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??為減輕購房者還款壓力，越來越多城市發(fā)文支持住房貸款“商轉(zhuǎn)公”。

??8月19日，珠海市住房公積金管理中心就《珠海市個(gè)人住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金個(gè)人住房組合貸款實(shí)施細(xì)則》（征求意見稿）向社會(huì)公眾公開征求意見。申請(qǐng)人須滿足在該市累計(jì)繳存住房公積金24個(gè)月及以上，在該市不超過兩套住房等條件。

??今年以來，廣東已有湛江、茂名、佛山等城市落地實(shí)施“商轉(zhuǎn)公”，廣州也在7月份發(fā)布了征求意見稿。從實(shí)施情況來看，這一措施在減輕購房者經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)方面發(fā)揮了一定作用，例如，湛江在4個(gè)多月的時(shí)間里就審批通過“商轉(zhuǎn)公”貸款982筆，為購房者節(jié)約利息支出約3515萬元。

??華南城市研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)姚育賓認(rèn)為，廣東多地相繼發(fā)布“商轉(zhuǎn)公”政策，雖然在具體操作流程、貸款額度計(jì)算、風(fēng)險(xiǎn)管控等方面有所不同，但政策出發(fā)點(diǎn)都是減輕置業(yè)貸款利息負(fù)擔(dān)，有助于激活消費(fèi)需求。

??廣州、珠海相繼發(fā)文

??珠海市定義的“商轉(zhuǎn)公”貸款，是指?jìng)€(gè)人住房商業(yè)性貸款轉(zhuǎn)為住房公積金和商業(yè)銀行個(gè)人住房組合貸款。申請(qǐng)人須為珠海市住房公積金繳存職工，且在該市開戶并累計(jì)繳存住房公積金24個(gè)月及以上。申請(qǐng)人家庭在珠海市不超過兩套住房，且申請(qǐng)“商轉(zhuǎn)公”貸款的住房屬于其中一套住房，同時(shí)在全國(guó)范圍內(nèi)公積金貸款次數(shù)累計(jì)未滿2次，原商業(yè)貸款已持續(xù)正常還款12個(gè)月及以上，當(dāng)前處于正常還款狀態(tài)，且歷史累計(jì)逾期次數(shù)不超過2次。

??至于貸款額度，除了符合當(dāng)?shù)氐囊?guī)定，還須不超過申請(qǐng)時(shí)原商業(yè)貸款余額減去6期原商業(yè)貸款月還款本息總額及5萬元商業(yè)貸款保留余額，不得高于抵押物當(dāng)前市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值的80%。“商轉(zhuǎn)公”的貸款期限也不能超過原商業(yè)貸款剩余年限。

??風(fēng)險(xiǎn)管控方面，珠海的“商轉(zhuǎn)公”貸款實(shí)施動(dòng)態(tài)流動(dòng)性管理機(jī)制，當(dāng)月末住房公積金個(gè)人住房貸款率（個(gè)貸率）達(dá)到或超過85%時(shí)，次月起實(shí)行輪候放款機(jī)制。若個(gè)貸率連續(xù)三個(gè)月低于85%，則次月起恢復(fù)正常放款。當(dāng)個(gè)貸率達(dá)到或超過90%時(shí)，次月起暫停新增商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)受理（已受理業(yè)務(wù)繼續(xù)辦理），若個(gè)貸率連續(xù)三個(gè)月低于90%，則次月起恢復(fù)業(yè)務(wù)受理。

??對(duì)比珠海，廣州市于7月2日發(fā)布的《廣州商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金個(gè)人住房貸款實(shí)施辦法（暫行）》（征求意見稿），要求更為嚴(yán)格。例如，申請(qǐng)人須在廣州開戶并累計(jì)繳存住房公積金滿60個(gè)月及以上，在全國(guó)范圍內(nèi)未使用過住房公積金貸款。原商業(yè)貸款的住房屬于借款人購買本市行政區(qū)域內(nèi)的自住住房，申請(qǐng)“商轉(zhuǎn)公”貸款時(shí)，貸款房屋是產(chǎn)權(quán)人家庭在本市的唯一住房。原商業(yè)貸款在申請(qǐng)前24個(gè)月內(nèi)沒有逾期記錄。

