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??北京，2024年1月10日——享譽全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行發(fā)布《2024年中國房地產(chǎn)市場展望》及《2023年四季度北京零售寫字樓市場報告》，就2023年北京寫字樓市場、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商業(yè)市場、大宗交易市場進行了獨家盤點與解讀，同時對2024年中國房地產(chǎn)市場的重點趨勢給出了預(yù)判。

??2024中國經(jīng)濟逐步修復(fù)，可持續(xù)發(fā)展仍是重點趨勢

??戴德梁行首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東表示2023年中國的經(jīng)濟增長也實現(xiàn)了預(yù)期目標，預(yù)計2024年中國經(jīng)濟將逐步修復(fù)，并達到4.9%的增速，同時低迷的全球經(jīng)濟也將給中國經(jīng)濟增長帶來挑戰(zhàn)。2024年政府將加大對優(yōu)質(zhì)房企的融資扶持力度，出臺措施提振物價指數(shù)，刺激居民消費，挖掘內(nèi)需潛力、在緩慢復(fù)蘇的宏觀經(jīng)濟趨勢下，可持續(xù)發(fā)展仍然是中國房地產(chǎn)重點趨勢之一。2024年，“社區(qū)型” 精品民宿酒店和儲能產(chǎn)業(yè)園等另類資產(chǎn)可能會引起投資者和開發(fā)商的興趣。

??樓宇經(jīng)濟促進產(chǎn)業(yè)園市場新發(fā)展，產(chǎn)業(yè)生態(tài)從存量向求質(zhì)轉(zhuǎn)變

??戴德梁行北區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管路煜提出，在加快構(gòu)建北京現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系的視角下，北京市內(nèi)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)將被賦予新的使命，與樓宇經(jīng)濟聯(lián)動，提高產(chǎn)業(yè)承載力，加速科研成果在當?shù)氐霓D(zhuǎn)化應(yīng)用，培育產(chǎn)業(yè)發(fā)展新動能。在這一背景下，我們不僅要充分了解產(chǎn)業(yè)園發(fā)展的基礎(chǔ)和現(xiàn)狀，更應(yīng)該建立一種有效的機制，用于提升存量園區(qū)、指導(dǎo)新建園區(qū)，推動產(chǎn)業(yè)孵化，產(chǎn)業(yè)聚集，產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同，形成高精尖成果轉(zhuǎn)化融合發(fā)展和高能級商務(wù)辦公的產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系，進而助力北京高質(zhì)量發(fā)展。

??消費REITs再次擴容，商業(yè)不動產(chǎn)轉(zhuǎn)型迎來新思路

??戴德梁行北區(qū)估價及顧問服務(wù)部高級董事、資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)負責(zé)人楊枝指出，2023年是公募REITs市場發(fā)展壯大的一年，截止2023年底共有29支REITs已成功上市，募集資金超過一千億元，資產(chǎn)類型愈加豐富。2023年公募REITs也有多個里程碑事件，例如三月份國家發(fā)改委236號文將消費基礎(chǔ)設(shè)施納入公募REITs試點范圍；年中首批四單擴募REITs成功上市；年末迎來首批消費REITs正式申報及部分產(chǎn)品獲批。

??消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs已有六單產(chǎn)品正式申報至證監(jiān)會，預(yù)計總募資規(guī)模近180億元。資產(chǎn)類型既包括購物中心，也包括奧特萊斯及社區(qū)商業(yè)。發(fā)行人既有國央企背景，也有民營企業(yè)。資產(chǎn)分布既有一線城市，也包括新一線城市和二線城市，整體發(fā)展勢頭呈現(xiàn)多元化。截至2023年底，已有四單消費REITs獲批正等待上市發(fā)行，包括華潤青島萬象城，印力杭州西溪印象城，金茂長沙覽秀城和北京物美超市。

??北京大宗交易市場成交宗數(shù)創(chuàng)新高，保險成最活躍投資機構(gòu)

??戴德梁行中國資本市場部董事總經(jīng)理、中國資本市場聯(lián)席主管劉兵總結(jié)道，2023年北京大宗交易市場全年共錄得576億元，同比上升89.1%；成交宗數(shù)59宗，同比上升68.6%，成交宗數(shù)創(chuàng)北京大宗交易市場新高。

