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??凡有的，還要加給他，叫他有余。凡沒有的，連他所有的，也要奪去。——《馬太福音》第13章第12節(jié)。

??“馬太效應(yīng)”最初由美國社會學(xué)家羅伯特·K·默頓于1968年提出。此后，這一概念也被用于概括教育、經(jīng)濟、政治等領(lǐng)域的相關(guān)社會現(xiàn)象，即已經(jīng)處于優(yōu)勢地位的個體會因此而獲得更多的優(yōu)勢，而處于劣勢地位的個體則會因此變得更加劣勢。

??從2023年11月開始，海南樓市進入傳統(tǒng)銷售旺季，成交明顯升溫。而在這一輪反彈中，越發(fā)呈現(xiàn)出強者更強，弱者更加疲軟的馬太效應(yīng)。

??“現(xiàn)在三亞和陵水的樓市成交都有明顯回暖，但并不像2018年以前那樣，什么房子都不愁賣。現(xiàn)在是產(chǎn)品稀缺的豪宅不愁賣，高品質(zhì)、高性價比的住宅也不愁賣。但如果不具備這些優(yōu)勢，要想成交就得把價格降到底。”陵水某項目營銷負責(zé)人告訴鏡觀臺。

??根據(jù)海南省統(tǒng)計局公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2023年1-11月，海南省房屋銷售面積769.49萬平方米，銷售額約為1293.84億元，折合銷售均價約16814.3元/平方米。

??2023年1-11月，海南依然有10個城市房屋銷售均價超過10000元/平方米。其中，陵水縣房屋銷售均價約為28176.8元/平方米，依然超過三亞市，是海南房價最高的縣市。排在第二位的是三亞，均價約為23397.9元/平方米；排在第三位的海口均價約為16430.7元/平方米。

??進入12月，“候鳥”們紛至沓來，海南樓市繼續(xù)升溫。元旦放假期間，三亞和陵水已經(jīng)開始嚴(yán)重堵車，餐館也開始爆滿。

??雖然截至目前，海南這一輪樓市旺季的整體成交熱度仍低于上一年同期。“上一個冬天時，大家在家憋了3年，都迫不及待地飛來海南，很多人購房也有點報復(fù)性消費的意味。”三亞的一位房地產(chǎn)從業(yè)者告訴鏡觀臺。

??但是在這一個冬天，購房人在消費心理上相比上一年明顯更加理性，對產(chǎn)品品質(zhì)的要求更加多元，從而讓房地產(chǎn)項目之間的競爭更加激烈。

??可以說，決定房價的唯一因素，就是供求關(guān)系。在海南樓市的這一輪回暖中可以看到，坐擁北緯18度線稀缺資源優(yōu)勢的陵水和三亞，反彈最為明顯。而在房價最高的陵水，稀缺的海景大平層產(chǎn)品、高品質(zhì)高性價比的洋房產(chǎn)品，以及高性價比的小高層產(chǎn)品，都可以獲得不錯的銷售業(yè)績。而其他缺乏亮點的在售房源，有些即便把價格“降到底”，成交仍然寥寥。

??在走訪的過程中，鏡觀臺發(fā)現(xiàn)的另一個明顯變化，就是中青年“留鳥”的逐漸增多。隨著海南自由貿(mào)易港規(guī)劃的實施，以及2025年海南封關(guān)的臨近，有越來越多的年輕人來到三亞和陵水定居工作，希望在職業(yè)上拓展出新的天地。

??陵水仍為“領(lǐng)頭羊”

??云帆濟海1號項目位于陵水清水灣大道云帆路，僅有56套大平層房源，戶型面積約為270平方米。房源總價在1200萬-2000萬之間，折合每平方米的單價也達到了5萬-7萬元。

??這樣的總價和單價，足以比肩北上廣等一線城市。在陵水，則屬于當(dāng)之無愧的頂豪。

??據(jù)了解，這個項目，在上一個銷售旺季賣掉了近八成，目前只有留下的稀缺房源，已經(jīng)不著急賣。鏡觀臺在項目樣板間看到，大約半小時左右，就會來一批看房人。

??在同處于清水灣的星海瀾歌和蔚藍星宸3期項目，從2023年12月下半月開始，售樓處已經(jīng)人滿為患。有銷售人員在朋友圈寫道：“恨不得自己生出三頭六臂。”

??星海瀾歌的產(chǎn)品是低密洋房，每平方米單價在2.85萬-3.5萬之間，總價在285萬-500萬之間。而蔚藍星宸3期為15層左右的高層產(chǎn)品，每平方米單價在2.2萬-2.8萬，總價約為220萬-280萬。

??徐科是海南樂居樂地產(chǎn)公司的“銷售冠軍”。他介紹，海南樓市從每年11月到第二年3月是傳統(tǒng)旺季。“我們目前主要銷售的是星海瀾歌和蔚藍星宸3期兩個項目。夏天淡季的時候每個月能賣10多套，11月賣了38套，12月賣了78套。這個成績，在當(dāng)?shù)貥鞘锌隙ㄊ菍儆诿星懊┝恕！?/p>

