市場編輯部、CRIC研究 2025-02-05 10:41:15 來源：丁祖昱評樓市
??2024年，盡管多個維度的支持性政策積極發力，但房地產市場的筑底行情仍在持續，房企之間的競爭更趨激烈，住宅產品進一步回歸居住屬性，“卷產品、競品質”成為市場競爭的核心。
??未來，產品端“良幣驅逐劣幣”將成為趨勢，改善產品仍將持續迭代。
??房企也將致力于適配更細分的改善需求。產品內卷也將對交付環節產品影響，交付增配越來越多，此外，第四代住宅也是交付端所關注的重要議題。
??當前市場需求發生較大轉變，戶型成交結構的持續變化便是重要的體現，近幾年，購房者的置業觀念逐漸從“先上車，再置換”轉到“一步到位”。
??根據CRIC重點監測的193個城市數據顯示，2024年四房產品的市場份額逐年增長，成交套數占比較去年提升2.8個百分點至29.2%。此外，五房及以上房型的產品成交比重也略有增加，上升了0.2個百分點。而三房產品成交套數占比54%，較去年下降1.9個百分點。
??市場對于更大面積住宅的需求正在逐漸增加。
??從成交面積結構看，主力110-140㎡產品市場份額保持穩定，與去年相比沒有變化。面積更大的產品，即140-180㎡和180㎡以上產品成交占比同期分別增加1.1和0.6個百分點。
??新房市場越來越傾向于改善面積段的趨勢，與優化供應結構的政策導向密切相關，比如北京取消普通住房和非普通住房標準、深圳、上海分別取消和放寬了“7090”政策中關于中小套型住宅的面積標準等。
??商品房市場更多地關注改善型需求，致力于提供更高標準和更高品質的住宅產品，以更好地適應市場需求的演變。從客戶需求來看，高端客戶二代占比上升，產品需求差異化；改善客戶以地緣改善為主，需求全面升級；剛需客戶追求總價控制、產品均好和青年社區。
??住宅規范突破引爆四代宅，第四代住宅成為房企重要的產品創新方向。
??四代宅產品率先在西安和重慶實現了落地，并成為市場亮點，隨著更多城市出臺相關的支持政策，第四代住宅已在貴陽等更多的城市落地。
??新的一年，四代宅項目的數量將迎來爆發式增長，覆蓋更多的城市和區域。
??在主要落地城市，2025年明確要打造四代宅的新項目預計將突破70個，超越這些城市2024年在售的四代宅項目總數。其中，南京、西安已明確的四代宅項目分別為16個和14個，預計四代宅供應將成為市場主力。隨著市場競爭的加劇，開發商將更加注重項目的設計與品質，以滿足市場需求，明年將涌現出更多具有創新性和高質量的產品。
??以北京龍湖觀萃為例，第四代住宅不再是大面積產品的專屬，覆蓋77-129㎡、二至四房的多種戶型，每戶都贈送約6米挑高的空中浮島陽臺，最高贈送面積高達20㎡。使得剛需、剛改家庭也能體驗到創新產品的優勢。
北京龍湖觀萃空中浮島效果圖
??四代宅創新之外，行業產品配置全面升維，從用材、景觀、外立面、戶型、精裝、會所配置等維度均有體現，甚至出現“超配”，產品力角逐愈發顯性化。
??另外，產品端“住宅+商業”迸發活力，豐富的商業設施代表著生活方式的升級，能夠增加周邊住宅項目的吸引力，進而對住宅銷售產生積極影響。
??比如，紹興華潤置地中心通過商業開業帶動存量住宅銷售。項目2021年首開，商場紹興天地打造“街區+mall”的全新商業形態，去年9月開業后人氣火爆，期間日均人流超20萬。
??商業的人氣帶來居住價值的提升，為住宅銷售提供市場需求。紹興天地開業后，華潤置地中心來訪量提升200%，周均來訪由30組提升至100組以上；轉換率也由11%提升至22%的高位，為項目首開4年來最高水平。相應的，9-11月，項目流速提升200%，銷售總額合計超5億，尤其10月單月成交超3億，為項目21年首開后流速最高的月份。
紹興天地及開業實景
??在行業調整期，房企正在對住宅產品的各個方面進行全面的升級，從戶內到戶外，從建筑到景觀，從地上到地下。持續的優化迭代，從各個維度都帶來了更優質的居住體驗，從而推動住宅產品整體品質的提升。
??2025年產品端“良幣驅逐劣幣”成為趨勢，好的產品一定把一般的產品驅逐掉。
??隨著產品競爭的深入，房企要在激烈的市場競爭中脫穎而出，必須深化客戶研究，瞄準更具體的細分需求，只有這樣，才能避免因行業內的快速模仿而造成產品同質化的問題。
??同時，政策層面也對此給予相應的支持，住建部提出“好房子”戰略，不同房企也將根據自身對“好房子”的理解，圍繞高品質、多樣化、個性化的改善需求，積極探索，針對性地對產品、產品系進行迭代升級，從而開發出具有個性化特色的住宅產品，帶給購房者更多元的生活場景體驗。
??在房地產市場逐步過渡到買方市場的過程中，房企之間的競爭日益聚焦于產品和品質的提升，面對房地產市場中改善型需求的不斷增長，房企正將產品迭代的重點放在改善型產品上，推出更多大面積、高品質的中高端產品。未來，在市場需求的持續拉動下，預計改善產品持續優化的趨勢將持續下去，產品端“良幣驅逐劣幣”將成為趨勢。
2024年城市更新工作成績單出爐！
2025-01-24共實施城市更新項目6萬余個，完成投資約2.9萬億元。北京公布2025年供地計劃，商品住宅用地首次采用彈性指標
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
