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??房地產(chǎn)行業(yè)處于周期性調(diào)整階段，房企處在調(diào)整陣痛期。

??從已發(fā)布2023年業(yè)績(jī)的上市房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)看，行業(yè)整體營(yíng)業(yè)收入略有上升，但利潤(rùn)規(guī)模延續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，且連續(xù)兩年表現(xiàn)為凈虧損。市場(chǎng)仍在出清過(guò)程中，企業(yè)利潤(rùn)規(guī)模和盈利水平繼續(xù)承壓。

??房企短期償債壓力依然較大，2023年末樣本房企的現(xiàn)金持有量同比下滑15%，持續(xù)三年下滑；總有息負(fù)債同比下滑4.23%至55431億元，這是總有息債規(guī)模首次出現(xiàn)同比下降。

??在盈利水平承壓、償債壓力較大的情況下，疊加行業(yè)信心處在低位、市場(chǎng)需求和購(gòu)買(mǎi)力不足，房企銷(xiāo)售受阻，近九成典型房企的存貨結(jié)構(gòu)惡化，現(xiàn)房庫(kù)存規(guī)模持續(xù)增加。

??本文從房企盈利能力、償債能力和存貨管理三個(gè)方面深度探討當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)。

??1、凈利潤(rùn)、歸母凈利潤(rùn)連續(xù)虧損，利潤(rùn)持續(xù)承壓

??隨著行業(yè)成本上升，進(jìn)一步壓縮企業(yè)利潤(rùn)，“減收減利”現(xiàn)象普遍存在。

??從已披露2023年年報(bào)的企業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)看，2023年行業(yè)典型上市房企整體實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入44578億元、營(yíng)業(yè)成本38743億元，較去年分別同比提升2.6%、5.8%，營(yíng)業(yè)成本的增速高于營(yíng)業(yè)收入。

??2023年行業(yè)典型上市房企整體實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)規(guī)模5436億元，企業(yè)毛利潤(rùn)增速的中位數(shù)為-23%。凈利潤(rùn)合計(jì)表現(xiàn)為凈虧損1097億元、歸母凈利潤(rùn)虧損1458億元，企業(yè)凈利潤(rùn)和歸母凈利潤(rùn)增速的中位數(shù)分別為-36.0%和-33.9%。

??行業(yè)利潤(rùn)增速?gòu)?018年出現(xiàn)下行趨勢(shì)，2021年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，2022年規(guī)模房企整體的凈利潤(rùn)首次出現(xiàn)凈虧損，2023年房企凈利潤(rùn)已連續(xù)兩年凈虧損。

??2、過(guò)半數(shù)房企毛利率、凈利率、歸母凈利率同降

??2023年在行業(yè)典型上市房企中實(shí)現(xiàn)營(yíng)收同比增長(zhǎng)的企業(yè)占到近五成。

??但受結(jié)算結(jié)構(gòu)影響以及結(jié)算項(xiàng)目利潤(rùn)率的不斷走低，毛利潤(rùn)、凈利潤(rùn)的表現(xiàn)并不盡如人意。

??2023年在行業(yè)典型上市房企中還有六成企業(yè)凈利潤(rùn)出現(xiàn)虧損，凈利潤(rùn)虧損房企數(shù)量較去年同期進(jìn)一步增加。好的消息是，凈利大額虧損房企數(shù)量、累計(jì)凈利潤(rùn)虧損規(guī)模在收窄。

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)情況來(lái)看，2023年行業(yè)典型上市房企中有9家房企凈利潤(rùn)虧損額超過(guò)100億、凈利潤(rùn)虧損累計(jì)超1500億元，較去年同期12家凈利潤(rùn)虧損超100億、年內(nèi)凈利潤(rùn)虧損累計(jì)超2000億元的情況有所好轉(zhuǎn)。 

　　2023年行業(yè)整體盈利能力下行壓力持續(xù)，企業(yè)利潤(rùn)率指標(biāo)普降態(tài)勢(shì)進(jìn)一步加劇。55%的房企的毛利率、凈利率、歸母凈利率均同比下降。但也有房企毛利率仍保持高位，穩(wěn)定性較強(qiáng)，比如華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)、仁恒置地、龍湖集團(tuán)等。

??3、存貨減值損失是盈利一大“殺手”

??存貨減值計(jì)提處于高位，是房企凈利潤(rùn)大額虧損的主因。

??2023年，65家典型上市房企存貨減值損失總計(jì)達(dá)到1370.3億元，較2022年減少8.2%，整體計(jì)提規(guī)模有所放緩。計(jì)提減少的企業(yè)占比超過(guò)四成，華僑城A、金科股份、榮盛發(fā)展等部分企業(yè)在經(jīng)歷2022年大額計(jì)提之后，2023年存貨減值損失大幅縮減，而綠地控股計(jì)提損失達(dá)到127.3億元，直接導(dǎo)致凈利潤(rùn)虧損111.2億元。

