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??中房網(wǎng)訊（亞晨/文）回顧8月，中房網(wǎng)（微信公眾號：zhongfangwang）分別從“政策、市場、土地、金融、企業(yè)、聲音”等六方面帶您一同回顧八月份以來的房地產(chǎn)大事件。

??政策

??入選事件

??8.20座談會告訴我們，防控風(fēng)險是房地產(chǎn)行業(yè)下半年的主要方向

??住建部又召集了6個城市開會，釋放了什么信號

??發(fā)改委：酒店、商場等房地產(chǎn)項目不屬于基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點范圍

??全國房地產(chǎn)政策變動監(jiān)測報告（8月）

??8月20日，住建部、人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，這也是繼7月24日召開的“房地產(chǎn)工作座談會”不到一個月后，又一次較高規(guī)格的房地產(chǎn)行業(yè)座談會。本次座談會指出，為進一步落實房地產(chǎn)長效機制，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度，人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同相關(guān)部門在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。本次座談會還強調(diào)，市場化、規(guī)則化、透明化的融資規(guī)則，有利于房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期，合理安排經(jīng)營活動和融資行為，增強自身抗風(fēng)險能力，也有利于推動房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)健運行，防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。結(jié)合幾次會議精神大概能夠看出，防控風(fēng)險應(yīng)該是房地產(chǎn)行業(yè)下半年的主要方向，房地產(chǎn)融資收緊也將是大概率的趨勢。[詳情]

??8月26日，住建部召集沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等六個城市政府及所在省（自治區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負責(zé)人，在北京召開部分城市房地產(chǎn)工作會商會。會議要求，切實落實城市主體責(zé)任，提高工作的主動性，及時采取針對性措施，確保實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。要高度重視當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的突出問題，始終繃緊房地產(chǎn)市場調(diào)控這根弦。要堅持問題導(dǎo)向，精準施策，從源頭上解決問題。住房供需矛盾突出的城市要增加住宅及用地供應(yīng)，支持合理自住需求，堅決遏制投機炒房。要整頓規(guī)范市場秩序，做好輿論和預(yù)期引導(dǎo)。會議指出，落實省級監(jiān)控和指導(dǎo)責(zé)任，加強對轄區(qū)內(nèi)城市房地產(chǎn)市場監(jiān)測和評價考核，及時發(fā)現(xiàn)新情況、新問題，加大指導(dǎo)力度，指導(dǎo)城市采取針對性措施，確保城市主體責(zé)任落到實處。值得注意的是，自7、8月份以來，中央和部委已經(jīng)召開了多次房地產(chǎn)相關(guān)會議，這也進一步體現(xiàn)了監(jiān)管層穩(wěn)定市場的導(dǎo)向，而那些近期樓市火熱的城市，未來都存在政策收緊的可能。[詳情]

??8月3日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》，支持位于國務(wù)院批準設(shè)立的國家級新區(qū)、國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施項目，并優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補短板項目，鼓勵新型基礎(chǔ)設(shè)施項目開展試點?！锻ㄖ分赋?，試點項目應(yīng)滿足以下條件：位于國家發(fā)展改革委確定的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群，或《中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄（2018年版）》確定的開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)。業(yè)態(tài)為研發(fā)、創(chuàng)新設(shè)計及中試平臺，工業(yè)廠房，創(chuàng)業(yè)孵化器和產(chǎn)業(yè)加速器，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)平臺等園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。項目用地性質(zhì)為非商業(yè)、非住宅用地。值得注意的是，《通知》強調(diào)，酒店、商場、寫字樓、公寓、住宅等房地產(chǎn)項目不屬于試點范圍。

??中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2020年8月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策32條，較上月明顯減少。其中，寬松性政策11條，緊縮性政策20條，中性政策1條。在近期中央層面多次強調(diào)堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”的背景下，8月地方調(diào)控延續(xù)“松少緊多”的特點。[詳情]

??市場

??入選事件

??288城房價：近六成城市一手房價格上漲

??8月份27個重點城市住房租賃價格下跌

??8月份商品房銷售繼續(xù)回暖

??從百城的庫存看，調(diào)控效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)

