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??2024年5月27日，上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市規劃資源局、市稅務局等四部門聯合印發《關于優化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》提出調整優化住房限購政策、支持多子女家庭合理住房需求、優化住房信貸政策、支持“以舊換新”以及優化土地和住房供應等九條政策措施。

??第一，上海限購從原本“531”改成“321”，即：將非滬籍居民購房所需繳納社保或個稅年限從“連續繳納滿5年及以上”調整為“連續繳納滿3年及以上”；新城以及南北轉型等重點區域的非滬籍人才購房相應從“連續繳納滿3年及以上”調整為“連續繳納滿2年及以上”，自貿區臨港新片區的非滬籍人才購房繼續執行“連續繳納滿1年及以上”規定。

??第二，非滬籍單身人士購房區域，擴大至外環內二手住房。

??第三，首套房最低首付款比例降至20%，二套房最低首付款比例調整為不低于30%。首套房貸利率降至3.5%，二套房降至3.9%。

??第四，二孩及以上家庭可在執行現有住房限購政策基礎上，多買1套住房。

??第五，取消離異購房合并計算住房套數規定；已贈與住房不再計入贈與人擁有住房套數。

??第六，首套房公積金貸款個人額度最高調整為80萬元，家庭額度最高調整為160萬元。

??第七，企業購買2000年前竣工、建筑面積在70平方米及以下的二手住房，用于職工租住不限套數。

??第八，居民置換2000年前竣工、建筑面積在70平方米及以下的唯一住房，并購買外環外一手住房的居民家庭，給予補貼。

??總的來說，上海此次調控政策的調整是及時的，也比較到位。尤其是優化信貸政策方面的力度是比較大的，也是4個一線城市中率先響應并落實央行5月17日信貸政策的城市。

??縱觀上海這次出臺的政策，可以說，上海充分考慮了自住和改善的購房需求，尤其對自住性的購房需求，堪稱是“及時雨”，對上海樓市持續維持平穩健康發展將起到積極有作用。

??5月27日晚四部門聯合印發《關于優化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》（下稱《通知》）明確優化住房信貸政策，降低首付比例和房貸利率。

??調整后首套房首付比例20%，二套房最低30%，首套房房貸利率最低可達3.5%，二套最低可達3.7%。

??至此，上海成為首個跟進“5·17新政”的一線城市。

??2024年5月17日央行下調首付比5個百分點，調整后首套最低首付比例15%、二套25%；取消首套和二套房利率下限，并下調公積金貸款利率0.25個百分點，調整后5年以上首套房公積金貸款利率為2.85%。

??在這之后，多地宣布調整房貸政策，但作為一線城市的北上廣深尚未跟進。

??上海作為率先呼應“5·17新政”，對限購、限貸、利率等政策進行調整的一線城市，無論從下降幅度，還是從落地實施速度來看，上海此次新政可謂“及時雨”，尤其是對自住剛需及改善需求的購房者來說，無論是首付比例的下降還是房貸利率的調整，都較大程度降低了購房門檻。

??具體來看，首付比例基本接近國家規定的底線，由首套30%、二套最低40%分別降為20%、最低30%。房貸利率下限也出現了大幅調整由首套LPR-10BP、二套最低LPR+20BP降為首套LPR-45BP、二套最低LPR-25BP。

??需要注意的是，2023年12月14日，上海曾和北京同日發布優化調整購房政策公告，內容包括降首付、降利率、調整普通住房標準等，此次新政是在之前的基礎上進一步下降。2023年12月14日前，上海首套房貸利率為LPR+35BP，在此次調整為LPR-45BP后，前后不足半年的時間累計調整幅度已達80BP。

??在此可做參考的是，自貸款市場報價利率（LPR）5年期及以上2019年8月20日起發布至今也僅累計下降90BP.