??另外，2023年，65家典型上市房企整體銷(xiāo)管費(fèi)用達(dá)2548.3億元，同比下降10.4%，八成房企銷(xiāo)管費(fèi)率走高，面對(duì)市場(chǎng)下行調(diào)整，“降本減費(fèi)”成為行業(yè)共識(shí)，各大企業(yè)加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管控，向管理要效益。

??1、現(xiàn)金持有量同比下降15%，總有息債規(guī)模首次出現(xiàn)同比下降

??行業(yè)面資金壓力依然緊張。

??2023年末，重點(diǎn)65家房企的現(xiàn)金持有量為14857億元，同比降幅較2022年有所收窄，但仍繼續(xù)下降了15%。

??從歷年來(lái)看，現(xiàn)金持有量增速逐年下滑，由2018年的33%的增速逐步下降到2019、2020年的12%及19%。2021年現(xiàn)金持有量歷年首次出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，同比下滑了13%；2022年，現(xiàn)金持有量加速下滑24%。2023年已是房企現(xiàn)金持有量第三年下滑。

??2023年重點(diǎn)樣本房企的總有息債規(guī)模為55431億元，歷年首次出現(xiàn)同比下降，降幅為4.23%。其中，短期有息負(fù)債規(guī)模略下降0.69%。其中，民營(yíng)房企總有息負(fù)債同比下降了7.24%。

??一方面是因?yàn)樽浴叭龡l紅線(xiàn)”的監(jiān)管要求提出之后，房企的總有息負(fù)債增長(zhǎng)受到了限制，同時(shí)大部分企業(yè)也加速了去杠桿進(jìn)程。另一方面則是由于行業(yè)暴雷情況頻發(fā)，受資本市場(chǎng)信心不足，大多數(shù)房企的再融資情況不容樂(lè)觀；疊加償債潮的到來(lái)，從而整體行業(yè)的總有息負(fù)債規(guī)模出現(xiàn)了同比下降。

??2、凈負(fù)債率繼續(xù)提升，民營(yíng)房企財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)仍在惡化

??2023年底65家重點(diǎn)房企的加權(quán)平均凈負(fù)債率（永續(xù)債作為權(quán)益）為91.16%，同比提高了4.38個(gè)百分點(diǎn)。剔除掉建業(yè)、奧園、花樣年和天譽(yù)這4家2023年底總權(quán)益為負(fù)的房企之后，剩余61家房企的加權(quán)平均凈負(fù)債率就同比提高了3.5個(gè)百分點(diǎn)至86.13%。

??在總有息負(fù)債和總權(quán)益變動(dòng)相對(duì)較小的情況下，凈負(fù)債率的提高主要是因?yàn)榉科蟮某钟鞋F(xiàn)金減少了14.92%，融資難再加上銷(xiāo)售下行導(dǎo)致的回款減少導(dǎo)致房企的持有現(xiàn)金大幅縮水，未來(lái)仍有可能有更多房企出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)。

??3、融資能力繼續(xù)分化，金融支持政策效果待觀察

??2023年底，65家重點(diǎn)房企整體融資成本微升至6.2%，其中超過(guò)57%房企的融資成本同比有所抬升，融資能力分化明顯。

??當(dāng)前政策主線(xiàn)方向是穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險(xiǎn)。

??尤其是房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，其政策定位是落實(shí)中央提出的“一視同仁”滿(mǎn)足不同所有制房企合理融資需求的重要舉措，以破解房企融資困境。部分出險(xiǎn)房企也有所獲益，如碧桂園、融創(chuàng)、金科、綠地、中梁等陸續(xù)披露旗下項(xiàng)目被納入白名單情況。

??從實(shí)際落地角度來(lái)講，進(jìn)入“白名單”并不等同于獲取銀行貸款。倘若市場(chǎng)信心依舊不足，基本面下行趨勢(shì)不改，多數(shù)房企難以獲取相應(yīng)的資金支持，需要做好長(zhǎng)期過(guò)冬準(zhǔn)備。

??存貨作為房企資產(chǎn)的重要組成，存貨價(jià)值以及狀態(tài)可以直觀地反映房企的未來(lái)開(kāi)發(fā)資源、開(kāi)發(fā)節(jié)奏、以及現(xiàn)房規(guī)模等情況。

??2023年，65家典型上市公司存貨賬面價(jià)值總計(jì)達(dá)9.9萬(wàn)億元，較2022年末下降10.8%，連續(xù)兩年負(fù)增長(zhǎng)，且同比降幅進(jìn)一步拉大。其中，開(kāi)發(fā)中存貨為7.6萬(wàn)億元，同比下降16.6%；已竣工存貨為2.2萬(wàn)億元，同比增加16.9%。