??在海南樓市的這一輪回暖中，陵水無論在成交量還是價格，都處于領(lǐng)頭羊的位置。

??車云峰自認為是“新海南人”的典型代表，現(xiàn)在在陵水做房產(chǎn)自媒體。82年出生的他是地道的東北人，在老家的房地產(chǎn)公司工作了10多年后，全家搬到了海南。

??他認為，陵水的房價之所以貴，樓市還更旺盛，“說到底就是物以稀為貴，這里的宜居氣候和處處是景的環(huán)境，非常稀缺而又不可復(fù)制”。

??海南有18個縣市，有大大小小68個灣區(qū)。而三亞和陵水的每個房產(chǎn)銷售都會告訴你兩個概念：北緯18度線，和南向海灘。

??海南的牛嶺呈東西走向，北面以平原地型為多，南面以山地為多。這種地理分界，形成了氣候上的分界。

??牛嶺以北是亞熱帶氣候，以南則是熱帶氣候，位于北緯18度線附近。同時，牛嶺也是萬寧市和陵水縣的行政分界線。

??當(dāng)?shù)赜芯湓捊小芭ｎ^下雨，牛尾睛”。說的是當(dāng)夏季時，牛嶺以北大雨滂沱，以南卻是晴空萬里。冬季當(dāng)西伯利亞寒流南下時，嶺北陰沉濕冷，嶺南仍然陽光照耀著沙灘，可以下海游泳。

??同時，牛嶺擋住了從北而來的季風(fēng)，讓陵水和三亞南向的海灘更為宜居。

??車云峰認為，陵水清水灣的另一個優(yōu)勢，是這里齊全的生活服務(wù)配套，以及擁有諸多年輕時尚的吃喝玩樂配套。“清水灣已經(jīng)開發(fā)15年以上了，現(xiàn)在大約有7個比較大商業(yè)體，確確實實能夠滿足十幾萬戶居民的生活需要，也能滿足年輕人的吃喝玩樂的需求。”

??這里的時尚基因也是吸引高端人群和年輕人旅居的重要因素。在2023年，有兩部大制作的懸疑片都是在陵水清水灣取景，一部是在6月份上映的《消失的她》，另外一個是在12月上映的《瞞天過海》。

??日落后，在清水灣“會唱歌的沙灘”上，可以看到在《消失的她》里面不斷出現(xiàn)的燈塔在閃爍。

??“候鳥”與“留鳥”

??在海南房價最貴的陵水和三亞，外來人群的季節(jié)性都非常明顯。

??趙紫涵是清水灣10年老業(yè)主，全家定居陵水8年，目前經(jīng)營一家房屋托管公司，為“候鳥”們在淡季維護打理房子。

??她介紹，“候鳥”的一個主流部分，就是來自北方省份的家庭度假人群。在北方的嚴(yán)冬與霧霾中，家長希望孩子在大海、陽光、沙灘的環(huán)境中過冬，他們一般會住1-2個月的時間。

??每年來海南候鳥式度假的人，多數(shù)家里有老人、孩子，但自身又必須在城市里有長期的生活軌跡。尤其是中年人，可能工作不能很好地嫁接到其他地方，因此特別享受每年在清水灣度過的假期時光。

??他們每年來海南，可以讓自己放下工作的重擔(dān)，和家人在一起，完完全全地享受生活，獎勵自己一年中付出的辛苦努力。

??而在陵水季節(jié)性居住時間比較長的人群中，高爾夫球愛好者是為數(shù)眾多的一類。他們每年會從11月開始，住到次年的3月份。在這個時間段里，幾乎每天都會揮桿練習(xí)，或者相互切磋。

??據(jù)了解，在陵水購房長期居住的“留鳥”，除了退休養(yǎng)老人群外，目前主要有旅游相關(guān)領(lǐng)域、房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域（銷售、中介、房屋托管、物業(yè)等）、生活配套相關(guān)領(lǐng)域（服裝、餐飲、住宿、娛樂、康養(yǎng)等），以及相對不受地域限制的職業(yè)（數(shù)字游民、網(wǎng)紅等）等等。

??徐科也負責(zé)云帆濟海1號項目的銷售。他介紹，在清水灣購買高端豪宅的，主要是一些企業(yè)家、明星、知名運動員以及網(wǎng)紅等等。而會在這邊長期居住的，主要是購房者的家人，或者可以異地工作的網(wǎng)紅等。

??在陵水和三亞，有不少比較年輕化的高財富人群。海南出臺的鼓勵政策，確實讓他們看到了機遇。他們也確實喜歡這邊的藍天大海、繁花綠樹的感覺。定居之后，如果和朋友在這邊開派對，這里有高爾夫球場、游艇碼頭、五星級酒店等完全的高端配套。對他們來說，無論是自己的家庭生活，還是工作交際，這里都是很理想的選擇。

