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??—01—本月樓市政策聚焦

??中央推進住房交易全面減稅，北上廣深等重點城市跟進取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)并落實稅收優(yōu)惠政策

??2024年11月，我國房地產(chǎn)政策利好持續(xù)釋放。中央層面，全國人大常委會批準(zhǔn)增加6萬億元地方政府債務(wù)限額置換存量隱性債務(wù)，且從2024年開始，連續(xù)五年每年從新增地方政府專項債券中安排8000億元專門用于化債，累計可置換隱性債務(wù)4萬億元；自然資源部發(fā)文支持地方政府運用專項債券資金收購存量閑置土地；財政部、稅務(wù)總局、住建部聯(lián)合發(fā)布房地產(chǎn)契稅、土地增值稅等稅收優(yōu)惠政策；住建部進一步加大城中村改造政策支持力度等，持續(xù)助力房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

??地方層面，本月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策70條，其中，寬松性政策61條、中性政策7條、緊縮性政策2條。從調(diào)控內(nèi)容來看，北上廣深四個一線城市和重慶、哈爾濱等重點二線城市紛紛跟進取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)并落實住房交易稅收優(yōu)惠政策，大部分二三線城市則繼續(xù)圍繞房地產(chǎn)市場供需兩端發(fā)力，如優(yōu)化住房信貸政策、加大住房公積金政策支持、推動住房“以舊換新”、鼓勵房票安置、加大房地產(chǎn)融資支持、加大高品質(zhì)住房供給、優(yōu)化房企預(yù)售監(jiān)管等。本期報告主要對11月房地產(chǎn)行業(yè)政策進行梳理，并作解析。

??—02—

??中央政策：降低房地產(chǎn)交易稅費，加快城中村改造落地

??1.政策跟蹤

??2.政策小結(jié)

??11月資金面和資金利率中樞總體保持平穩(wěn)。公開市場操作方面，11月逆回購累計投放52572億元，到期54466億元，累計凈回籠1894億元；11月18日，央行進行國庫現(xiàn)金定存操作，操作金額1200億元，到期800億元，凈投放400億元；11月25日，央行開展9000億元MLF操作，到期14500億元，凈回籠5500億元；此外，央行開展8000億元買斷式逆回購操作、凈買入債券2000億元，對流動性形成補充。資金利率方面，11月R007中樞為1.82%，相比上月下行約8bp，DR007中樞為1.67%，相比上月小幅提升約2bp，R007-DR007利差中樞為14bp，較上月收窄約10bp，資金分層現(xiàn)象緩和。LPR方面，1年期LPR、5年期以上LPR分別維持3.1%、3.6%。在房地產(chǎn)方面，全國人大常委會批準(zhǔn)增加6萬億元地方政府債務(wù)限額置換存量隱性債務(wù)，且從2024年開始，連續(xù)五年每年從新增地方政府專項債券中安排8000億元，補充政府性基金財力，專門用于化債，累計可置換隱性債務(wù)4萬億元，兩項合計，直接增加地方化債資源10萬億元。自然資源部發(fā)布通知，支持地方政府運用專項債券資金收回收購存量閑置土地，優(yōu)先收回收購企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應(yīng)未動工的住宅用地和商服用地。財政部、稅務(wù)總局、住建部聯(lián)合發(fā)布公告，優(yōu)化房地產(chǎn)稅收政策，涉及契稅、土地增值稅減免等。住建部部署各地進一步做好城中村改造工作，將政策支持范圍從35個超大特大城市和城區(qū)常住人口300萬以上的大城市擴大至近300個地級及以上城市，鼓勵地方穩(wěn)妥推進城中村改造貨幣化安置。最高人民法院在規(guī)范網(wǎng)絡(luò)法拍工作的指導(dǎo)意見中明確，加大不動產(chǎn)騰退交付力度，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)負責(zé)騰退交付等。

??—03—

??地方政策：重點城市紛紛取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)，二三線城市供需兩側(cè)齊發(fā)力促市場止跌回穩(wěn)

??1.寬松性政策

??（1）行政干預(yù)政策

（2）公積金政策

??（3）人口人才政策

??（4）其他政策

??2. 中性政策

??（1）住房保障政策

??（2）其他政策

??3.緊縮性政策

??（1）市場監(jiān)管政策

??4.政策小結(jié)

