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??北京—— 2019年12月18日，享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問(wèn)公司戴德梁行舉行以“2020洞見與前瞻”為主題的2019年四季度媒體搶聽會(huì)，會(huì)上發(fā)布第四季度寫字樓市場(chǎng)和零售市場(chǎng)報(bào)告，并于會(huì)上獨(dú)家發(fā)布題為《金融開放 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)新機(jī)遇》報(bào)告，解讀國(guó)內(nèi)金融對(duì)外開放新政策、北京寫字樓市場(chǎng)未來(lái)趨勢(shì)以及大宗交易的市場(chǎng)概況。

??租金下行和供應(yīng)高峰 服務(wù)業(yè)開放新利好

??2019年四季度，位于中央商務(wù)區(qū)的中信大廈和正大中心、亞奧的亞洲金融大廈以及麗澤金融商務(wù)區(qū)的麗澤SOHO等項(xiàng)目相繼入市，為市場(chǎng)帶來(lái)約58.8萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。至此，2019年北京全市甲級(jí)寫字樓年度供應(yīng)量繼2007年和2016年之后又一次超百萬(wàn)，達(dá)101.8萬(wàn)平方米，全市甲級(jí)寫字樓總存量攀升至1,114萬(wàn)平方米。大量的新增供應(yīng)拉動(dòng)本季度北京全市和五大核心商圈寫字樓空置率分別同比上升5.1和3.8個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)13.5%和7.6%。

??受新入市項(xiàng)目提前預(yù)租的影響，四季度北京寫字樓租賃市場(chǎng)較前三個(gè)季度略有回暖，全市和五大核心商圈寫字樓市場(chǎng)季度凈吸納量分別為15.9萬(wàn)和8.6萬(wàn)平方米，分別為前三個(gè)季度平均值的2.0倍和6.3倍。但縱觀2019年全年，北京寫字樓租賃市場(chǎng)則表現(xiàn)平平，全市和五大核心商圈寫字樓市場(chǎng)年度凈吸納量分別為39.9萬(wàn)和12.7萬(wàn)平方米，分別為近十年來(lái)年度平均凈吸納量的73.1%和38.0%。同時(shí)，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的不確定性致使北京寫字樓市場(chǎng)租金繼續(xù)下調(diào)，四季度北京全市和五大核心商圈寫字樓有效凈租金按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米人民幣382.4元和427.9元，分別環(huán)比下降1.5%和1.3%，同比下降4.4%和2.7%。

??未來(lái)三年，北京寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)量約達(dá)304.1萬(wàn)平方米且67.7%將分布于新興商圈。對(duì)此，戴德梁行北中國(guó)區(qū)寫字樓部主管廉峰哲表示，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不明朗和新興商圈大量新增供應(yīng)的雙重背景下，短期來(lái)看，預(yù)計(jì)未來(lái)一年北京寫字樓市場(chǎng)空置率將持續(xù)上揚(yáng)且租金水平也將繼續(xù)面臨下行壓力。但長(zhǎng)期來(lái)看，在未來(lái)的3-5年，隨著北京服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放試點(diǎn)工作的持續(xù)推進(jìn)，相關(guān)領(lǐng)域如金融科技、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、5G、人工智能、文旅、高端服務(wù)業(yè)等行業(yè)的快速發(fā)展將進(jìn)一步刺激北京寫字樓市場(chǎng)活躍度，屆時(shí)租賃需求的上漲或?qū)楸本懽謽鞘袌?chǎng)帶來(lái)租金和出租率的雙提升。

??“首店”與“夜經(jīng)濟(jì)”活躍  零售業(yè)態(tài)全新升級(jí)