??在廣州申請(qǐng)“商轉(zhuǎn)公”，貸款額度卡的較緊，不得超過購房總價(jià)款的60%。購房總價(jià)款以房屋原購買價(jià)格與房屋重新核查（重新評(píng)估）價(jià)中的較低者為準(zhǔn)。借款人實(shí)際可申請(qǐng)的“商轉(zhuǎn)公”貸款額度不足以全額償還原商業(yè)貸款本息的，需先補(bǔ)足資金。

??除了這兩個(gè)城市，汕尾市也在1月份發(fā)布了“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)意愿登記的通知，為相關(guān)政策的出臺(tái)做準(zhǔn)備。汕頭市則在7月份透露已對(duì)“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)研，起草了操作規(guī)則，正按流程征詢意見。

??每筆貸款可節(jié)省數(shù)萬元利息

??截至目前，廣東已有不少城市的“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)在實(shí)施中，僅今年就新增加了湛江、茂名、佛山、潮州等城市。而中山、東莞、惠州、深圳等則是在2025年之前就已推行。

??政策出臺(tái)的背景和實(shí)施的前提是當(dāng)?shù)毓e金貸款額度較為充裕。根據(jù)珠海市住房公積金2024年年度報(bào)告，2024年末，該市的繳存總額1235.67億元，比2023年末增長(zhǎng)12.32%；繳存余額223.92億元，同比增長(zhǎng)17.32%。提取額102.53億元，同比減少1.94%；提取額占當(dāng)年繳存額的75.62%，比2023年減少6.38個(gè)百分點(diǎn)。2024年，該市發(fā)放個(gè)人住房貸款0.7萬筆、19.43億元（含回購“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款0.34萬筆，3.91億元），分別同比減少27.2%、30.2%。

??珠海市住房公積金管理中心表示，受宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)總體形勢(shì)影響，珠海全市公積金貸款需求和個(gè)貸率均有所下降，資金池相對(duì)充足，開展“商轉(zhuǎn)公”可盤活資金，實(shí)現(xiàn)職工減負(fù)與資金盤活雙贏目標(biāo)。

??《廣州住房公積金2024年年度報(bào)告》顯示，2024年，廣州住房公積金繳存額1312.54億元，同比增長(zhǎng)4.88%，發(fā)放個(gè)人住房貸款3.87萬筆、發(fā)放金額306.89億元，同比分別下降25%、12%。

??機(jī)構(gòu)表示，今年來，公積金貸款政策優(yōu)化是各地政策優(yōu)化的主要方向之一，得益于政策的調(diào)整，職工的購房門檻、購房成本均有較大程度的降低。

??從各地政府披露的數(shù)據(jù)來看，不少購房者因此受惠。4月1日，茂名正式實(shí)施“商轉(zhuǎn)公”，首個(gè)成功辦理該業(yè)務(wù)的購房者表示，70萬元的商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款后，利率從3.65%降至2.85%，20年貸款期預(yù)計(jì)可節(jié)省利息約7萬元。

??佛山也是從4月1日開始實(shí)施“商轉(zhuǎn)公”，截至6月中旬已有超過480個(gè)家庭獲批，貸款業(yè)務(wù)涉及資金近2.5億元，平均每筆貸款可節(jié)約總利息支出約3.3萬元。

??湛江的政策是1月份落地的，截至5月8日，該市已受理并審批通過“商轉(zhuǎn)公”貸款982筆，轉(zhuǎn)貸金額達(dá)5.6億元，為干部職工節(jié)約利息支出約3515萬元，每戶均節(jié)省利息支出3.58萬元。

??據(jù)珠海市住房公積金管理中心測(cè)算，目前該市商貸利率（3%）仍明顯高于公積金貸款利率（2.6%），公積金貸款仍然可以為購房職工省下一筆不小開支。以100萬元30年期貸款為例，轉(zhuǎn)貸后利息差額達(dá)7.7萬元。