??可見，此次上海新政中的信貸部分政策調整又及時又到位。

??從此次限購政策調整來看，主要利好非戶籍單身買房。

??首先是縮短非滬籍居民購房所需繳納社保或個稅年限，從原本的“531”改成“321”。即：將非滬籍居民購房所需繳納社保或個稅年限從“連續繳納滿5年及以上”調整為“連續繳納滿3年及以上”；新城以及南北轉型等重點區域的非滬籍人才購房相應從“連續繳納滿3年及以上”調整為“連續繳納滿2年及以上”，自貿區臨港新片區的非滬籍人才購房繼續執行“連續繳納滿1年及以上”規定。

??隨后是擴大重點區域非滬籍人才以及非滬籍單身人士購房區域，將新城以及南北轉型等重點區域的非滬籍人才購房區域，擴大至所在區全域；非滬籍單身人士購房區域，擴大至外環內二手住房。

??調整后，非滬籍單身人士購房區域為外環外（崇明區除外）及外環內二手住房。

??近年來，房地產市場正逐步回歸不限購時代，越來越多城市全面取消限購，截至目前，除了海南省以外，尚未全面取消限購的城市只剩下北上廣深和天津5個城市。

??2024年初，4個一線城市曾集體限購松綁，當時深圳就已調整為“非深圳戶籍，無論是家庭、單身、離異，社保繳納要求從5年減為3年”。

??隨后，4月30日北京市住建委發布《關于優化調整本市住房限購政策的通知》，提出在執行現有住房限購政策的基礎上，允許已擁有住房達到限購套數的居民家庭，到五環外新購一套住房。

??從近期熱點城市限購松綁及目前仍執行限購的重點城市政策對比來看，我們認為，此次上海限購政策調整力度稍弱，基本與2024年初的深圳持平，但也符合上海一貫穩健的調控方式。

??此次上海新政共有九條政策措施，涉及調整優化住房限購政策、支持多子女家庭合理住房需求、優化住房信貸政策、支持“以舊換新”以及優化土地和住房供應等方面。

??除更受矚目的限購松綁及信貸調整之外，還提出支持居住困難家庭改善居住條件。

??《通知》明確對符合條件的“以舊換新”居民家庭，給予住房置換期間過渡租房、裝修搬家等適度補貼。

??具體來看，居民家庭在一年內出售外環內2000年前竣工、建筑面積在70平方米及以下的唯一住房，并購買外環外一手住房的，可以向購入一手住房所在區房地產交易中心申請補貼，每套補貼標準2萬及3萬元。

??同時，與之相對的配套政策為支持企業購房用于職工租住。對企業購買小戶型二手住房（系指2000年前竣工、建筑面積在70平方米及以下的二手住房）用于職工租住的，不再限定購買住房套數。

??由此可見，當前政策鼓勵企業收購居民家庭小戶型二手住房用于職工租住。

??可以預見，在市場及政策的雙重支持下，既能滿足居住困難家庭改善居住需求，同時也能滿足住職平衡，改善青年安身安居問題。上海提出的這一點政策對推動樓市的平穩健康發展將有積極影響，在全國范圍內也將起到一定的表率作用。

??從當前上海市場表現來看，相比較北京、南京等其他核心一二線城市，上海樓市整體韌性猶在。

??第一，新房成交面積仍較靠前，前4月上海新房成交面積192萬平方米，高于北京和深圳，5月新房成交低位回升，較4月日均環比增長82%；

??第二，庫存風險無虞，消化周期在警戒線內，截至4月末，上海狹義庫存面積為772萬平方米，庫存消化周期為12.2個月，低于18個月的警戒線，去庫存壓力要明顯輕于北京、深圳、南京；

??第三，二手房交易活躍度尚可，表現強于京寧、弱于深杭，前4月，上海二手住宅成交累計473萬平方米，在去年的高基數下累計同比也僅下降16%，5月前26天，上海共計成交二手住宅97萬平方米，較4月月均雖有下降，但回調幅度要小于北京、南京。

??我們認為，當前的上海房地產市場已基本實現“房住不炒”，一手房和二手房都相對較為穩定。這次上海新政充分考慮了剛需和改善的購房需求，對非戶籍單身、困難家庭、多孩家庭、離異、贈予等情況都進行了通盤考量，真正實現了差異化、分區域調整，在全國范圍內也起到一定的表率作用。

??我們相信，上海此次樓市新政符合預期，將有效提振市場信心，尤其是之前受限于社保年限要求的非滬籍居民，以及因首付比例及房貸利率而觀望的剛需及改善客群，有助于他們結束觀望入市購房，進一步提升市場的活躍度。