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??2024年2月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，最新貸款市場報價利率（LPR）：1年期LPR為3.45%，保持不變，5年期以上LPR為3.95%，下調(diào)25個基點。

??此次降息的節(jié)點基本符合市場預期，但降息幅度遠超市場預期。

??2019年8月以來，5年期及以上LPR總計調(diào)整過8次，在此之前最大降幅為15BP，發(fā)生在2022年5月和8月，剩余5次降幅在5-10個基點，因此，本次25BP降幅創(chuàng)LPR機制設立以來之最。

??但從當前市場表現(xiàn)來看，降息帶來的刺激并不足以抵消其“看跌等降”的觀望情緒，因此所能撬動的購房需求規(guī)模仍然比較有限。

??2月20日，央行公布最新一期LPR報價，5年期及以上LPR調(diào)降25BP至3.95%。

??從節(jié)點來看，此次降息的節(jié)點基本符合市場預期。一方面，近期降準以及商業(yè)銀行下調(diào)存款利率，有效降低銀行資金成本，打開了LPR下行空間，另一方面，央行多次釋放降息信號，比如《四季度貨幣政策執(zhí)行報告》就明確提到進一步完善貸款市場報價利率形成機制，發(fā)揮存款利率市場化調(diào)整機制作用，促進社會綜合融資成本穩(wěn)中有降。

??但降息幅度遠超市場預期，5年期LPR作為房貸的利率錨，其下調(diào)將直接帶動房貸利率下行。

??以北京和上海為例，2023年12月14日，北京和上海發(fā)布優(yōu)化調(diào)整購房政策公告，調(diào)整后北京首套房房貸利率城六區(qū)不低于LPR+10BP，非城六區(qū)不低于LPR，上海首套房房貸利率不低于LPR-10BP。即北京首套房貸利率最低為3.95%，上海首套房貸利率最低為3.85%，為近年明顯低位。

??截至目前，上海已有多家商業(yè)銀行將首套房貸款利率調(diào)至3.85%（LPR-10BP）。房貸利率下調(diào)后，對于新增按揭貸款者而言，同樣是貸款100萬，等額本息30年，可比之前節(jié)省約5萬元的利息支出，每月月供減少150元，這將調(diào)動部分有明確置業(yè)意愿群體的積極性，加速其釋放購房需求，但對于更多潛在購房者而言，降息帶來的刺激并不足以抵消其“看跌等降”的觀望情緒，因此所能撬動的購房需求規(guī)模仍然比較有限。

??從近幾年信貸政策來看，此次5年期及以上LPR下調(diào)所利好的城市其實相對有限。

??首先，按照住房信貸政策規(guī)定，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限為不低于相應期限LPR減20個基點（5年期以上LPR-20個基點）；二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限為不低于相應期限LPR加60個基點（5年期以上LPR+60個基點）。

??此次5年期以上LPR下降25個基點至3.95%，意味著購買普通住宅首套房貸利率下限降至3.75%，二套房貸利率下限降至4.55%，為歷史低位。

??但結(jié)合2023年1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布的建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制的通知來看，新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。（政策解讀詳見：三部委發(fā)聲！房貸利率和首付或?qū)⑼黄葡孪蓿?/p>

??據(jù)丁祖昱評樓市編輯部統(tǒng)計，目前70個大中城市中符合新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市條件的有近40個，也就是說有至少一半以上的城市首套房貸款利率下限不受5年期及以上LPR變動影響。

??因此，目前仍能享受到此次5年期以上LPR調(diào)降利好的城市主要還是部分熱點城市。

??對于購房者而言，更多的利好在存量房貸部分。2023年9月20日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在回答記者問時曾表示：大部分符合要求的存量首套房貸利率將降至貸款市場報價利率。對于參考貸款市場報價利率定價的存量浮動利率首套房貸，明確將于9月25日，主動批量調(diào)整利率，整個過程不需要借款人操作。

??也就是說，隨著此次5年期以上LPR調(diào)降，存量房貸的房貸利率將在重新定價日（一般是明年1月）調(diào)整，屆時居民月供償還壓力將有所減輕，后續(xù)消費潛力有望得以釋放，但這主要是針對整體消費市場的，對房地產(chǎn)市場的利好有限。

??從目前的整體市場表現(xiàn)來看，核心一二線城市熱度轉(zhuǎn)降、三四線返鄉(xiāng)置業(yè)缺席，市場階段性壓力正在加大。

??CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，44個重點城市在春節(jié)周成交量僅為23.38萬平方米，環(huán)比下降87%，同比下降40%，較2022年同期降幅也達到了82%。

??2024年開局依舊很“難”，即便年前核心一二線相繼松綁限購、放松限貸，對于購房者的刺激作用依然有限。

??可以看到，當前熱點城市和熱點項目個數(shù)減少已是不爭的事實，剛需購買力降級對樓市的負面作用也在逐步顯現(xiàn)。同時上海、北京、合肥等核心城市二手房市場暫無明顯起色，置換需求難于釋放。

??基于此，我們認為，2024年2月整體成交環(huán)比或?qū)⑦M一步下行，一季度仍以“筑底”為主，今年或無法再現(xiàn)“小陽春”，城市及城市內(nèi)部各區(qū)域板塊還將延續(xù)分化行情。

??整體來看，我們認為此次5年期及以上LPR大幅下調(diào)，對部分有明確置業(yè)意愿群體，可以加速其釋放購房需求，但對于更多潛在購房者而言，還需加碼更多政策組合拳。

??如減稅降費，下調(diào)住房交易稅費，又如購買家庭唯一住房或改善住房，減征免征契稅，再如縮短購房增值稅、個人所得稅征免年限等。

??結(jié)合住建部“賦予地方更大調(diào)控自主權(quán)”的表態(tài)，及春節(jié)前后北上廣深四城齊聚放松限購來看，我們認為，未來一線城市以及杭州、成都等強二線城市四限政策仍有明顯松綁空間。