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??近年來，租賃市場的邊界被不斷打破，各大酒店集團搶灘長租業務，長租公寓也開始做短租產品，“長短租”混合經營模式在不斷被嘗試，

??近期，隨著上市房企的年報陸續發布，長租公寓業務的表現也受到了市場的廣泛關注。

??克而瑞長租深入剖析后發現，優化租期設置，“長短租”不僅能夠最大化保證出租率，同時也能通過靈活變動租賃時間，在長租“兜底”的同時，通過短租靈活的溢價產品配置，獲取多樣性市場周期的收益最大化。

??目前長租公寓的短租模式其實包含短租和日租兩個概念。

??我們認為，近兩年保障性租賃住房加速涌入市場，推動集中式公寓市場規模快速增長，這也進一步加劇了市場競爭壓力。目前看來“長短租”是還算可行的破局之路。

??住房租賃行業在經歷了近2年保租房供給大增、部分重點城市租金下行的行業波動后，一些租賃企業開始通過靈活調價策略應對市場波動的重要手段。

??靈活調價策略的核心在于企業根據項目運營情況和周邊市場情況及時調整租金水平，保持房源的競爭力，避免因租金過高或過低而導致的空置和損失。這就要求企業需要具備一定的市場洞察力、數據分析能力以及自主調價權限，以便能夠迅速響應市場變化，及時調整租金水平。

??除了根據市場變化靈活調價上快速行動，還有一種調整方式正成為時下的熱點，那就是“長短租”結合優化租客租期。

??一直以來，長租公寓被冠以“長租”之名，主打的都是6個月以上的租賃產品，對于那些需要短期租賃的，尤其是“日租”需求來說，更多人選擇的是酒店產品。

??但近年來，長短租邊界正在融合。

??如凱悅酒店集團推出Hyatt Studios，溫德姆酒店集團推出ECHO Suites Extended Stay by Wyndham，知名酒店品牌希爾頓集團也宣布推出Project H3。

??除了早期進入中國市場的“第一梯隊”國際酒店集團外，近年來進入中國的四季、雅閣等“第二梯隊”國際品牌也紛紛加入了酒店式公寓市場競爭。此外，本土酒店品牌華住等也在積極擴張公寓業務。可以說，市場競爭正進入白熱化階段。

??從本質上來看，租賃企業“長短租”結合的選擇就是通過靈活變動租賃時間，為租客提供了便利；對于項目而言，長租屬于流量產品，這部分產品出租率相對穩定，是保證收益的“兜底”產品，而短租屬于利潤產品，通過靈活的溢價產品配置，獲取多樣性市場周期的收益最大化。

??在住房租賃行業一般6個月以上的租期稱之為長租，6個月租期以下的稱為短租，可以按天來租的稱為日租，所以長租公寓的短租模式其實包含短租和日租兩個概念。

??目前長短租結合的模式在行業內逐漸興起并形成了多樣化的形式，有酒店長包房模式，也有長租業態分拆出短租產品，“商旅短租”等模式。

??1、酒店長包房模式

??酒店的長包房對于酒店周邊企業和長期出差的人來說較為友好，這種模式允許租客以較低的價格長期租賃酒店的房間，享受酒店提供的各項服務。同時，租客可以根據自身需求靈活選擇入住和退房日期，不受日租房的限制。對于酒店而言，長包房不僅帶來穩定的營收，還降低了房間的空置率，能夠有效提高整體運營效率。受疫情影響，文旅酒店業在前幾年受挫，酒店價格大幅跳水。為了應對市場挑戰，許多原本專注于日租的酒店紛紛推出長包房服務，旨在吸引更多客戶，穩定出租率，并進一步提升整體營收。

??以華住旗下部分全季酒店為例，常規的日租價格會根據華住會會員的不同等級提供相應的折扣優惠。如果租客選擇連住14天及以上，他們不僅可以享受原有單間房的折扣價格，還能在此基礎上再享受額外的85折優惠。這一優惠政策旨在鼓勵長期入住，同時為會員提供更多優惠。

??長包房的租客均為長期居住，與短租租客對于房間內部的配置需求有一定差異，對于房間內部，酒店將進行改造或增加設施，如添加廚房區域、洗衣機等，這可能會涉及一定的改造成本，酒店可能需要投入更多資源進行管理和服務。

??2、長租業態分拆出短租產品，“商旅短租”等模式

??有些專注于長租的住房租賃品牌開始推出商旅短租業務，將原有公寓的部分樓層拆分出短租房間，為租客提供便利的住宿選擇。

??這種模式的優點在于，公寓通常位于市中心或交通便利的地段，設施完善且價格適中，能夠吸引大量尋求高性價比住宿的游客。同時，公寓的靈活性和私密性也滿足了部分游客對于個性化住宿的需求。而to b端業務，企業的個性化短租方案為企業節省了大量的差旅費用。

??但這種模式的興起也伴隨著一系列挑戰。隨著管理難度的加大，服務質量難以得到穩定的保障。如何使原先的長租系統更好地匹配短租需求，成為企業亟待解決的問題。

??此外，對于短租租客而言，他們通常期望每天能夠享受到更換床品和清潔房間的服務，這無疑會提高企業的運營成本。因此，在追求短租業務增長的同時，如何平衡服務質量和成本控制，成為了短租行業需要深入思考和解決的重要課題。

??目前，服務式公寓是業內長短租結合模式的代表之一。服務式公寓通常提供高品質的住宿環境和服務，包括全套家具、家電、廚房設施等，同時提供清潔、維修等一站式服務。這種模式既滿足了商務人士對于高品質住宿的需求，也適應了家庭出游、度假等多元化的短租居住需求。服務式公寓的優勢在于高品質的產品和服務，能夠吸引追求品質和舒適度的客戶群體，也正是因為高品質，通常服務式公寓的價格相對較高。

??服務式公寓在產品設計之初，便充分考慮到長短租產品的差異性，從而進行細致的規劃和設計。在區域劃分上，公寓會區分長租房和短租房，以滿足不同租客的租賃需求，后期可能根據實際運營情況，將部分長租房也調整為短租房。這種劃分不僅有助于優化資源配置，更能確保租客在居住體驗上的舒適度和滿意度。在房間內部設計上，裝修、家電配置也會有一定的不同。

??以2023年開業的上海徐家匯GROW瑞貝庭公寓酒店為例，該項目在設計時，便將短租房源與長租房源區分，房間內部的配置也有一定的不同，STUDIO戶型長租的定價為11040元/月起，而在攜程平臺上，該戶型的日租價格為643元/日，長租的客源保障出租率的穩定性，日租帶來收益上的更為可觀。

??我們認為，隨著更多地保租房項目入市，部分城市租金下行，項目空置率上升，爬坡期變長的壓力越發顯著，最直觀的總結就是租賃行業越來越卷了。老牌長租企業之前所具有的體量優勢及運營優勢越來不顯著了，租賃企業要想“活下去并且活得更好”，需要有不斷破局的魄力及能力。