??易居企業(yè)集團、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布的《2020年8月中國城市住房價格288指數(shù)》報告顯示，其監(jiān)測的全國288個地級以上城市房價變動趨勢的“中住288指數(shù)” 為1554.8點，較上月上升7.1點，環(huán)比上漲0.46%，同比漲幅為0.73%。在中國房地產(chǎn)測評中心監(jiān)控的288個主要城市中，共有168個城市一手房價格指數(shù)環(huán)比出現(xiàn)上漲，上漲城市數(shù)量相比上月增加45個城市。其中，鞍山（6.70%）、忻州（5.12%）、大連（4.85%）和莆田（4.85%）四個城市漲幅居前。[詳情]

??由易居企業(yè)集團、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心、華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)研究院三方共同發(fā)布的《2020年8月中國城市住房租賃價格指數(shù)報告》顯示，8月份中國城市租賃價格指數(shù)為1042.0點，較上月下降0.8，環(huán)比下降0.08%，同比跌幅0.11%。根據(jù)報告顯示，共有27個重點城市指數(shù)環(huán)比均呈現(xiàn)不同程度下跌。其中，濟南（-0.63%）、西寧（-0.59%）和廣州（-0.54%）跌幅居前。[詳情]

??國家統(tǒng)計局公布的《2020年1-8月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，1-8月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資88454億元，同比增長4.6%，增速比1-7月份提高1.2個百分點；商品房銷售面積98486萬平方米，同比下降3.3%，降幅比1-7月份收窄2.5個百分點；商品房銷售額96943億元，增長1.6%，1-7月份為下降2.1%。從1-8月份全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來看，體現(xiàn)為“走出低谷、逐漸復(fù)蘇、欣欣向榮、好于預(yù)期”的導(dǎo)向。[詳情]

??上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《100城住宅庫存報告》顯示，截至8月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為48438萬平方米，環(huán)比增長0.8%，同比增長7.5%。從數(shù)據(jù)上看，最近三個月全國百城庫存呈現(xiàn)了環(huán)比攀升的態(tài)勢。具體到各城市，截至8月底100個城市中有69個城市庫存出現(xiàn)了同比正增長現(xiàn)象?？傮w看，庫存同比上升的城市數(shù)量更多。易居研究院分析，部分熱點城市類似杭州和成都，去年的庫存絕對規(guī)模并不高，所以今年預(yù)售證發(fā)放節(jié)奏加快的情況下，庫存數(shù)據(jù)也容易反彈。對于此類房價略偏熱的城市來說，庫存數(shù)據(jù)上升，有助于抑制房價過快的上漲。[詳情]

??土地

??入選事件

??前8月百城土地成交量超去年同期，地價漲幅走出偏熱區(qū)間

??上海易居房地產(chǎn)研究發(fā)布的報告顯示，1-8月份全國100個城市居住用地成交面積為42083萬平方米，同比增長6.8%。全國100個城市居住用地價格為6060元/平方米，同比上漲9.3%。從今年前8月全國百城居住用地成交看，保持了V型走勢，總體上處于回暖的通道。其中，二線城市逐漸復(fù)蘇，即將走出負增長區(qū)間，包括武漢等城市的表現(xiàn)值得肯定。從地價走勢看，漲幅控制在個位數(shù)水平，總體上體現(xiàn)了風(fēng)險可控的導(dǎo)向。[詳情]

??金融

??入選事件

??最高法：民間借貸利率司法保護上限為LPR的4倍

??央行明確堅持貨幣政策“三不變”

??部分銀行收緊二次房抵貸

??8月20日消息，最高人民法院舉行新聞發(fā)布會，正式發(fā)布新修訂的《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》。最高人民法院審判委員會副部級專職委員賀小榮表示，最高人民法院在認真聽取社會各界意見并征求金融監(jiān)管部門意見建議的基礎(chǔ)上，經(jīng)院審判委員會討論后決定：以中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心每月20日發(fā)布的一年期貸款市場報價利率（LPR）的4倍為標(biāo)準確定民間借貸利率的司法保護上限，取代原《規(guī)定》中"以24%和36%為基準的兩線三區(qū)"的規(guī)定，大幅度降低民間借貸利率的司法保護上限，促進民間借貸利率逐步與我國經(jīng)濟社會發(fā)展的實際水平相適應(yīng)。以2020年7月20日發(fā)布的一年期貸款市場報價利率3.85%的4倍計算，民間借貸利率的司法保護上限為15.4%，相較于過去的24%和36%有較大幅度的下降。

