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??2024年樓市總需求趨穩(wěn)，重點(diǎn)30個(gè)城市一二手房成交總量微降7%，筑底行情延續(xù)。

??以9·26中央政治局會(huì)議首提“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”為轉(zhuǎn)折，四季度一二手房成交均出現(xiàn)不同程度放量，百城新房成交止跌，二手房成交創(chuàng)歷史新高，一二手房市場(chǎng)份額開(kāi)始逆轉(zhuǎn)，新房占比小幅回升。

??預(yù)判2025年，全國(guó)商品住宅供應(yīng)總量仍將穩(wěn)中有降，整體降幅較2024或?qū)⒂兴啪?，新房成交?guī)?；?qū)⒀永m(xù)持穩(wěn)或穩(wěn)中微降態(tài)勢(shì)。從全年走勢(shì)來(lái)看，2025年上半年止跌基本可以完成，而下半年或?qū)⒀永m(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)。

??從城市來(lái)看，杭州、上海、成都、西安、天津、深圳、合肥等八城預(yù)期率先回穩(wěn)，其他城市回暖仍有待傳導(dǎo)。

??2024年四季度樓市止跌企穩(wěn)，新房連續(xù)多月創(chuàng)2023年下半年以來(lái)新高。

??CRIC監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)115個(gè)城市商品住宅成交面積為2.4億平方米，同比下降24%，商品住宅成交金額為4.7萬(wàn)億元，同比下降23%。

??從變化趨勢(shì)來(lái)看，呈現(xiàn)出“前低后高”趨勢(shì)，尤其是步入四季度以來(lái)，新房連續(xù)多月創(chuàng)2023年下半年以來(lái)新高。四季度新房月均成交面積為2613萬(wàn)平方米，較三季度月均增幅高達(dá)58%，同比去年四季度月均增長(zhǎng)13%。

??各個(gè)城市表現(xiàn)，成都相對(duì)堅(jiān)挺，銷(xiāo)售面積突破1400萬(wàn)平方米排在第一位，但同比仍下降23%；銷(xiāo)售金額榜上海依舊是榜首，新房成交金額突破5000億元，較去年同比下降17%。深圳是成交面積和成交金額TOP10城市中唯一一個(gè)同比雙增長(zhǎng)的城市。

??二手房市場(chǎng)韌性整體好于新房，30個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積為2.3億平方米，創(chuàng)歷史新高。

??從月度來(lái)看，二手房成交走勢(shì)與一手房趨同，四季度重點(diǎn)30城二手房成交面積為6732萬(wàn)平方米，同環(huán)比分別增長(zhǎng)29%、24%。12月單月成交面積達(dá)到2477萬(wàn)平方米，創(chuàng)2021年以來(lái)月度次高，四季度總體創(chuàng)歷史季度新高。

??同時(shí)，一二手房份額開(kāi)始逆轉(zhuǎn)，12月二手房份額占比為59%，一手房市場(chǎng)份額小幅上漲至41%。

??從總量上來(lái)看，2024年以來(lái)一二手總需求持穩(wěn)。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2024年30個(gè)重點(diǎn)城市一二手房成交總量為3.7億平方米，環(huán)比微降7%。有6個(gè)城市總需求上漲，分別為深圳、大連、長(zhǎng)沙、上海、北京和福州，其中深圳漲幅46%居首，其余五個(gè)城市漲幅均在10%以?xún)?nèi)。

??2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整期，在“止跌回穩(wěn)”的政策加持下，新房成交規(guī)模將延續(xù)筑底、二手房成交小幅正增。

??從全年走勢(shì)來(lái)看，上半年止跌有望基本完成，下半年將延續(xù)弱復(fù)蘇開(kāi)始回穩(wěn)。

??不過(guò)，市場(chǎng)能否在上半年完成止跌，還要看一二手房成交量、房?jī)r(jià)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資三大指標(biāo)能否止跌回穩(wěn)。

??具體來(lái)看，首先，一二手房成交量在2025年的一季度環(huán)比下降兩成，同比增長(zhǎng)四成，連續(xù)兩個(gè)季度成交量能夠穩(wěn)住。其次是一二手房?jī)r(jià)，2024年新房房?jī)r(jià)整體維持高位波動(dòng)態(tài)勢(shì)，二手房延續(xù)“以?xún)r(jià)換量”，不過(guò)四季度部分城市次新房項(xiàng)目有止跌企穩(wěn)征兆，預(yù)判2025年上半年，核心70城約有半數(shù)城市房?jī)r(jià)預(yù)期止跌。第三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額累計(jì)同比降幅已經(jīng)連續(xù)一年持穩(wěn)10%，預(yù)判2025年一二季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比增速持平。

??如果2025年一二季度這三個(gè)條件實(shí)現(xiàn)了，基本完成止跌，下半年開(kāi)始慢慢回穩(wěn)，但整個(gè)回穩(wěn)將是更長(zhǎng)的過(guò)程。

??從各能級(jí)城市來(lái)看，一線城市成交熱度延續(xù)，整體成交面積穩(wěn)中微降。二線城市成交規(guī)模持穩(wěn)，強(qiáng)弱城市間輪動(dòng)復(fù)蘇。三四線城市成交規(guī)模將延續(xù)筑底行情，僅內(nèi)需型強(qiáng)三線城市尚能維持市場(chǎng)熱度。

??實(shí)際上，2024年政策密集出臺(tái)之下各地市場(chǎng)表現(xiàn)“溫差”顯著，城市市場(chǎng)能否止跌回穩(wěn)主要離不開(kāi)經(jīng)濟(jì)、人口等各類(lèi)基本面支撐。

??“丁祖昱評(píng)樓市”2025年度發(fā)布會(huì)上從規(guī)模、價(jià)格、庫(kù)存、去化、二手、轉(zhuǎn)化、投資、盈利等8個(gè)維度45個(gè)細(xì)分指標(biāo)判斷，預(yù)期2025年將有八個(gè)城市率先回穩(wěn)，這八個(gè)城市為：杭州、上海、成都、西安、天津、深圳、合肥、北京。

??具體來(lái)看，杭州、上海、成都、西安屬于第一梯隊(duì)，短期內(nèi)市場(chǎng)熱點(diǎn)恒熱，三季度面臨降溫趨勢(shì)，好在政策“托舉”使得市場(chǎng)短期尚能保溫。

??天津、深圳等為第二梯隊(duì)，經(jīng)歷了前期深度調(diào)整，新房項(xiàng)目來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)，二手房成交量等短期內(nèi)都出現(xiàn)激增現(xiàn)象，預(yù)期市場(chǎng)仍在持續(xù)修復(fù)。

??合肥、北京主要是基于低庫(kù)存現(xiàn)狀，只要銷(xiāo)售好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)便能迅速恢復(fù)，潛力較大。

余下多數(shù)二三線城市短期內(nèi)仍處于庫(kù)存高企，去化緩慢的調(diào)整期，市場(chǎng)修復(fù)仍有待八個(gè)核心城市的熱度傳導(dǎo)。