??在“首店經(jīng)濟(jì)”的帶動(dòng)下，北京零售市場(chǎng)品牌的國(guó)際化及多樣化程度也越來(lái)越高。根據(jù)北京商務(wù)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2019年前三季度共有540家首店落戶北京。從品牌入駐的商圈和項(xiàng)目來(lái)看，核心商圈的標(biāo)桿項(xiàng)目是吸引品牌首店的主力。與此同時(shí)，北京“夜經(jīng)濟(jì)”也持續(xù)加碼。12月初，北京市發(fā)布《持續(xù)打造有品質(zhì)有特色有溫度“夜京城”冬季活動(dòng)措施》，在政策的支持下，各商圈及商場(chǎng)均推出了冬季主題的燈光秀、文化活動(dòng)、體育健身活動(dòng)、美食活動(dòng)等。據(jù)商務(wù)部消息，北京后續(xù)還將推出《夜京城消費(fèi)指南》，持續(xù)推動(dòng)夜經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

??2019年，北京零售市場(chǎng)新增供應(yīng)明顯放緩，全年新增優(yōu)質(zhì)零售空間僅46.2萬(wàn)平方米，同比下降50.5%，其中近40%都為城市更新項(xiàng)目。對(duì)此，戴德梁行北中國(guó)區(qū)研究部主管魏東表示，北京零售市場(chǎng)目前已全面進(jìn)入更新升級(jí)階段，除了大批百貨展開了升級(jí)試點(diǎn)工作，很多購(gòu)物中心也逐漸進(jìn)入調(diào)整期，伴隨著供應(yīng)的放緩及項(xiàng)目的更新改造，預(yù)計(jì)短期內(nèi)核心商圈空置率還將進(jìn)一步走低。

??外資持續(xù)加碼 城市更新成新常態(tài)

??2019年11月，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好利用外資工作的意見》，提出包括深化對(duì)外開放、加大投資促進(jìn)力度、深化投資便利化改革、保護(hù)外商投資合法權(quán)益等四方面共計(jì)20條政策措施。隨著全球投資者和境外金融機(jī)構(gòu)的不斷進(jìn)入，市場(chǎng)各參與方的類型也將不斷增多，中國(guó)金融市場(chǎng)的生態(tài)將更加多元豐富。與此同時(shí)，中國(guó)金融市場(chǎng)的開放也將給中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇。

??中國(guó)的金融開放政策無(wú)疑也將會(huì)對(duì)大宗物業(yè)成交市場(chǎng)產(chǎn)生影響。從2017年開始，境外投資者明顯加大了在中國(guó)的資產(chǎn)布局，至2018年，境外機(jī)構(gòu)投資者在中國(guó)大宗物業(yè)成交額的占比達(dá)到了37.8%的歷史高點(diǎn)，雖然在2019年二季度之后由于中美貿(mào)易戰(zhàn)等因素導(dǎo)致境外投資者大幅放緩了投資步伐，但截止到2019年10月，全年境外投資額占比也達(dá)到了28.7%。

??中國(guó)的金融開放正在經(jīng)歷一個(gè)加速期，中國(guó)金融開放的廣度和深度都在不斷加大，隨著境外金融機(jī)構(gòu)的不斷進(jìn)入，未來(lái)中國(guó)的金融市場(chǎng)將迎來(lái)變局。對(duì)此，戴德梁行中國(guó)資本市場(chǎng)副董事總經(jīng)理劉兵總結(jié)道，受全球配置需求的驅(qū)使，境外機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)的關(guān)注不斷上升，在經(jīng)濟(jì)整體下行的大環(huán)境中，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)穩(wěn)定的北京市場(chǎng)則為偏好一線城市有穩(wěn)定現(xiàn)金流核心物業(yè)的境外投資者提供了更好的選擇，這也是為什么北京外資交易占比連續(xù)兩年接近30%。同時(shí)，2019年自用買家“剛需”保持強(qiáng)勁，多點(diǎn)開花，除通州、豐臺(tái)科技園等新興區(qū)域之外，在政府支持下，自用買家亦在核心區(qū)域?qū)ふ页鞘懈聶C(jī)會(huì)，參與存量市場(chǎng)同機(jī)構(gòu)類買家展開爭(zhēng)奪。

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