??北上廣深等重點城市紛紛取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)，二三線城市供需兩側(cè)政策共同發(fā)力促市場回穩(wěn)中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2024年11月，地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策70條，較上月有所減少。其中，寬松性政策61條，主要涉及優(yōu)化住房信貸政策、加大住房公積金貸款政策支持、發(fā)放購房財稅補貼、鼓勵住房“以舊換新”、加大房地產(chǎn)融資支持、取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)并優(yōu)化相關(guān)交易稅費等；中性政策7條，主要涉及加強保障性住房建設(shè)籌集和運營管理、制定高品質(zhì)住宅評價標(biāo)準(zhǔn)等；緊縮性政策2條，主要涉及高層建筑規(guī)劃建設(shè)管控和商品房項目全鏈條監(jiān)管機制建設(shè)健全。總的來看，房地產(chǎn)利好政策持續(xù)釋放，一線城市及部分重點二線城市相繼取消普通住宅標(biāo)準(zhǔn)并落實相關(guān)稅收政策，二三線城市則持續(xù)聚焦發(fā)放購房財稅補貼、加大住房公積金政策支持、鼓勵住房“以舊換新”、支持收購存量房用作保障性住房、優(yōu)化房企預(yù)售監(jiān)管等。

??行政干預(yù)核心舉措包括優(yōu)化住房信貸政策、取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)、發(fā)放購房財稅補貼等

??在行政干預(yù)方面，核心舉措主要包括優(yōu)化住房信貸政策、取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)、放寬商品房限售限價、發(fā)放購房財稅補貼、鼓勵房票安置、支持房企合理融資需求、推進住房“以舊換新”等。典型代表有：北京、上海、廣州、深圳、重慶、哈爾濱等核心城市紛紛取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)，并落實相關(guān)稅費政策；南京明確買房人在購買新建商品房后，名下處于限售期的二手房可上市交易，二孩及多孩家庭且有未成年子女的，名下處于限售期的二手房也可上市交易；長沙取消商品住房限售，取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》即可上市交易；哈爾濱取消商品房銷售價格限價機制；西雙版納州取消住房購買、轉(zhuǎn)讓、信貸、定價等方面限制性措施；鹽城、西昌、咸寧、武漢、河源、杭州市臨安區(qū)、杭州市西湖區(qū)、廣元市青山縣、廣元市蒼溪縣、永州市藍山縣等多地發(fā)布購房補貼政策；銅仁、鄂州、廣州、晉城、哈爾濱、廣元市青山縣等多地鼓勵以房票安置推動城中村改造和城市更新等。

??公積金政策核心舉措包括上調(diào)公積金最高貸款額度、下調(diào)最低首付比例、支持提取公積金支付購房首付款等

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調(diào)公積金最高貸款額度、下調(diào)公積金貸款最低首付比例、支持提取公積金支付購房首付款、減少公積金提取限制等。典型代表有：洛陽將單職工繳存家庭住房公積金最高貸款額度上調(diào)至70萬元，雙職工繳存家庭最高貸款額度上調(diào)至85萬元，多子女雙職工繳存家庭最高貸款額度上調(diào)至102萬元；十堰將二套房最低首付比例下調(diào)至20%，將個人最高貸款額度上調(diào)至70萬元；哈爾濱取消商轉(zhuǎn)公貸款“借款人首次申請公積金貸款”的限制條件，支持異地繳存職工在哈爾濱市購買自住住房申請商轉(zhuǎn)公貸款，并優(yōu)化公積金貸款購房地房屋套數(shù)認定標(biāo)準(zhǔn)、延長公積金貸款年齡；貴陽將住房公積金最高貸款額度上調(diào)至100萬元，多子女家庭最高貸款額度上調(diào)至120萬元，支持提取公積金支付首套房和二套房的購房首付款等。