??我國經(jīng)濟已在全球?qū)崿F(xiàn)了率先復(fù)蘇，下一階段，貨幣政策將如何發(fā)力，是否會出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，是否會有所謂的“退出”，這是當(dāng)前市場普遍關(guān)注的問題。在8月25日國務(wù)院新聞辦公室舉行的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上，金融監(jiān)管部門傳遞出貨幣政策“三不變”的信號，即：穩(wěn)健貨幣政策的取向不變，保持靈活適度的操作要求不變，堅持正常貨幣政策的決心不變。[詳情]

??近期，部分股份銀行再度停辦住房二次抵押貸款業(yè)務(wù)，剛露出復(fù)蘇苗頭的二次房抵貸如今再次收緊。對于銀行而言，二次房抵貸的利率較高、利潤可觀，加上房價處于持續(xù)上漲階段，住房又算是優(yōu)質(zhì)抵押品，去年以來，有部分銀行重啟了相關(guān)業(yè)務(wù)。不過，目前大多數(shù)銀行都不再提供二次房抵貸業(yè)務(wù)，雖然工商銀行、建設(shè)銀行、民生銀行、平安銀行等部分銀行仍可辦理相關(guān)業(yè)務(wù)，但需要在同一貸款銀行進行。另外，不同地域的銀行之間也有差異。盡管監(jiān)管部門并未叫停上述業(yè)務(wù)，但因風(fēng)險考量，銀行開辦這項業(yè)務(wù)“時松時緊”。無論是二次房抵貸，還是房抵貸（已結(jié)清貸款的住房抵押貸），今年其資金流向仍是監(jiān)管嚴查重點。

??企業(yè)

??入選事件

??前八月房企銷售目標(biāo)完成率排行榜出爐

??“三道紅線”控制房企負債規(guī)模

??2020年1-8月中國房企銷售TOP100排行榜

??2020年1-8月中國房企新增貨值TOP100排行榜

??進入下半年，房企開始業(yè)績“搶收”。經(jīng)歷了淡季不淡的7月份以后，百強房企8月份迎來了新一輪業(yè)績增長。從中房網(wǎng)監(jiān)測的43家房企銷售情況來看，有4家房企銷售目標(biāo)完成率在七成以上。整體上，1-8月份房企銷售目標(biāo)完成率均值為60.74%，相比前七月整體提升了9.3個百分點。[詳情]

??8月份，有消息稱“央行出臺‘345’規(guī)則，旨在控制房地產(chǎn)企業(yè)有息負債規(guī)?！钡南⒁饦I(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。具體規(guī)則為設(shè)置“三道紅線”：一是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率大于70%；二是凈負債率大于100%；三是現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，試點房企分為“紅-橙-黃-綠”四檔，以有息負債規(guī)模作為融資管理的操作目標(biāo)，分檔設(shè)定為有息負債規(guī)模增速閾值，每降一檔，上限增加5%。“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得增加；“二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過5%；“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過10%；“三線”均未超出閾值為“綠色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過15%。據(jù)悉，“控制房企有息負債規(guī)?！耙殉蔀殂y行開展涉房業(yè)務(wù)的“潛規(guī)則”。某銀行金融市場部負責(zé)人表示收到了監(jiān)管指導(dǎo)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模只減不增。

??克而瑞研究中心發(fā)布的報告顯示，2020年8月，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額9761.7億元，較7月環(huán)比增長4%。單月業(yè)績同比自4月轉(zhuǎn)正后也逐月回升，本月進一步提升至30.7%。從累計操盤銷售來看，百強房企1-8月整體業(yè)績同比增長6.2%，累計業(yè)績增速自7月首次回正后繼續(xù)提升。截至8月末，有近7成房企累計業(yè)績超過去年同期，實現(xiàn)同比增長。[詳情]

??克而瑞研究中心發(fā)布的報告顯示，截止至8月末，新增貨值百強門檻為148.55億元，新增土地價值、新增土地建面的百強門檻分別為51.54億元和92.75萬平方米，三項指標(biāo)較去年同期均有較大程度的提升，尤其拿地價值百強門檻同比漲幅達到近4成。本月恒大、碧桂園、融創(chuàng)位列新增貨值TOP3，其中恒大和碧桂園年內(nèi)新增貨值已超過4000億，新增貨值TOP10房企中有9家年內(nèi)新增貨值突破2000億，新增貨值超千億房企達到23家，較上月新增4家。[詳情]

