳霞表示，吸取了上一次業(yè)主大會失利的教訓，“這一次就要想方設法提高業(yè)主參與率、議題通過率，議題的內容要成為助力?！?/p>

??此次業(yè)主大會要表決的議題有6個，比上一次豐富。包括，是否同意業(yè)委會將600多萬元的物業(yè)管理費結余返還給業(yè)主以及返還分配方案；選舉第二屆業(yè)委會委員；是否同意續(xù)聘康景物業(yè)，并同意授權業(yè)委會與其簽訂物業(yè)服務合同；是否同意《珠江帝景苑小區(qū)管理規(guī)約》（2023修改版）；是否同意《珠江帝景苑小區(qū)大會議事規(guī)則》（2023修改版）；是否同意將架空層勝訴案勝訴回收的占用費（預計約700萬元），扣除應付律師費后優(yōu)先用于小區(qū)道路翻新和外墻翻新。

??分錢、將勝訴回收資金用于小區(qū)改造等議題都與業(yè)主息息相關，自然有助于提升參與率。是否續(xù)聘物業(yè)，也是業(yè)主參與度比較高的議題。小區(qū)的物業(yè)服務合同到期，新的合同內容也很重要，范鳳霞介紹：“這一次的新合同把酬金制改成了包干制，而且分了三個物業(yè)管理標準，由物業(yè)提供不同的服務。不同收費標準的組團，由物業(yè)分開核算收支等等，就是對一投中有業(yè)主提出的管理費標準不同，應該體現不同服務標準的訴求的回應。”

??議題的豐富固然是助力，但大部分業(yè)主的團結一心才是致勝的關鍵。此次業(yè)主大會的業(yè)主投票時間為2023年12月16日至2024年1月14日，珠江帝景苑整個小區(qū)有投票權的業(yè)主總人數為5844人，投票開始的第3天就達到了約2000票，而上一次業(yè)主大會花了半個月時間才爭取到相同票數。

??到了2023年12月30日首屆業(yè)委會解散的那一天，票數上升到了約3500票，接近60%的投票率。“后面這幾個點基本上就是靠業(yè)主自發(fā)的跨樓棟、跨區(qū)域聯(lián)系其他業(yè)主投票。業(yè)委會解散了，每個業(yè)主都自發(fā)成為義工，在最后的投票期限內，力爭達到票數。”范鳳霞還記得投票截止的最后一天，她在小區(qū)內擺攤拉票，很多路過的業(yè)主問她“票數夠了沒？還差多少？面積還差多少？”當時她回復票數夠了，但面積還不夠，這些業(yè)主都主動問自己那棟樓還有誰沒投，他們回去做工作?！白詈笫窃诮刂谷掌诘?0個小時前，才達到法定的67%投票率?！?/p>

??最終，此次業(yè)主大會的整體投票率達到了69%，比上一次多了17個百分點，部分樓棟投票率甚至達到了100%。討論的6個議題，除了600多萬元的盈余分配以及《議事規(guī)則》修改版中關于選聘物業(yè)方案的議題，其他4個均獲通過。

??第二屆業(yè)委會的挑戰(zhàn)

??相較上一次采訪，卸任后的范鳳霞神態(tài)明顯輕松許多?！八闶潜容^圓滿了，我們任內的工作計劃基本完成了，1000萬元改造資金涉及的改造項目基本都落地了。”

??不到一年時間組織兩次業(yè)主大會，業(yè)委會從解散到復活，身處其中的她感觸良多?！皹I(yè)主大會怎樣才能開成功？業(yè)委會怎么才能換屆成功？”在她看來，業(yè)委會最根本的職能和使命是為業(yè)主服務，做了實事的業(yè)委會自然會得到業(yè)主擁護，這是此次珠江帝景苑業(yè)委會換屆成功的根本原因。“就是你平時做了什么事，到最后關頭是會顯出威力的?！? 有業(yè)委會的這幾年，小區(qū)的變化業(yè)主都看在眼里，改造項目落地，還有錢結余，都是以前不敢想的事情。

??短板也是有的，沒有讓更多業(yè)主了解業(yè)委會的工作成果是首次換屆失敗的原因之一。“有不少業(yè)主建議我們要創(chuàng)新宣傳方式，采用更多樣化的宣傳渠道，讓業(yè)主能夠有機會至少接觸到其中一種，這樣他們才知道業(yè)委會都為業(yè)主做了什么工作，才有主動性和積極性參與相關議題的表決?！边@是給其他小區(qū)業(yè)委會的建議，“不要不好意思拉票和宣傳，還是要把宣傳工作做到位。”

??當然，這次業(yè)主大會的成功，不意味著小區(qū)遺留的所有問題都得到了解決。此前一直宣稱要獨立成立業(yè)委會，與其他組團進行物業(yè)管理區(qū)域分割的紫龍府，這次沒有業(yè)主代表參加業(yè)委會委員選舉，整個組團的投票率依然不足10%。據悉，在首屆業(yè)委會解散的當天，紫龍府的部分業(yè)主向廣州的住建部門提交了分區(qū)管理的申請，目前尚未得到明確回復。

??據了解，申請小區(qū)的區(qū)域分割有幾個步驟，包括業(yè)主申請、提交分區(qū)管理方案，住建部門審批后提交業(yè)主大會投票表決。而此次業(yè)主大會，業(yè)委會也想設置關于區(qū)域分割的議題，但因紫龍府的業(yè)主還沒有走前面的法律程序而無法成行。

??如何更好地在紫龍府組團開展工作，加強與業(yè)主的交流，便成為了第二屆業(yè)委會成員的挑戰(zhàn)。

??關于紫龍府組團對本次業(yè)主大會及小區(qū)管理的看法和建議，中國房地產報記者聯(lián)系了一位紫龍府的業(yè)主，但截至發(fā)稿未獲回復。由于時間原因，記者未能與更多該組團的業(yè)主取得聯(lián)系。