??人口人才政策主要涉及放寬落戶、發(fā)放購房補貼等人口人才政策主要涉及放寬落戶門檻、發(fā)放購房補貼等。典型代表有：東莞市新增穩(wěn)定居住就業(yè)入戶事項，明確在東莞市擁有合法產(chǎn)權(quán)住宅房屋的本人及配偶可申請入戶東莞；哈爾濱隊自主創(chuàng)業(yè)且年齡在40周歲以下的各類人才（無戶籍限制），在9區(qū)購買首套或第二套新建商品住房的，在取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》后，按照博士畢業(yè)生10萬元、碩士畢業(yè)生5萬元、本科畢業(yè)生及大中專畢業(yè)生（含技工院校預(yù)備技師班、高級工班畢業(yè)生）3萬元的標(biāo)準(zhǔn)，給予一次性購房補貼；鄂州對高層次人才發(fā)放5折購房券，對人才強企、人才池、引進生人才，按全日制博士（正高級職稱）最高12萬元，全日制碩士（副高級職稱、高級技師）最高8萬元，全日制本科（中級職稱、技師）最高6萬元，全日制大專（高級工）最高4萬元的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)放一次性購房券；杭州市西湖區(qū)在落實市級A-D類高層次人才購房補貼基礎(chǔ)上，對符合條件的E類高層次人才購買西湖區(qū)新建商品住宅，給予15萬元購房補貼等。中性政策主要涉及加強保障性住房建設(shè)籌集和運營管理、制定高品質(zhì)住宅評價標(biāo)準(zhǔn)等中性政策主要涉及加強保障性住房建設(shè)籌集和運營管理、制定高品質(zhì)住宅評價標(biāo)準(zhǔn)等。典型代表有：鄭州、廣州發(fā)布征集收購存量商品房用作保障性住房項目的公告；蘭州市蘭州新區(qū)發(fā)布配租型保障房建設(shè)管理辦法，其中，進一步放寬保障性租賃住房申請條件，取消申請人具有新區(qū)戶籍或居住證，且在新區(qū)穩(wěn)定就業(yè)3個月以上，或自主創(chuàng)業(yè)、企業(yè)在新區(qū)注冊登記3個月以上的條件，調(diào)整為新區(qū)城市居民、自由職業(yè)者，城鄉(xiāng)機關(guān)、企事業(yè)單位職工，進城務(wù)工農(nóng)民等在新區(qū)工作、生活且未享受保障性住房政策的人員均可申請保障性租賃住房；廣州審議通過配售型保障房管理辦法，明確配售型保障房籌措方式、戶型面積、申購條件及銷售模式等內(nèi)容；鄂爾多斯市和安徽省則對高品質(zhì)住房提出具體設(shè)計要求或評價標(biāo)準(zhǔn)等。緊縮性調(diào)控主要涉及高層建筑規(guī)劃建設(shè)管控和商品房項目全鏈條監(jiān)管機制建設(shè)健全緊縮性政策主要涉及高層建筑規(guī)劃建設(shè)管控和商品房項目全鏈條監(jiān)管機制建設(shè)健全。典型代表有：江蘇省加強高層建筑規(guī)劃建設(shè)管控，明確城區(qū)常住人口300萬以上城市不得新建500米以上建筑，嚴格限制新建250米以上建筑，城區(qū)常住人口300萬以下城市不得新建250米以上建筑，城區(qū)常住人口100萬以下城市嚴格限制新建100米以上建筑；黑龍江省提出健全新房建設(shè)項目全鏈條監(jiān)管機制，一方面，加強建設(shè)項目全鏈條管理，對可能存在的隱患漏洞進行深入規(guī)范管理，形成層層遞進、環(huán)環(huán)相扣的全鏈條監(jiān)管機制；另一方面，加強平臺協(xié)同與信息共享，不斷提升服務(wù)企業(yè)流程效率等。

??—04—

??11月重要事項復(fù)盤

?? 05—

??重點40城現(xiàn)行房地產(chǎn)核心政策一覽

??1. 行政限制類政策

??根據(jù)中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，截至2024年11月30日，40個重點城市中：