??而在這邊購買花園洋房和小高層的人群，則呈現(xiàn)出非常明顯的差異。

??還是以星海瀾歌和蔚藍星宸為例，兩個項目分屬洋房和小高層，最低總價只相差100萬左右，但購買的人群很少能夠互通。

??星海瀾歌是陵水典型的低密花園洋房產(chǎn)品。購買這類產(chǎn)品的，主要是50-60歲的人群，很多都是服裝、鋼鐵、餐飲等行業(yè)知名公司的老板或者高管。這一人群有多次置業(yè)經(jīng)驗，非常“識貨”，對房子本身的品質(zhì)要求很高。

??“購買星海瀾歌的客戶，給人的感覺就是他們見過很多世面，而且現(xiàn)在還在做事情、做決策的一種狀態(tài)。”銷售人員介紹，這部分客戶，幾乎完全不會考慮小高層產(chǎn)品。

??而蔚藍星宸的房子為14-15層的小高層。其戶型以三室兩廳兩衛(wèi)為主，主打高性價比。購買這個項目的人群，主要是上班族，預(yù)算有限。很多中年人想在自己的預(yù)算范圍之內(nèi)，在海南買一套房，給老人和孩子過冬。而另一部分主力購房者，是臨近退休或已經(jīng)退休，準(zhǔn)備在這邊定居養(yǎng)老的人。

??產(chǎn)業(yè)潛力釋放

??“我周圍每一個在這里定居的人，都在討論2025年海南封關(guān)。”鄭端端告訴鏡觀臺。

??作為三亞本地95后“土著”，鄭端端見證了過去海南的發(fā)展。而談到未來的職業(yè)規(guī)劃和方向，她表示，首先要看看海南封關(guān)之后，出現(xiàn)了哪些新的工作機遇，然后再做打算。

??海南封關(guān)運作，即海南全島成為一個“境內(nèi)關(guān)外”區(qū)域，島內(nèi)可以享受零關(guān)稅等優(yōu)惠政策。屆時，海南將實行“一線放開、二線管住、島內(nèi)自由”的貨物進出口管理制度。“一線放開”指海南自貿(mào)港與全世界的聯(lián)通將更順暢；“二線管住”指海南自貿(mào)港與內(nèi)地的聯(lián)通，進行適度管制。

??宋彥蓉在2010年來到海南陵水定居，目前經(jīng)營著一家房產(chǎn)中介公司。十多年來，她接觸過近千組買房和租賃的客戶。

??自從2018年10月《中國（海南）自由貿(mào)易試驗區(qū)總體方案》發(fā)布以來，宋彥蓉明顯感覺到，有越來越多的年輕人來海南尋找工作機會。“我們都知道一二線城市的競爭壓力很大，各行各業(yè)的人才也處于飽和階段，非常‘卷’。大家都能看到海南未來在產(chǎn)業(yè)上的發(fā)展?jié)摿Γ虼撕芏嗄贻p人過來找機會。”

??來海南尋找機會的，不僅有各類“打工人”，很多創(chuàng)業(yè)者和私企老板，也開始到這邊提前布局。

??宋彥蓉的一位客戶是北京某律師事務(wù)所的合伙人，他近期來到海南，就是專門為了調(diào)研在這邊開一家律所。他認為，封關(guān)之后，會有很多優(yōu)秀的企業(yè)在海南做跨境業(yè)務(wù)，對于法律咨詢的需求必然會出現(xiàn)大幅提升。考察之后，他對未來的業(yè)務(wù)需求很有信心，正在積極推進相關(guān)事宜。

??鏡觀臺還了解到一些類似的案例。

??例如，一位做進口牛羊肉加工的客戶，已經(jīng)把公司注冊到海南，并開始了實質(zhì)性經(jīng)營；而另一個從事康養(yǎng)領(lǐng)域工作的創(chuàng)業(yè)者，從家人健康和業(yè)務(wù)發(fā)展的雙重考慮出發(fā)，今年也在陵水注冊了康養(yǎng)公司，并舉家搬來定居。

??車云峰決定舉家搬到海南定居是在2019年，正值海南自貿(mào)區(qū)方案出臺后不久。他回顧當(dāng)時的決策時說，“人到中年，開始關(guān)注自己和家人的生活質(zhì)量了，不想去很卷的大城市。而海南自貿(mào)港規(guī)劃給人無限的期許，我也希望自己不僅生活在一個宜居環(huán)境當(dāng)中，未來在工作上也能有更好的發(fā)展。”

??張鋆是雅居樂房地產(chǎn)委員會的黨委書記，來海南之前是天津某國企設(shè)計院的副院長。他2012年來到清水灣定居，并且夫妻二人都已在陵水本地工作多年。

??他表示，在陵水的12年，自己的一大收獲，就是結(jié)交了很多當(dāng)?shù)氐呐笥选！鞍üぷ飨嚓P(guān)的政府部門，他們辦事的誠意很強，做事風(fēng)格非常直接。”

??他認為，海南無論是現(xiàn)在還是將來，都是年輕人做事業(yè)的好地方。“我覺得年輕人來這里，首先要喜歡這里，真正想在這里成就一番事業(yè)。如果抱著投機的心態(tài)，那就不建議來。”