??具體從企業(yè)來(lái)看，企業(yè)存貨總量呈現(xiàn)普降態(tài)勢(shì)，65家典型上市企業(yè)中，存貨總量同比減少的企業(yè)占比超過(guò)八成。瑞安房地產(chǎn)降幅最大，在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型下，存貨總量降至30.3億元，同比降幅達(dá)到52%。

??存貨作為房企主要的流動(dòng)性資產(chǎn)，占總資產(chǎn)比重的波動(dòng)情況反映的是企業(yè)對(duì)發(fā)展速度與發(fā)展安全性的權(quán)衡。但市場(chǎng)下行，存貨的變現(xiàn)能力直接關(guān)系到企業(yè)的生存與發(fā)展，存貨資產(chǎn)占比過(guò)高會(huì)不僅會(huì)因“囤積”造成資金占用，增加流動(dòng)性壓力，同時(shí)也面臨減值壓力，對(duì)企業(yè)也是一大挑戰(zhàn)。

??2023年，65家典型上市企業(yè)的存貨總量占總資產(chǎn)比重為50%，較2022年末下降1.6個(gè)百分點(diǎn)。樓市持續(xù)疲軟，倒逼更多企業(yè)減少投資、加速去化，存貨規(guī)模和占比都在收縮，“輕裝上陣”越來(lái)越成為行業(yè)共識(shí)。

??存貨作為房企的一項(xiàng)重要流動(dòng)資產(chǎn)，是支持企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的地基，同時(shí)也面臨了去化、結(jié)轉(zhuǎn)、減值等諸多不確定性，或加劇經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和壓力。

??2022年以來(lái)，房企存貨持續(xù)下行。2023年典型房企存貨總量同比降10.8%，普降態(tài)勢(shì)顯著。同時(shí)，存貨占總資產(chǎn)比重也有所收縮，由2022年51.6%降至50%，部分占比較高的企業(yè)需加快優(yōu)化結(jié)構(gòu)，減少存貨積壓。

??同時(shí)可以發(fā)現(xiàn)，截至2023末典型房企的加權(quán)平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.37次/年，同比上升0.07次/年。在保交付、降負(fù)債的迫切需求下，房企加快了周轉(zhuǎn)速度；同時(shí)部分企業(yè)存貨減值損失計(jì)提增加計(jì)入至營(yíng)業(yè)成本，加上近幾年高成本項(xiàng)目的銷(xiāo)售及結(jié)轉(zhuǎn)，使得房企存貨周轉(zhuǎn)率同比上升。

??值得注意的是，2023年已竣工存貨占比超20%，升至近年來(lái)高位。現(xiàn)房庫(kù)存逐漸成為擠占企業(yè)流動(dòng)性的重要因素，市場(chǎng)信心不足、購(gòu)房者觀望情緒占上風(fēng)的背景下，已竣工存貨占比自2021年快速攀升至2023年的21.8%，如何快速變現(xiàn)已竣工存貨已成為多數(shù)企業(yè)繞不開(kāi)的“困境”。

??目前，市場(chǎng)仍在底部盤(pán)整，行業(yè)盈利能力持續(xù)承壓。面對(duì)多重負(fù)面因素疊加影響，企業(yè)還需積極調(diào)整，加強(qiáng)把關(guān)投資、管理、產(chǎn)品等環(huán)節(jié)，通過(guò)結(jié)構(gòu)性調(diào)整拓展利潤(rùn)空間。

??在“去庫(kù)存”的背景下，房企要尤為重視存貨結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，促進(jìn)存貨如期去化，保證企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。一方面，重視增量投資質(zhì)量，聚焦“確定性高”的區(qū)域投資，盡可能保證去化的實(shí)現(xiàn)，避免形成低效投資，導(dǎo)致存貨積壓。另一方面，做好存貨盤(pán)點(diǎn)和排布，把控存貨質(zhì)量，精準(zhǔn)產(chǎn)品定位，制定不同的營(yíng)銷(xiāo)策略，進(jìn)行推盤(pán)，促進(jìn)去化。

??多數(shù)融資面未得到本質(zhì)改善的房企仍需要做好長(zhǎng)期過(guò)冬準(zhǔn)備。

??首先，模式轉(zhuǎn)型，房企需降低對(duì)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的依賴(lài)程度，積極通過(guò)銷(xiāo)售回款償還債務(wù)，同時(shí)不斷調(diào)整企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，降低融資成本。其次，完善管理水平及決策機(jī)制，尤其對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的把控以及成本的測(cè)算，要將決策機(jī)制打造成企業(yè)重要的風(fēng)險(xiǎn)防護(hù)線(xiàn)。最后，打造產(chǎn)品力護(hù)城河，通過(guò)技術(shù)進(jìn)步，增強(qiáng)住房的建設(shè)質(zhì)量，通過(guò)數(shù)字化營(yíng)造、工業(yè)化建造等，提高企業(yè)產(chǎn)品力。