??2023年，自用型買家成交額占總成交額比達49%，其中9成標的為寫字樓物業(yè)。自用買家以70%的占比成為寫字樓業(yè)態(tài)的主力軍。TMT企業(yè)和國央企平臺交易依舊活躍。值得一提的是，出版社和外省企業(yè)成為了北京自用買家的新生力量。 投資機構(gòu)關(guān)注的投資標的更偏向可發(fā)行公募REITs的業(yè)態(tài)。其中，隨著消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的放開以及保障性租賃住房REITs的成功發(fā)行，投資人更加關(guān)注商業(yè)和公寓業(yè)態(tài)。同時，保險機構(gòu)持續(xù)發(fā)力，成為了2023年最活躍的一類投資機構(gòu)，險資背景的買家成交額占全部投資類成交額的41%，其中，78%的金額投向了辦公類物業(yè)，成為了寫字樓市場除自用買家以外的最大一類買方。

??寫字樓市場租金繼續(xù)下探，新興戰(zhàn)略企業(yè)或成市場需求新風(fēng)口

??未來三年，將迎來百萬平方米的新增供應(yīng)，其中40%集中在2024年入市，將拉動北京全市空置率繼續(xù)上揚，租金水平或?qū)⒗^續(xù)下調(diào)。2025-2026年，隨著市場新增供應(yīng)的放緩，經(jīng)濟形勢的向好以及企業(yè)經(jīng)濟效益的好轉(zhuǎn)，北京寫字樓租賃市場成交將逐步回暖。在剛剛結(jié)束的2024年中央經(jīng)濟工作會議中，政府再次強調(diào)了科技創(chuàng)新。戴德梁行北區(qū)項目及企業(yè)服務(wù)部主管廉峰哲表示，北京作為全國的科技創(chuàng)新中心，多年以來一直將高科技作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重中之重。數(shù)字經(jīng)濟、人工智能、生物制造、量子技術(shù)、生命科學(xué)、新能源等若干戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)將成為北京寫字樓租賃市場需求的重要補充。

??商業(yè)市場緩慢回暖，消費者需求應(yīng)運而變

??戴德梁行北區(qū)商業(yè)部主管孟祎指出，2023年注定是商業(yè)市場不平凡的一年，市場在謹慎樂觀和積極回暖中持續(xù)向新。在新的社會環(huán)境下，消費者的生活方式和習(xí)慣持續(xù)轉(zhuǎn)變，躺平經(jīng)濟、城市松弛感、陪伴經(jīng)濟成為新訴求，也催生了公園商業(yè)、城市漫游、萌寵商業(yè)、策展商業(yè)的發(fā)展；同時，消費者對商業(yè)的訴求也在從“探新”向“務(wù)實”轉(zhuǎn)變，由性價比向質(zhì)價比在發(fā)生轉(zhuǎn)移；在生活習(xí)慣和工作習(xí)慣持續(xù)發(fā)生變化之際，“15分鐘城市”的概念開始在各大城市推行，除了社區(qū)商業(yè)的持續(xù)發(fā)展外，打通商業(yè)消費的最后一公里，將線上線下商業(yè)一體化融合將成為未來新的探新方向。隨著線上線下商業(yè)運營方的持續(xù)發(fā)力，2024的商業(yè)市場將迸發(fā)出更不一樣的活力。

??戴德梁行北京公司總經(jīng)理胡峰表示，戴德梁行持續(xù)洞悉市場，在2023年發(fā)布了《中國REITs指數(shù)之零售不動產(chǎn)資本化率調(diào)研報告》等多本行業(yè)影響力報告，為地產(chǎn)圈提供一線視角洞察。同時，我們也一直深耕在市場前線，與政府緊密合作，成為了北京市及各區(qū)的招商合作伙伴，幫助多家外資頭部企業(yè)落戶各區(qū)，為北京市及各區(qū)提供政府智囊服務(wù)，重新裝點都市生活圈，讓城市可持續(xù)、更宜居。