??（1）限購方面，執(zhí)行全域限購政策的城市有4個，分別為北京、上海、深圳、海口；其他36個城市均不限購。

??（2）限售方面，執(zhí)行限售政策的城市有6個，其中，北京、上海限售期最長達到5年。

??（3）限地價方面，土地拍賣仍設(shè)定最高限價的城市僅剩北京，其他城市已基本取消土地最高限價。

??（4）與上月相比，本月監(jiān)測的40個重點城市限購限售政策無變化。北京土地限價制度尚未取消，但近期已陸續(xù)推出多宗不限價地塊。

??2.住房信貸及稅收減免政策

??根據(jù)中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，截至2024年11月30日，40個重點城市中：（1）40個城市均已跟進“認房不認貸”政策，即居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在該市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策；（2）40城二手房交易中，均已執(zhí)行滿兩年免征增值稅、滿五唯一免征個人所得稅政策。（3）與上月相比，本月40個重點城市住房信貸政策無重要調(diào)整。北京、上海、廣州、深圳、重慶、哈爾濱取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)，并落實相關(guān)稅收優(yōu)惠政策。

??—06—

??房地產(chǎn)政策展望

??1.中央層面

??11月8日，央行發(fā)布2024年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告指出，當(dāng)前外部環(huán)境的不確定性增多，世界增長動能總體放緩，國內(nèi)經(jīng)濟仍面臨有效需求不足、社會預(yù)期偏弱等挑戰(zhàn)。但我國經(jīng)濟基本面堅實，市場廣闊、經(jīng)濟韌性強、潛力大等有利條件并未改變。下階段，將堅持穩(wěn)中求進工作總基調(diào)，堅定堅持支持性的貨幣政策立場，加大貨幣政策調(diào)控強度，提高貨幣政策精準(zhǔn)性，為經(jīng)濟穩(wěn)定增長和高質(zhì)量發(fā)展創(chuàng)造良好的貨幣金融環(huán)境。短期流動性方面，根據(jù)中信證券研究分析，12月將面臨政府債供給小高峰、MLF大量到期、跨年資金需求抬升等沖擊，預(yù)計央行將繼續(xù)通過國債買賣、逆回購操作等多項工具加大流動性投放力度，同時，降準(zhǔn)的可能性提升。

??在房地產(chǎn)方面，自9月26日中央政治局會議定調(diào)促進樓市“止跌回穩(wěn)”及住建部、金融監(jiān)管總局等部門打出“四個取消、兩個降低、兩個增加”政策組合拳以來，房地產(chǎn)政策環(huán)境顯著改善，市場提振效果已初步顯現(xiàn)。此次中央再推出10萬億元化債方案助力緩解地方債務(wù)壓力，并明確支持地方政府運行專項債券資金收購存量土地、支持城中村改造貨幣化安置等，為地方進一步消化存量和優(yōu)化增量住房創(chuàng)造了良好條件，后續(xù)將重點關(guān)注政策的引導(dǎo)落地。

??2.地方層面

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)，11月，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額3633.5億元，環(huán)比降低16.6%，較9月仍增長44.3%；同比降低6.9%，單月業(yè)績同比降幅較2024年前9個月明顯收窄。重點30城商品住宅新增供應(yīng)930萬平方米，環(huán)比增長35%、同比下降33%；成交1534萬平方米，環(huán)比增長3%、同比增長20%，單月成交面積再創(chuàng)年內(nèi)新高。總的來看，政策利好效應(yīng)持續(xù)釋放，尤其是深圳、上海、青島、鄭州、南京、蘇州、合肥等重點一二線城市房地產(chǎn)市場回升態(tài)勢突出，但大部分二三線及更低能級城市則略顯疲軟。基于當(dāng)前樓市初顯止跌回穩(wěn)態(tài)勢、居民購買力及市場信心依然不足、部分城市仍面臨高庫存、已出臺政策效果遞減等諸多問題，房地產(chǎn)政策仍需加碼。一線及部分二線城市在限購、限售或限價等行政限制上仍有優(yōu)化空間；大部分二三線及更低能級城市則需繼續(xù)加碼住房需求側(cè)支持性政策，重點可關(guān)注返鄉(xiāng)置業(yè)、農(nóng)民工進城、人才引進、多孩家庭改善等住房需求，同時，要根據(jù)市場存量情況對供給側(cè)實施有效管控。此外，地方政府應(yīng)把握好此次化債機遇，加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級，加快城中村改造和存量房收購工作，推動和鞏固樓市止跌回穩(wěn)和經(jīng)濟穩(wěn)中有進。

??執(zhí)筆 | 王錚嶸

??中房研協(xié)測評研究中心 研究員