??聲音

??入選事件

??郭樹清：房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀?！?/strong>

??王信：需警惕房地產(chǎn)相關(guān)潛在風(fēng)險

??孫宏斌：現(xiàn)在是土地市場風(fēng)險最大的時候

??林中：2020下半年房地產(chǎn)市場需求疲軟，壓力較大

??8月16日，中國人民銀行黨委書記、中國銀保監(jiān)會主席郭樹清在《求是》雜志刊發(fā)文章稱，近年來，防范化解金融風(fēng)險攻堅戰(zhàn)取得關(guān)鍵進展。突如其來的新冠肺炎疫情，嚴重影響國內(nèi)國際經(jīng)濟正常運轉(zhuǎn)，增加了許多新的金融風(fēng)險和挑戰(zhàn)。經(jīng)過前期持續(xù)努力，金融風(fēng)險總體趨于收斂，金融體系韌性明顯增強。不僅成功避免了風(fēng)險隱患向金融危機演變，也為應(yīng)對各種復(fù)雜局面創(chuàng)造了寶貴的政策空間和回旋余地。對于房地產(chǎn)方面，郭樹清提到，房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到遏制。房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀?！薄＝陙?，各地區(qū)各部門根據(jù)“房住不炒”和“一城一策”精神，優(yōu)化金融資源配置，嚴防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。2019年與2016年相比，房地產(chǎn)貸款增速下降12個百分點，新增房地產(chǎn)貸款占全部新增貸款的比重下降10個百分點。既滿足房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的正常需要，又避免因資金過度集中出現(xiàn)更大風(fēng)險。

??8月30日，中國人民銀行研究局局長王信表示，我國金融風(fēng)險由前幾年的快速積累逐漸轉(zhuǎn)向高位緩釋，但金融風(fēng)險正在呈現(xiàn)一些新的特點和演進趨勢。要平衡好推進改革、加強監(jiān)管、防范道德風(fēng)險與保持經(jīng)濟平穩(wěn)運行之間的關(guān)系，在加快金融改革開放中保持金融穩(wěn)定。王信提及了幾個重點領(lǐng)域的風(fēng)險，包括部分中小金融機構(gòu)風(fēng)險、地方政府性債務(wù)風(fēng)險、房地產(chǎn)市場風(fēng)險和境內(nèi)外金融風(fēng)險疊加共振可能性增大。針對房地產(chǎn)市場風(fēng)險，他表示，隨著調(diào)控措施逐步到位，房地產(chǎn)市場逐步向理性回歸，總體保持穩(wěn)定，但需警惕相關(guān)潛在風(fēng)險。王信認為，即使面臨新的形勢和挑戰(zhàn)，依然要堅定不移地加快金融改革開放，在這個過程中通過各種政策措施來保持金融穩(wěn)定。

??融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌表示，上半年整個房地產(chǎn)銷售市場偏軟、回升冷熱不均，下半年銷售市場壓力偏大。而土地市場方面，今年總體公開市場土地偏熱，原因主要是有些公司土儲量不夠，孫宏斌認為，“現(xiàn)在是土地市場風(fēng)險最大的時候，土地拍得貴，不是很好的拿地時機?！?/p>

??針對2020下半年房地產(chǎn)市場態(tài)勢，旭輝控股董事局主席林中表示，第一，中國下半年房地產(chǎn)從總體來看還是應(yīng)該以平穩(wěn)為主，量價相對比較平穩(wěn)一點；第二，未來房地產(chǎn)應(yīng)該會城市分化、結(jié)構(gòu)分化，有的城市熱一點，有的城市冷一點，但是都不會出現(xiàn)大起大落；第三，還是要非常小心，下半年需求比較疲軟，疫情對經(jīng)濟的影響一定會反映到房地產(chǎn)需求上面來。再加上沒有采用需求側(cè)的刺激，有可能到第四季度地產(chǎn)的供應(yīng)量比較大，需求比較疲軟，市場的壓力還是比較大。